Mag mijn verhuurder de huur verhogen zonder mijn toestemming?
Ja, een verhuurder mag de huur verhogen - maar alleen als hij de juiste procedure volgt. Jij hoeft niet akkoord te gaan: als je bezwaar maakt, beoordeelt de Huurcommissie of de verhoging geldig is. Een verhoging die niet aan de regels voldoet, hoef je niet te betalen.
Wat zegt de wet?
De regels over huurverhoging staan in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, in de afdeling over huurprijs van woonruimte.
Artikel 7:252 BW beschrijft de procedure die een verhuurder moet volgen bij een huurprijswijziging (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Kort gezegd staat er:
- De verhuurder moet een schriftelijk voorstel sturen.
- Dat voorstel moet de huurder minimaal 3 maanden voor de beoogde ingangsdatum bereiken.
- De huurverhoging mag maximaal een keer per 12 maanden plaatsvinden.
Heeft de verhuurder deze stappen niet gevolgd? Dan is de huurverhoging niet geldig.
Naast deze procedureregels gelden er maximumpercentages. De overheid stelt elk jaar een maximale huurverhoging vast. De actuele percentages vind je op rijksoverheid.nl en huurcommissie.nl.
Wanneer geldt dit voor jou?
De regels zijn anders afhankelijk van het type woning dat je huurt.
Sociale huurwoning (gereguleerde sector)
Woon je in een sociale huurwoning? Dan geldt de sterkste bescherming. De verhuurder mag de huur maar een keer per jaar verhogen. Er is een wettelijk maximum. Dat maximum hangt af van je inkomen - hogere inkomens kunnen een hoger verhogingspercentage krijgen.
Je hebt altijd het recht bezwaar te maken bij de Huurcommissie. Die beoordeelt dan of de verhoging terecht is.
Vrije sector (geliberaliseerde huur)
Huur je een vrije sectorwoning? Dan zijn de regels iets anders. Wat je maximaal betaalt, staat in je huurcontract. Vaak staat er een indexeringsclausule in - dat betekent dat de huur automatisch meebeweegt met de inflatie.
Let op: ook in de vrije sector gelden grenzen. Sinds 2024 gelden er door de Wet betaalbare huur ook voor een deel van de vrije sector maximumhuurprijzen. Check of dit op jouw woning van toepassing is op huurcommissie.nl.
Tijdelijk contract
Heb je een tijdelijk huurcontract? Dan mag de huur tijdens de looptijd in principe niet worden verhoogd - tenzij je contract dit uitdrukkelijk toestaat.
Stappenplan - wat kun je nu doen?
- Controleer het voorstel. Heb je een schriftelijk voorstel ontvangen? Controleer de datum. Het voorstel moet minimaal 3 maanden voor de ingangsdatum zijn verstuurd.
- Controleer het percentage. Kijk op rijksoverheid.nl of huurcommissie.nl wat het maximale percentage voor dit jaar is. Vraagt je verhuurder meer? Dan mag je bezwaar maken.
- Vraag uitleg als de verhuurder niet correct reageert. Stuur een schriftelijke vraag - e-mail werkt goed als bewijs.
- Maak bezwaar als de verhoging niet klopt. Stuur een brief of e-mail aan je verhuurder. Vermeld duidelijk waarom je de verhoging niet accepteert. Bewaar een kopie.
- Stap naar de Huurcommissie. Als je er met de verhuurder niet uitkomt, kun je de Huurcommissie inschakelen. Dat is laagdrempelig en betaalbaar.
- Betaal de oude huurprijs door. Blijf gewoon betalen zolang de kwestie loopt.
- Schakel juridische hulp in bij escalatie. Wijst de Huurcommissie de klacht af? Dan kun je het laten toetsen door de kantonrechter.
Veelgemaakte fouten
Fout 1: Mondeling akkoord geven. Zeg nooit mondeling "ja" tegen een huurverhoging als je er nog over na wilt denken. Een mondelinge toezegging kan worden gezien als instemming.
Fout 2: Niets doen. Betaal je stilzwijgend de hogere huur? Dan kan de verhuurder later zeggen dat je akkoord bent gegaan. Maak altijd tijdig bezwaar.
Fout 3: Te laat naar de Huurcommissie gaan. Er zijn termijnen. Ben je te laat? Dan kan je recht om bezwaar te maken vervallen.
Fout 4: Huurachterstand opbouwen. Betaal nooit de huur helemaal stop als je bezwaar maakt. Betaal de oude huurprijs door en vecht het meerdere apart aan.
Fout 5: Geen bewijs bewaren. Sla alle e-mails en brieven op. Zonder bewijs sta je zwakker bij de Huurcommissie of rechter.
Veelgestelde vragen
Wat is de maximale huurverhoging in 2025?
De maximumpercentages worden elk jaar opnieuw vastgesteld door de overheid. Ze zijn afhankelijk van het type huurwoning en je inkomen. De actuele percentages vind je altijd op huurcommissie.nl.
Mag de verhuurder de huur verhogen als ik een lopend huurcontract heb?
Ja, dat mag - maar alleen als het contract dit toestaat of de wet dit toelaat. Een verhuurder mag in principe niet midden in een contractperiode de huur verhogen tenzij er een indexeringsclausule in het contract staat.
Hoe maak ik bezwaar tegen een huurverhoging?
Stuur een schriftelijke reactie aan je verhuurder. Kom je er niet uit? Dien dan een verzoekschrift in bij de Huurcommissie via huurcommissie.nl.
Moet ik de hogere huur betalen terwijl mijn bezwaar loopt?
Nee - betaal de huur die je al betaalde door. Betaal het verschil pas als de Huurcommissie of rechter heeft bepaald dat de verhoging geldig is.
Kan de verhuurder de huur onbeperkt verhogen?
Nee. Voor sociale huur gelden wettelijke maxima. Voor de vrije sector gelden contractuele afspraken en maximumhuurprijzen op grond van de Wet betaalbare huur.
Relevante wetsartikelen
Raadpleeg de volgende artikelen via wetten.nl voor de exacte en actuele tekst:
- Artikel 7:247 BW - toepasselijkheid huurprijsbescherming bij woonruimte
- Artikel 7:248 BW - huurprijsaanpassing
- Artikel 7:252 BW - procedure voorstel tot huurprijswijziging
- Artikel 7:253 BW - bezwaar bij de Huurcommissie
- Artikel 7:254 BW - geliberaliseerde huurwoningen
- Huurprijzenwet woonruimte - voor maximumhuurprijzen en puntentelling