Mag ik onderverhuren als huurder?

Wat zegt de wet?

In principe mag je als huurder niet zomaar onderverhuren. Doe je het toch zonder toestemming? Dan riskeer je ontbinding van je huurovereenkomst. Er zijn uitzonderingen - maar die zijn beperkter dan veel mensen denken.

Artikel 7:221 BW bepaalt dat een huurder de gehuurde zaak niet aan een derde in gebruik mag geven zonder toestemming van de verhuurder (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Dit geldt voor zowel het volledig onderverhuren van de woning als het in gebruik geven van een deel ervan. Toestemming van de verhuurder is dus het vertrekpunt - niet de uitzondering.

Er is één belangrijke uitzondering voor sociale huurwoningen. Zie Boek 7 BW, afdeling huurrecht woonruimte, voor de bepalingen over het recht op gedeeltelijke onderverhuur. De wet geeft huurders van zelfstandige sociale huurwoningen in bepaalde gevallen het recht om een deel van de woning onder te verhuren, ook als de verhuurder geen toestemming geeft - mits de verhuurder geen geldige reden heeft om te weigeren. Dit recht geldt nadrukkelijk niet voor de hele woning en niet automatisch voor alle huurders.

Voor het volledig onderverhuren van een woning - jij vertrekt zelf en laat een ander betalen - bestaat geen wettelijk recht. Daarvoor heb je altijd toestemming van de verhuurder nodig. Weigert de verhuurder redelijkerwijs? Dan is onderverhuur niet toegestaan en riskeer je de huurovereenkomst.

Wanneer geldt dit voor jou?

Gedeeltelijke onderverhuur - een kamer verhuren

Wil je een kamer in je woning verhuren terwijl jij er zelf blijft wonen? Dit heet gedeeltelijke onderverhuur. Voor sociale huurwoningen geldt dat de verhuurder toestemming kan weigeren, maar niet zonder geldige reden. Geldige redenen zijn bijvoorbeeld dat de woning te klein is voor twee huishoudens, of dat de onderhuurder overlast veroorzaakt.

Voor vrije sectorwoningen kijk je in je huurcontract. Staat er een verbod op onderverhuur? Dan mag het niet. Staat er niets? Dan kun je toestemming vragen. Geeft de verhuurder geen toestemming zonder reden? Dat is zijn goed recht in de vrije sector.

Volledige onderverhuur - jij weg, iemand anders erin

Wil je de hele woning onderverhuren omdat jij tijdelijk of permanent weg gaat? Dit is bijna altijd verboden zonder expliciete toestemming van de verhuurder. Doe je het toch?

De verhuurder kan je huurovereenkomst laten ontbinden.
De onderhuurder heeft geen zelfstandige rechten tegenover de verhuurder.
Jij blijft verantwoordelijk voor de huur en eventuele schade.

Airbnb en kortetermijnverhuur

Je woning verhuren via Airbnb of een vergelijkbaar platform valt ook onder onderverhuur. Veel huurcontracten verbieden dit expliciet. Doe je het toch? Dan riskeer je ontbinding van de huurovereenkomst. Sommige gemeenten stellen ook aanvullende regels aan vakantieverhuur - check de regels van jouw gemeente via rijksoverheid.nl.

Sociale huur - extra beperkingen

Bij sociale huurwoningen zijn de regels over onderverhuur strenger dan in de vrije sector. Woningcorporaties controleren actief op illegale onderverhuur. Word je betrapt? Dan is ontbinding van de huurovereenkomst een reëel risico - ook als je er zelf niet van profiteert.

Stappenplan - wat kun je nu doen?

Lees je huurcontract. Staat er een verbod op onderverhuur in? Dan is toestemming vragen de enige weg. Staat er niets? Dan kun je een verzoek indienen, maar heb je nog steeds geen automatisch recht.
Vraag schriftelijk toestemming aan je verhuurder. Stuur een e-mail of brief. Leg uit wie je wilt onderverhuren aan, voor hoe lang en welk deel van de woning. Bewaar zijn antwoord.
Geef de verhuurder redelijke bedenktijd. Reageer hij niet binnen een redelijke termijn? Stuur een herinnering. Wacht altijd op schriftelijke toestemming voordat je iemand inschrijft of een onderhuurcontract tekent.
Stel een onderhuurcontract op bij toestemming. Krijg je toestemming? Leg de afspraken met de onderhuurder schriftelijk vast. Denk aan: huurprijs, duur, opzegtermijn en huisregels. Jij blijft verantwoordelijk tegenover de verhuurder.
Vraag een jurist om advies bij weigering. Wil jij een kamer verhuren in een sociale huurwoning en weigert de verhuurder zonder reden? Een jurist kan beoordelen of die weigering geldig is en wat je opties zijn.

