Wat gebeurt er als ik de huur niet kan betalen?

Laatst gecontroleerd: maart 2026. Juridische informatie kan veranderen - controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

Als je de huur niet betaalt, bouw je een huurachterstand op. De verhuurder kan dan via de rechter ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming eisen. Maar zover hoeft het niet te komen - je hebt meer opties dan je denkt.

Artikel 7:213 BW verplicht jou als huurder om je te gedragen als een goed huurder (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Tijdig de huur betalen is daar een onderdeel van. Doe je dat niet, dan schiet je tekort in je verplichtingen als huurder.

Artikel 6:265 BW bepaalt dat een tekortkoming in de nakoming van een overeenkomst de andere partij het recht geeft om de overeenkomst te ontbinden (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Voor de verhuurder betekent dit: heeft jij een huurachterstand opgebouwd, dan kan hij naar de rechter stappen en ontbinding van de huurovereenkomst eisen - gevolgd door een ontruimingsvordering.

De rechter beoordeelt of de achterstand ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. Een kleine tijdelijke achterstand van één maand leidt doorgaans niet tot ontruiming. Een aanhoudende achterstand van drie maanden of meer is in de praktijk een sterk argument voor de verhuurder. De rechter weegt altijd alle omstandigheden af - maar hij is niet verplicht om jou te sparen bij een grote achterstand.

Heb je recht op huurtoeslag maar heb je die nog niet aangevraagd? Dan kan dat een deel van het probleem oplossen. Huurtoeslag is geregeld in de Wet op de huurtoeslag. Je vraagt het aan via de Belastingdienst. Bij een laag inkomen en een huur onder de toepasselijke grens heb je er mogelijk recht op - ook met terugwerkende kracht over het lopende jaar.

Als de schulden verder reiken dan alleen de huur, biedt de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) toegang tot schuldhulpverlening via jouw gemeente. De gemeente is verplicht schuldhulpverlening aan te bieden aan inwoners die dat nodig hebben. Dat kan een betalingsregeling zijn, of in ernstigere gevallen een traject richting schuldsanering.

Wanneer geldt dit voor jou?

Hoe snel kan een verhuurder actie ondernemen?

Er is geen wettelijke minimumtermijn voordat een verhuurder naar de rechter mag stappen. In de praktijk sturen verhuurders eerst een aanmaning. Reageert de huurder niet? Dan volgt een dagvaarding. Bij een acute achterstand van drie maanden of meer kan een verhuurder snel handelen.

Bij woningcorporaties zijn er vaak eigen protocollen. Sommige corporaties hanteren een vroeg-signaleringssysteem: ze nemen contact op zodra je één maand achterloopt. Ze willen een ontruiming liever voorkomen dan doorvoeren - dat kost hen ook geld en moeite.

Wanneer grijpt de rechter in?

De rechter oordeelt per geval. Hij kijkt naar:

de hoogte van de achterstand,
hoe lang de achterstand al loopt,
of je al stappen hebt ondernomen om de schuld te regelen,
of er bijzondere omstandigheden zijn (ziekte, plotseling inkomensverlies, gezin met kinderen).

Heb jij aantoonbaar pogingen gedaan om een regeling te treffen? Dan is de rechter eerder geneigd om extra tijd te geven. Doe je helemaal niets? Dan maakt de rechter je weg korter.

Wat als je tijdelijk niet kunt betalen door een noodsituatie?

Ben je plotseling je baan kwijtgeraakt of heb je een medische crisis? Meld dit direct aan je verhuurder. Schriftelijk. Vraag om een tijdelijke betalingsregeling. Verhuurders - zeker woningcorporaties - zijn vaak bereid tot overleg als jij transparant bent en initiatief toont.

Huurtoeslag als buffer

Heb je een laag inkomen en huur je zelfstandige woonruimte? Controleer of je recht hebt op huurtoeslag. Veel mensen die er recht op hebben, vragen het niet aan. Je vraagt huurtoeslag aan bij de Belastingdienst via belastingdienst.nl. Het kan je honderden euro's per maand schelen.

Stappenplan - wat kun je nu doen?

Neem direct contact op met je verhuurder. Wacht niet tot er een brief op de mat valt. Bel of mail je verhuurder. Leg de situatie uit. Vraag om een betalingsregeling. Transparantie werkt in je voordeel.
Leg alles schriftelijk vast. Is er mondeling een regeling afgesproken? Bevestig die per e-mail. Schrijf op: welk bedrag, wanneer, en hoe lang. Een mondelinge afspraak is later moeilijk te bewijzen.
Controleer of je recht hebt op huurtoeslag. Ga naar belastingdienst.nl en controleer je recht. Vraag het aan als je er recht op hebt - ook met terugwerkende kracht voor het lopende jaar.
Meld je aan bij schuldhulpverlening van de gemeente. Lukt het niet om de achterstand zelf op te lossen? Neem contact op met de gemeente. De gemeente is verplicht schuldhulpverlening aan te bieden. Dit kan snel een betalingsregeling opleveren waarbij de verhuurder ook akkoord gaat.
Vraag bijzondere bijstand aan bij de gemeente. Sommige gemeenten kennen een noodpotje voor huurachterstand. Dit heet bijzondere bijstand of een woonkostentoeslag. Vraag bij de sociale dienst van jouw gemeente of dit voor jou mogelijk is.
Schakel een jurist in als er een dagvaarding komt. Ontvang je een dagvaarding van de rechter? Reageer dan niet te laat. Een jurist op Claim.Cafe kan je direct adviseren over je positie en helpen een verweer te formuleren.
Ga naar de zitting. Ben je gedagvaard? Ga altijd naar de rechtszitting. Kom je niet opdagen? Dan wijst de rechter de vordering van de verhuurder vrijwel zeker toe. Op de zitting kun je je omstandigheden toelichten.

