Wat kan ik doen als mijn verhuurder geen onderhoud pleegt?

Wat zegt de wet?

Je verhuurder is wettelijk verplicht de woning in goede staat te houden. Doet hij dat niet, dan heb je stevige rechten - van het eisen van reparaties tot het verlagen van je huur.

Artikel 7:204 BW definieert een gebrek als elke toestand of eigenschap van de woning waardoor jij als huurder niet het woongenot krijgt dat je redelijkerwijs mag verwachten van een goed onderhouden woning (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Denk aan lekkages, schimmel, kapotte verwarming, ongedierte of een gevaarlijk dak. Dit zijn gebreken waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is.

Artikel 7:206 BW verplicht de verhuurder om gebreken te verhelpen zodra jij dat verlangt (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Hij hoeft alleen niet te repareren als het onmogelijk is of als de kosten onredelijk hoog zijn in verhouding tot de ernst van het gebrek. In de praktijk is dat zelden een geldig excuus voor gewoon achterstallig onderhoud.

Artikel 7:207 BW geeft je het recht op huurprijsvermindering zolang het gebrek voortduurt (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). De verlaging is evenredig aan de ernst van het gebrek. Je kunt dit zelf met de verhuurder afspreken, of via de Huurcommissie afdwingen.

Artikel 7:208 BW regelt schadevergoeding als de verhuurder aansprakelijk is voor het gebrek en jij daardoor schade lijdt (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Heeft vocht je meubels beschadigd? Dan kun je de verhuurder aansprakelijk stellen voor die schade.

Wanneer geldt dit voor jou?

Wat is het onderhoud van de verhuurder en wat is van jou?

Niet alle reparaties zijn voor rekening van de verhuurder. Het Besluit kleine herstellingen (een apart besluit bij de wet) bepaalt welke kleine klussen de huurder zelf moet uitvoeren. Denk aan: kranen smeren, stopcontacten vervangen, kleine kierdichting of tuinonderhoud. Alles wat groter, structureel of technisch is, is de verantwoordelijkheid van de verhuurder.

Voorbeelden van gebreken die voor de verhuurder zijn:

Lekkage door het dak of gevel
Structurele schimmel door vochtproblemen in de constructie
Defecte centrale verwarming of boiler
Kapotte elektrische installatie
Ongedierte door gebreken in de bouwconstructie
Gevaarlijke trap of leuning

Wanneer heb je recht op huurverlaging?

Je kunt huurprijsvermindering aanvragen als het gebrek ernstig genoeg is om je woongenot wezenlijk te beperken. Kleine ongemakken geven doorgaans geen recht op verlaging. Een volledig kapotte verwarming in de winter wel.

Wat als jij zelf het gebrek hebt veroorzaakt?

Dan is de verhuurder niet verplicht te repareren op zijn kosten. Heb je bijvoorbeeld zelf een lek veroorzaakt door verkeerd gebruik? Dan ben jij aansprakelijk voor de herstelkosten. Ben je het oneens met de verhuurder over de oorzaak? Dan beslist de Huurcommissie of de rechter.

Stappenplan - wat kun je nu doen?

