Hoe maak ik bezwaar tegen een onterechte huurverhoging?
Een te hoge of ongeldige huurverhoging hoef je niet te accepteren. Stuur een schriftelijk bezwaar aan je verhuurder en kom je er niet uit, dien dan een verzoekschrift in bij de Huurcommissie. Betaal ondertussen de oude huurprijs gewoon door.
Wat zegt de wet?
Je hoeft een huurverhoging niet zomaar te accepteren. De wet geeft je het recht om bezwaar te maken - zowel bij je verhuurder als bij de Huurcommissie.
Artikel 7:252 BW beschrijft de procedure die een verhuurder moet volgen om de huurprijs te wijzigen (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Het voorstel moet schriftelijk zijn, minimaal drie maanden voor de ingangsdatum verstuurd en mag het wettelijke maximumpercentage niet overschrijden. Voldoet het voorstel niet aan deze eisen? Dan is de huurverhoging niet geldig - ongeacht het gevraagde bedrag.
Artikel 7:253 BW regelt het bezwaar bij de Huurcommissie (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Als jij het niet eens bent met de huurverhoging en je er niet met de verhuurder uitkomt, kun je de Huurcommissie vragen de verhoging te toetsen. De Huurcommissie doet dan een uitspraak. Die uitspraak is bindend voor beide partijen.
Wanneer heb je een geldige reden voor bezwaar?
De procedure klopte niet
Je kunt bezwaar maken als de verhuurder de formele regels niet heeft gevolgd:
- Het voorstel was niet schriftelijk
- Het voorstel was te laat verstuurd - minder dan drie maanden voor de ingangsdatum
- Er zit nog geen jaar tussen de vorige huurverhoging en de nieuwe
- Er staat geen reden of berekening in het voorstel
Het percentage is te hoog
De overheid stelt elk jaar een maximumpercentage vast. Vraagt je verhuurder meer dan dat maximum? Dan is het gedeelte boven het maximum niet geldig. De actuele maximumpercentages vind je op huurcommissie.nl.
Je hebt een tijdelijk contract
Bij een tijdelijk huurcontract mag de huur tijdens de looptijd in principe niet worden verhoogd - tenzij het contract dat uitdrukkelijk toestaat. Krijg je toch een voorstel? Dan hoef je dat niet te accepteren.
Let op: betaal door tijdens het bezwaar
Maak je bezwaar? Betaal dan gewoon de oude huurprijs door. Betaal het gevraagde hogere bedrag pas als de Huurcommissie of rechter heeft bepaald dat de verhoging terecht is. Stop nooit volledig met betalen - dat geeft de verhuurder reden om een huurachterstand te claimen.
Stappenplan - wat kun je nu doen?
- Controleer het voorstel op fouten. Kijk naar de datum van het voorstel, de ingangsdatum en het gevraagde percentage. Vergelijk het percentage met het wettelijk maximum op huurcommissie.nl. Noteer elk punt dat niet klopt.
- Stuur schriftelijk bezwaar aan je verhuurder. Stuur een e-mail of aangetekende brief. Vermeld concreet waarom je de verhoging niet accepteert - te hoog percentage, te laat voorstel, ontbrekende reden, etc. Bewaar altijd een kopie.
- Wacht op de reactie van je verhuurder. Geeft je verhuurder toe? Vraag hem dan schriftelijk te bevestigen dat de verhoging niet doorgaat. Trek niets aan van een mondelinge toezegging.
- Dien een verzoekschrift in bij de Huurcommissie als je er niet uitkomt. Ga naar huurcommissie.nl en dien je verzoek in. Let op de termijnen - er gelden deadlines voor het indienen. Wacht niet te lang.
- Betaal de oude huurprijs door. Zolang de procedure loopt, betaal je het bedrag dat je vóór het voorstel betaalde. Niet meer, niet minder.
- Bereid je voor op de zitting. De Huurcommissie kan een zitting inplannen. Verzamel je bewijs: het voorstel van de verhuurder, jouw bezwaarbrieven, betalingsbewijzen, het huurcontract.
