Wat is een eerlijke huurprijs en hoe bereken ik die?

Laatst gecontroleerd: maart 2026. Juridische informatie kan veranderen - controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

Een eerlijke huurprijs is in de wet verankerd via het puntenstelsel. Dat stelsel berekent wat een woning maximaal mag kosten op basis van de kwaliteit. Betaal je meer dan het maximum? Dan betaal je te veel.

Het puntenstelsel - officieel het woningwaarderingsstelsel (WWS) - is uitgewerkt in het Besluit huurprijzen woonruimte (controleer dit besluit op wetten.nl voor de meest actuele versie). Dit besluit bepaalt hoeveel punten een woning krijgt op basis van factoren als oppervlakte, energieprestatie, voorzieningen, WOZ-waarde en locatie. Het totale puntenaantal bepaalt de maximale huurprijs.

De Huurprijzenwet woonruimte regelt de juridische basis voor het vaststellen van maximumhuurprijzen (controleer deze wet op wetten.nl voor de meest actuele versie). Ze legt vast dat de overheid maximumhuurprijzen mag vaststellen voor woningen in de gereguleerde sector en dat huurders het recht hebben om die prijs te laten toetsen.

Artikel 7:247 BW bepaalt dat huurprijsbescherming van toepassing is op woningen in de gereguleerde sector (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Of een woning gereguleerd is, hangt af van het puntenaantal en de bijbehorende maximale huurprijs in verhouding tot de liberalisatiegrens.

Artikel 7:249 BW geeft huurders het recht om de aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Je kunt dit doen binnen zes maanden nadat de huurovereenkomst is ingegaan. Betaalt je meer dan de maximale huurprijs op basis van de punten? Dan verlaagt de Huurcommissie de huur naar het wettelijke maximum.

De Wet betaalbare huur (ingegaan op 1 juli 2024) heeft het puntenstelsel uitgebreid naar het middensegment. Een deel van de woningen die eerder als vrije sector golden, valt nu ook onder een wettelijk maximumhuurprijs. De actuele grenzen en puntentabellen vind je op huurcommissie.nl.

Wanneer geldt dit voor jou?

Sociale huur - maximale huurprijs via puntenstelsel

Huur je een woning waarvan het puntenaantal onder de liberalisatiegrens valt? Dan is de maximale huurprijs wettelijk begrensd. De verhuurder mag nooit meer vragen dan het puntenstelsel toestaat. Betaalt je meer? Dan betaal je te veel en heb je recht op verlaging.

Middenhuur - nieuw sinds de Wet betaalbare huur

Door de Wet betaalbare huur (2024) valt een groter deel van de woningmarkt nu onder een maximumhuurprijs. Woningen in het middensegment - die voorheen vrije sector waren - vallen nu ook onder het uitgebreide puntenstelsel. Check via huurcommissie.nl of jouw woning hieronder valt.

Vrije sector - geen wettelijk maximum, wel marktwerking

Huur je in de vrije sector en valt jouw woning niet onder de Wet betaalbare huur? Dan geldt er geen wettelijke maximumhuurprijs. De markt bepaalt de prijs. Maar ook dan kun je controleren hoeveel punten de woning heeft - als de verhuurder te veel vraagt voor de kwaliteit, kan dat grond zijn voor een toetsing.

Welke factoren bepalen het puntenaantal?

Het puntenstelsel kijkt naar:

Oppervlakte: het totale vloeroppervlak van de woning.
Energieprestatie: het energielabel - hoe beter het label, hoe meer punten.
Voorzieningen: keuken, badkamer, toilet, buitenruimte.
WOZ-waarde: de officiële waarde van de woning voor belastingdoeleinden.
Locatie: in sommige gevallen tellen locatiefactoren mee.

Elke factor levert een bepaald aantal punten op. Het totaal bepaalt de maximale huurprijs. De puntentabel wordt jaarlijks bijgesteld - check altijd de actuele versie op huurcommissie.nl.

Aanvangshuurprijstoetsing: binnen 6 maanden

Denk je dat je vanaf het begin te veel betaalt? Je kunt de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Dit kan alleen binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst. Wacht je langer? Dan is dit recht vervallen. Handel snel als je twijfelt.

Stappenplan - wat kun je nu doen?