Veelgemaakte fouten

Fout 1: Niets doen en hopen dat het overwaait. Een huurachterstand lost zichzelf niet op. Hoe langer je wacht, hoe hoger de schuld en hoe zwakker je positie. Neem zo snel mogelijk contact op met je verhuurder en de gemeente.

Fout 2: De post niet openen. Aanmaningen, dagvaardingen en brieven van de deurwaarder zijn tijdgevoelig. Reageer je niet op tijd op een dagvaarding? Dan verlies je de zaak bij verstek - zonder dat de rechter jouw kant heeft gehoord.

Fout 3: Vergeten huurtoeslag aan te vragen. Veel mensen weten niet dat ze recht hebben op huurtoeslag. Het kan honderden euro's per maand schelen. Controleer dit direct via belastingdienst.nl.

Fout 4: Denken dat schuldhulpverlening iets voor "mensen met grote problemen" is. Schuldhulpverlening is er voor iedereen die zijn schulden niet meer zelfstandig kan regelen - ook bij een huurachterstand van een paar maanden. Ga vroeg naar de gemeente, niet als het al te laat is.

Fout 5: Niet naar de rechtszitting gaan. Ontvang je een dagvaarding en ga je niet? Dan wijst de rechter de vordering van de verhuurder toe zonder jouw verhaal te horen. Ga altijd naar de zitting, ook als je denkt dat je geen kans maakt.

Veelgestelde vragen

Hoe snel kan de verhuurder me laten uitzetten bij huurachterstand?

De verhuurder kan niet zelf uitzetten - hij heeft altijd een rechterlijk vonnis nodig. Na een aanmaning kan hij naar de rechter stappen. Bij een forse achterstand van drie maanden of meer verloopt de procedure snel. Maar ook dan duurt het doorgaans weken tot maanden voordat een deurwaarder aan de deur staat.

Kan ik een betalingsregeling treffen met mijn verhuurder?

Ja, en dat is vaak de beste eerste stap. Neem direct contact op en stel een concreet voorstel voor: hoeveel je maandelijks extra kunt betalen bovenop de lopende huur. Verhuurders - zeker woningcorporaties - werken hier vaak aan mee. Leg de afspraak altijd schriftelijk vast.

Helpt schuldhulpverlening bij huurachterstand?

Ja. Schuldhulpverlening via de gemeente kan zorgen voor een betalingsregeling waarbij ook de verhuurder akkoord gaat. In ernstigere gevallen kan het leiden tot een schuldsaneringstraject via de Wet schuldsanering natuurlijke personen (Wsnp). Meld je vroeg aan - wacht niet tot de rechtszaak al loopt.

Wat is huurtoeslag en heb ik er recht op?

Huurtoeslag is een bijdrage van de overheid aan je huurkosten als je een laag inkomen hebt. Je hebt er recht op als je huurprijs onder de wettelijke grens valt en je inkomen niet te hoog is. Vraag het aan via belastingdienst.nl - ook met terugwerkende kracht voor het lopende belastingjaar.

Mag de verhuurder mij uitzetten zonder rechter als ik de huur niet betaal?

Nee. Een verhuurder mag nooit zelf uitzetten - niet door sloten te vervangen, spullen buiten te zetten of nutsvoorzieningen af te sluiten. Dat is eigenrichting en verboden. Hij heeft altijd een rechterlijk ontruimingsvonnis en een deurwaarder nodig.

Relevante wetsartikelen

Raadpleeg de volgende artikelen via wetten.nl voor de exacte en actuele tekst:

Artikel 7:213 BW - verplichting huurder tot gedrag als goed huurder
Artikel 6:265 BW - ontbinding bij tekortkoming in de nakoming
Wet op de huurtoeslag - recht op en procedure voor huurtoeslag
Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) - recht op schuldhulpverlening via gemeente
Wet schuldsanering natuurlijke personen (Wsnp) - schuldsanering als laatste redmiddel
Zie ook Boek 7 BW, afdeling huurrecht woonruimte, voor overige bepalingen over huurbeëindiging bij wanbetaling

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist. Stel je vraag aan een jurist ->