Hoe krijg ik mijn borg terug na het einde van de huurovereenkomst?

Wat zegt de wet?

Artikel 7:261 BW regelt de waarborgsom bij huurovereenkomsten voor woonruimte (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). De verhuurder mag de borg inhouden als hij aantoonbare schade heeft die boven normale slijtage uitkomt. De rest moet hij terugbetalen.

Artikel 7:224 BW regelt de staat van de woning bij oplevering (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Als huurder moet je de woning in dezelfde staat teruggeven als je hem hebt ontvangen - minus normale slijtage. Kun je aantonen dat je de woning in goede staat hebt achtergelaten? Dan heeft de verhuurder geen grond om de borg in te houden.

Is de verhuurder te laat met terugbetalen? Dan heb je recht op wettelijke rente. Artikel 6:119 BW bepaalt dat de schuldenaar wettelijke rente is verschuldigd zodra hij in verzuim is (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie).

Wanneer geldt dit voor jou?

Je hebt recht op terugbetaling als:

Je huurcontract is geëindigd
Je de sleutels hebt ingeleverd
Je de woning in goede staat hebt opgeleverd
Er geen huurachterstand is

De verhuurder mag de borg (deels) inhouden als:

Er aantoonbare schade is boven normale slijtage
Je een huurachterstand hebt opgebouwd
Er andere kosten zijn die contractueel zijn vastgelegd

Wat is normale slijtage?

Normale slijtage is schade die ontstaat door gewoon gebruik van de woning. Denk aan: lichte verkleuringen van muren, kleine gaatjes van schilderijtjes of kleine krasjes op de vloer. Dit mag de verhuurder niet op jou verhalen. Echt beschadigde muren, grote vlekken of gebroken tegels vallen daar niet onder - dat is echte schade.

Hoeveel tijd heeft de verhuurder?

Normaal gesproken heeft de verhuurder 14 dagen de tijd om de borg terug te betalen na het einde van de huurovereenkomst. Doet hij er langer over zonder geldige reden? Dan is hij in verzuim en kun je wettelijke rente claimen.

Stappenplan - wat kun je nu doen?

Vraag om een gezamenlijke eindopname. Plan een inspectie met je verhuurder voor of op je vertrekdag. Laat een inspectierapport opstellen. Teken het alleen als je het eens bent met de inhoud.
Lever de sleutels in met bewijs. Geef de sleutels niet terug zonder schriftelijke bevestiging. Een e-mail of foto met datum is al voldoende bewijs.
Wacht de 14 dagen af. Je verhuurder heeft normaal 14 dagen om te betalen of om schriftelijk te melden welke kosten hij wil verrekenen.
Stuur een aanmaning als de borg uitblijft. Stuur een e-mail of brief. Stel een duidelijke betaaldatum van 14 dagen. Vermeld dat je wettelijke rente claimt bij uitblijven van betaling.
Vraag om een gedetailleerde specificatie als hij inhoudt. "Schilderwerk €600" zonder uitleg is geen geldige reden. Vraag om een gespecificeerde opgave met offertes of facturen.
Betwist ongegronde inhoudingen schriftelijk. Verwijs naar het inspectierapport. Benoem wat normale slijtage is. Bewaar alle correspondentie.
Schakel hulp in als het vastloopt. De Huurcommissie kan bemiddelen. Een jurist op Claim.Cafe kan je vertellen hoe sterk je zaak is.

Veelgemaakte fouten

Fout 1: Geen eindopname laten doen. Zonder eindopnamerapport is het heel moeilijk te bewijzen in welke staat je de woning hebt achtergelaten. De verhuurder kan dan makkelijker schade claimen die er al voor jou was. Altijd een rapport opstellen - ook als je verhuurder zegt dat het niet nodig is.

Fout 2: Sleutels inleveren zonder bevestiging. Lever de sleutels nooit in zonder schriftelijk bewijs van datum en staat van de woning. Een simpele e-mail met "hierbij bevestig ik dat ik vandaag de sleutels heb ingeleverd" is al voldoende.

Fout 3: Vage kostenopgaves accepteren. Verhuurders rekenen soms vage of overdreven kosten. "Schoonmaak €300" zonder nadere toelichting is geen reden om te betalen. Vraag altijd om een gespecificeerde factuur en vergelijk met gangbare marktprijzen.

Fout 4: Te lang wachten met actie ondernemen. Wacht niet maanden als de borg uitblijft. Hoe langer je wacht, hoe lastiger het wordt om je gelijk te halen. Stuur binnen twee weken al een aanmaning als er niets is terugbetaald.

Fout 5: Niet weten wat normale slijtage is. Veel huurders betalen voor schade die gewoon slijtage is. Een verhuurder mag de kosten van normaal gebruik niet op jou verhalen. Ken je rechten voordat je akkoord gaat met inhoudingen.

Veelgestelde vragen

Hoelang mag de verhuurder doen over het terugbetalen van de borgsom?

Normaal gesproken heeft de verhuurder 14 dagen de tijd na het einde van de huurovereenkomst. Doet hij er langer over zonder geldige reden? Dan is hij in verzuim en heb je recht op wettelijke rente over het openstaande bedrag.

Mag de verhuurder de borg inhouden voor schilderwerk?

Alleen als het gaat om echte beschadigingen die boven normale slijtage uitkomen. Lichte verkleuringen of kleine gaatjes zijn normale slijtage - die mag hij niet verrekenen. Gaat het om grote vlekken of beschadigde muren? Dan kan hij een deel van de kosten inhouden, maar hij moet dit wel onderbouwen met een specificatie.

Kan ik wettelijke rente claimen als mijn borg te laat wordt terugbetaald?

Ja. Zodra de verhuurder in verzuim is, heb je recht op wettelijke rente over het openstaande bedrag. Stuur eerst een aanmaning met een duidelijke betaaldatum. Betaalt hij daarna nog niet? Dan loopt de rente.

Wat doe ik als de verhuurder schade claimt die ik niet heb veroorzaakt?

Vraag om bewijs. De verhuurder moet aantonen dat de schade door jou is veroorzaakt en boven normale slijtage uitkomt. Verwijs naar het inspectierapport bij aanvang van de huurperiode als dat er is. Zonder bewijs staat hij zwak.

Wat als ik geen inspectierapport heb bij aanvang van de huur?

Dan is er geen beginpunt om de staat van de woning te vergelijken. In dat geval geldt als uitgangspunt dat de woning in goede staat was bij aanvang. Heb je foto's gemaakt bij intrek? Die zijn dan je belangrijkste bewijs.

Relevante wetsartikelen

Raadpleeg de volgende artikelen via wetten.nl voor de exacte en actuele tekst:

Artikel 7:261 BW - waarborgsom bij huurovereenkomst voor woonruimte
Artikel 7:224 BW - staat van de woonruimte bij het einde van de huurovereenkomst
Artikel 6:119 BW - wettelijke rente bij verzuim
Zie ook Boek 7 BW, afdeling huurrecht woonruimte, voor overige bepalingen over oplevering en schade

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist. Stel je vraag ->