Bereken het puntenaantal van jouw woning. Ga naar huurcommissie.nl en gebruik de online puntentelling. Je hebt de volgende gegevens nodig: oppervlakte, energielabel, voorzieningen en de WOZ-waarde. Noteer het resultaat.
Vergelijk de maximale huurprijs met wat je betaalt. Wat is de maximale huurprijs op basis van de punten? Betaal je meer? Dan betaal je mogelijk te veel en heb je recht op verlaging.
Controleer of de Wet betaalbare huur op jou van toepassing is. Valt jouw woning in het middensegment? Dan gelden er maximumprijzen ook als de woning eerder als vrije sector gold. Check dit via huurcommissie.nl.
Vraag een aanvangshuurprijstoetsing aan als je net bent ingestroomd. Ben je minder dan zes maanden geleden ingestroomd en betaal je te veel? Dien een verzoek in bij de Huurcommissie. Na die zes maanden vervalt dit recht.
Vraag een huurprijsverlaging aan bij de Huurcommissie. Ben je al langer huurder en weet je nu pas dat je te veel betaalt? In sommige gevallen kun je alsnog een verlaging aanvragen. Check via huurcommissie.nl welke procedure bij jouw situatie past.
Vraag een jurist om advies bij twijfel of complexe situaties. Is jouw situatie onduidelijk - denk aan gemengde huurprijzen, servicekosten of een woning op de grens van sociale en vrije sector? Een jurist op Claim.Cafe kan snel bepalen welke rechten je hebt.

Veelgemaakte fouten

Fout 1: Te laat een aanvangshuurprijstoetsing aanvragen. Je hebt maar zes maanden na de ingangsdatum van het contract om de huurprijs te laten toetsen. Veel huurders wachten te lang. Twijfel je? Vraag het direct aan - de kosten zijn laag en je krijgt ze terug als je gelijk hebt.

Fout 2: Denken dat de vrije sector altijd onbegrensd is. Door de Wet betaalbare huur (2024) valt een deel van de voormalige vrije sector nu ook onder maximumhuurprijzen. Ga niet automatisch uit van "vrije sector, dus geen maximum". Check altijd het puntenaantal.

Fout 3: Servicekosten meetellen als onderdeel van de huurprijs. De maximale huurprijs via het puntenstelsel geldt voor de kale huurprijs - zonder servicekosten. Rekent de verhuurder servicekosten? Die worden apart getoetst. Tel ze niet bij elkaar op bij de puntenvergelijking.

Fout 4: Vergeten dat het puntenaantal kan veranderen. Heeft de verhuurder de woning verbeterd of is het energielabel veranderd? Dan kan het puntenaantal - en daarmee de maximale huurprijs - zijn veranderd. Check ook bij verlenging of na renovaties of de huurprijs nog klopt.

Fout 5: Alleen op de WOZ-waarde afgaan. De WOZ-waarde is één factor in het puntenstelsel, niet de enige. Sommige huurders denken dat een hoge WOZ-waarde automatisch een hogere maximumhuurprijs rechtvaardigt. Maar ook de oppervlakte, energieprestatie en voorzieningen tellen zwaar mee.

Veelgestelde vragen

Hoe bereken ik de maximale huurprijs van mijn woning?

Ga naar huurcommissie.nl en gebruik de puntentelling. Vul de oppervlakte, het energielabel, de voorzieningen en de WOZ-waarde in. Het systeem berekent het puntenaantal en de bijbehorende maximale huurprijs. Betaal je meer? Dan betaal je mogelijk te veel.

Wat kan ik doen als ik te veel huur betaal?

Ben je minder dan zes maanden huurder? Vraag dan een aanvangshuurprijstoetsing aan bij de Huurcommissie via huurcommissie.nl. Ben je al langer huurder? Controleer via huurcommissie.nl welke verlaging- of toetsingsprocedure bij jouw situatie past. In beide gevallen zijn de kosten laag.

Geldt het puntenstelsel ook voor vrije sector woningen?

Sinds de Wet betaalbare huur (2024) geldt het uitgebreide puntenstelsel ook voor een deel van de voormalige vrije sector - het zogenoemde middensegment. Of jouw woning hieronder valt, check je via huurcommissie.nl. Voor de echte vrije sector boven de nieuwe grens geldt geen wettelijke maximumhuurprijs.

Hoe lang heb ik om de huurprijs te laten toetsen?

Voor een aanvangshuurprijstoetsing heb je zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst. Na die termijn vervalt dit recht. In sommige gevallen zijn er andere procedures mogelijk - check huurcommissie.nl voor je specifieke situatie.

Tellen servicekosten mee bij de berekening van de maximale huurprijs?

Nee. De maximale huurprijs via het puntenstelsel geldt voor de kale huurprijs, exclusief servicekosten. Servicekosten worden apart getoetst door de Huurcommissie op redelijkheid. Vergelijk de kale huurprijs altijd met het puntenstelsel - niet de totale maandlast.

Relevante wetsartikelen

Raadpleeg de volgende artikelen via wetten.nl voor de exacte en actuele tekst:

Artikel 7:247 BW - toepasselijkheid huurprijsbescherming op de gereguleerde sector
Artikel 7:249 BW - recht op aanvangshuurprijstoetsing binnen zes maanden
Huurprijzenwet woonruimte - juridische basis voor maximumhuurprijzen
Besluit huurprijzen woonruimte - uitwerking puntenstelsel en puntentabellen
Wet betaalbare huur (2024) - uitbreiding puntenstelsel naar middensegment

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist. Stel je vraag aan een jurist over jouw huurprijs ->