- Voer de uitspraak uit of ga in beroep. Is de uitspraak van de Huurcommissie bindend? Dan voer je die uit. Ben je het niet eens? Dan kun je het vonnis laten toetsen door de kantonrechter.
Veelgemaakte fouten
Fout 1: Mondeling bezwaar maken. Een gesprek met je verhuurder is geen officieel bezwaar. Alleen een schriftelijke reactie - e-mail of brief - telt als bezwaar. Mondelinge afspraken zijn later moeilijk te bewijzen.
Fout 2: Te laat bezwaar indienen bij de Huurcommissie. Er gelden termijnen. Wacht je te lang? Dan kan je recht om bezwaar te maken bij de Huurcommissie vervallen. Handel snel zodra je het voorstel ontvangt.
Fout 3: De hogere huur stilzwijgend betalen. Betaal je maandenlang het hogere bedrag zonder protest? Dan kan de verhuurder later stellen dat je stilzwijgend akkoord bent gegaan. Maak altijd tijdig bezwaar - ook als je nog twijfelt.
Fout 4: De huur volledig stopzetten. Stop nooit volledig met betalen als je bezwaar maakt. Betaal de oude huurprijs door. Zo bouw je geen huurachterstand op en geef je de verhuurder geen extra grond om naar de rechter te stappen.
Fout 5: Niet controleren of de verhuurder de procedure correct heeft gevolgd. Veel huurders kijken alleen naar het percentage. Maar soms klopt de procedure al niet - het voorstel is te laat verstuurd, niet schriftelijk of er ontbreekt een reden. Dat zijn zelfstandige gronden voor bezwaar, los van het gevraagde percentage.
Veelgestelde vragen
Hoe lang heb ik de tijd om bezwaar te maken tegen een huurverhoging?
Er gelden termijnen voor het indienen van een verzoekschrift bij de Huurcommissie. Die termijnen zijn afhankelijk van de situatie. Ga naar huurcommissie.nl voor de actuele deadlines. Wacht in ieder geval niet langer dan nodig.
Kost het geld om bezwaar te maken bij de Huurcommissie?
Ja, maar het is een kleine vergoeding. De Huurcommissie rekent een leges (behandelingskosten). Als de Huurcommissie je in het gelijk stelt, betaalt de verhuurder die kosten terug. Check de actuele tarieven op huurcommissie.nl.
Is de uitspraak van de Huurcommissie bindend?
Ja, in principe wel. Beide partijen zijn gebonden aan de uitspraak, tenzij een van beiden binnen acht weken naar de kantonrechter stapt om de uitspraak te laten herzien. In de praktijk worden de meeste uitspraken gewoon uitgevoerd.
Mag ik de hogere huur weigeren te betalen terwijl mijn bezwaar loopt?
Je mag de verhoging weigeren - maar stop niet volledig met betalen. Betaal de huurprijs die je vóór het voorstel betaalde gewoon door. Betaal het verschil pas als de Huurcommissie of rechter heeft bepaald dat de verhoging terecht is.
Wat als de verhuurder dreigt met ontruiming omdat ik de huurverhoging niet betaal?
Die dreiging is ongegrond zolang je de oorspronkelijke huurprijs netjes doorbetaalt. Een verhuurder kan je niet ontruimen omdat je een betwiste verhoging niet betaalt. Documenteer alles schriftelijk en schakel een jurist in als de druk toeneemt.
Relevante wetsartikelen
Raadpleeg de volgende artikelen via wetten.nl voor de exacte en actuele tekst:
- Artikel 7:252 BW - procedure voorstel tot huurprijswijziging
- Artikel 7:253 BW - bezwaar bij de Huurcommissie tegen huurprijswijziging
- Artikel 7:254 BW - huurprijswijziging geliberaliseerde huurwoningen
- Huurprijzenwet woonruimte - maximumhuurprijzen en puntentelling
- Zie ook Boek 7 BW, afdeling huurrecht woonruimte, voor overige bepalingen over huurprijs
Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe
- Mag mijn verhuurder de huur verhogen zonder mijn toestemming?
- Hoeveel mag de huurverhoging zijn in 2026?
- Wat zijn mijn rechten als mijn verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen?
Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist. Stel je vraag ->