Veelgemaakte fouten

Fout 1: Onderverhuren zonder toestemming en denken dat het niet opvalt. Verhuurders en woningcorporaties controleren actief. Meldingen van buren, postregistraties of een afwijkend bewoningspatroon kunnen aanleiding zijn voor een controle. De gevolgen - ontbinding van de huurovereenkomst - zijn ingrijpend.

Fout 2: Denken dat een mondeling akkoord voldoende is. Heeft je verhuurder mondeling gezegd dat het "waarschijnlijk wel goed komt"? Dat is geen toestemming. Zorg altijd voor schriftelijke bevestiging voordat je iemand binnenhaalt.

Fout 3: Meer huur vragen aan de onderhuurder dan je zelf betaalt. Als huurder van een sociale woning mag je aan een onderhuurder niet meer vragen dan een evenredig deel van de totale huurprijs. Vraag je meer? Dan is er sprake van huurprijsopdrijving, wat ook gevolgen kan hebben voor jouw huurovereenkomst.

Fout 4: Denken dat de onderhuurder dezelfde rechten heeft als jij. Een onderhuurder heeft geen zelfstandige huurovereenkomst met de verhuurder. Eindigt jouw huurovereenkomst? Dan eindigt ook het recht van de onderhuurder om er te wonen. Informeer de onderhuurder hierover.

Fout 5: Airbnb beschouwen als iets anders dan onderverhuur. Kortetermijnverhuur via platforms is juridisch gezien ook onderverhuur. Veel huurcontracten verbieden dit uitdrukkelijk. Check je contract en de gemeentelijke regels voordat je je woning op een platform zet.

Veelgestelde vragen

Mag ik een kamer verhuren zonder toestemming van mijn verhuurder?

In principe niet. Je hebt toestemming nodig van de verhuurder. Voor huurders van zelfstandige sociale huurwoningen biedt de wet in bepaalde gevallen een recht op gedeeltelijke onderverhuur als de verhuurder geen geldige reden heeft om te weigeren. Controleer altijd je huurcontract en vraag schriftelijk toestemming.

Wat zijn de gevolgen als ik illegaal onderverhuur?

De verhuurder kan de rechter vragen om ontbinding van de huurovereenkomst. Bij woningcorporaties is dit een reëel risico - ze handhaven actief. Jij blijft bovendien verantwoordelijk voor de huur en eventuele schade, ook als de onderhuurder die heeft veroorzaakt.

Mag ik mijn woning verhuren via Airbnb als huurder?

Alleen als je huurcontract dit toestaat of je verhuurder toestemming geeft. De meeste huurcontracten verbieden kortetermijnverhuur expliciet. Sommige gemeenten stellen bovendien extra regels aan vakantieverhuur. Check je contract, vraag toestemming en controleer de gemeentelijke regels.

Heeft mijn onderhuurder recht om te blijven als ik vertrek?

Nee, niet automatisch. Een onderhuurder heeft geen zelfstandige huurovereenkomst met de verhuurder. Eindigt jouw huurovereenkomst - door opzegging, ontbinding of anderszins - dan heeft de onderhuurder in beginsel geen recht meer om er te blijven. Zie Boek 7 BW voor de exacte bepalingen over de positie van de onderhuurder.

Mag ik meer huur vragen aan mijn onderhuurder dan ik zelf betaal?

Nee, niet als het om een sociale huurwoning gaat. Je mag aan een onderhuurder niet meer vragen dan een evenredig deel van de huurprijs die jij zelf betaalt. Vraag je meer? Dan is er sprake van huurprijsopdrijving, met mogelijke juridische gevolgen voor jou.

Relevante wetsartikelen

Raadpleeg de volgende artikelen via wetten.nl voor de exacte en actuele tekst:

Artikel 7:221 BW - verbod op ingebruikgeving aan derden zonder toestemming verhuurder
Zie ook Boek 7 BW, afdeling huurrecht woonruimte, voor de bepalingen over gedeeltelijke onderverhuur en de positie van de onderhuurder

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist. Stel je vraag ->