Meld het gebrek schriftelijk bij je verhuurder. Stuur een e-mail of brief met een duidelijke omschrijving van het probleem. Voeg foto's toe. Geef een redelijke termijn voor herstel - in de meeste gevallen is twee tot vier weken redelijk. Bewaar een kopie.
Stuur een aanmaning als hij niet reageert. Is de termijn verstreken en is er niets gebeurd? Stuur een tweede brief. Vermeld dat je verdere stappen overweegt - inclusief een verzoek om huurprijsvermindering bij de Huurcommissie.
Leg alles vast met bewijs. Maak foto's en video's van het gebrek. Noteer de datum waarop je het voor het eerst hebt gemeld. Sla alle communicatie op. Dit bewijs heb je nodig bij de Huurcommissie of rechter.
Dien een verzoek in bij de Huurcommissie. De Huurcommissie kan beoordelen of er sprake is van een gebrek en een tijdelijke huurprijsvermindering opleggen zolang het gebrek voortduurt. Ga naar huurcommissie.nl voor het indienen.
Claim schadevergoeding als je schade hebt geleden. Heeft het gebrek jouw spullen beschadigd? Documenteer de schade en stel de verhuurder aansprakelijk. Doe dit schriftelijk, met een overzicht van de geleden schade en de gevraagde vergoeding.
Schakel een jurist in bij hardnekkige situaties. Weigert de verhuurder structureel te repareren ondanks aanmaningen en een uitspraak van de Huurcommissie? Dan kan een jurist je helpen om via de rechter reparatie of schadevergoeding af te dwingen.
Overweeg huurontbinding als laatste middel. In uitzonderlijke gevallen - als de woning onbewoonbaar is of de verhuurder volledig weigert te handelen - kun je via de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden. Schakel hiervoor altijd een jurist in.

Veelgemaakte fouten

Fout 1: Het gebrek alleen mondeling melden. Een telefoongesprek of gesprek aan de deur is moeilijk te bewijzen. Meld gebreken altijd schriftelijk - per e-mail of aangetekende brief. Alleen dan heb je bewijs dat je de verhuurder op de hoogte hebt gesteld.

Fout 2: Zelf repareren en later de kosten willen verhalen. Repareer niet eigenmachtig als dat niet nodig is, tenzij je dit schriftelijk hebt afgesproken. Doe je het toch? Dan loop je het risico dat de verhuurder de kosten niet vergoedt en dat je je aansprakelijkheid voor de reparatie accepteert.

Fout 3: De huur volledig stopzetten. Stop nooit volledig met betalen - ook niet als de verhuurder niets repareert. Betaal door en vecht de huurverlaging apart aan via de Huurcommissie. Een huurachterstand geeft de verhuurder grond om ontruiming te vorderen.

Fout 4: Te lang wachten met actie ondernemen. Onderhoudsproblemen worden zelden vanzelf opgelost. Hoe langer een gebrek aanwezig is zonder actie, hoe moeilijker het wordt om aan te tonen dat de verhuurder verantwoordelijk is.

Fout 5: Niet weten wat klein onderhoud is. Sommige klussen zijn wettelijk voor rekening van de huurder. Stuur je daarvoor toch een rekening door? Dan betaalt de verhuurder waarschijnlijk niet. Check het Besluit kleine herstellingen of vraag een jurist wat voor jouw situatie geldt.

Veelgestelde vragen

Wat doe ik als mijn verhuurder mijn melding negeert?

Stuur een tweede aanmaning met een duidelijke deadline. Reageer hij nog steeds niet? Dan kun je een verzoek indienen bij de Huurcommissie voor huurprijsvermindering. De Huurcommissie beoordeelt of er sprake is van een gebrek en kan een tijdelijke huurverlaging opleggen.

Mag ik de huur verlagen als mijn verhuurder niets doet aan schimmel?

Ja, als de schimmel een gebrek is dat aan de verhuurder te wijten is - dus niet door onvoldoende ventilatie van jouw kant. Structurele schimmel door bouwkundige problemen is een gebrek in de zin van artikel 7:204 BW. Je kunt via de Huurcommissie een tijdelijke huurprijsvermindering aanvragen.

Kan ik zelf een aannemer inschakelen als de verhuurder weigert te repareren?

In principe niet zonder toestemming - de kosten komen dan doorgaans voor jouw rekening. Er is een uitzondering bij spoedreparaties: als de verhuurder niet bereikbaar is en er direct gevaar dreigt, mag je noodmaatregelen nemen. Meld dit altijd direct schriftelijk en bewaar alle bonnen.

Hoe vraag ik huurprijsvermindering aan bij de Huurcommissie?

Ga naar huurcommissie.nl en dien een verzoekschrift in. Je betaalt een kleine vergoeding. De Huurcommissie beoordeelt het gebrek en kan een tijdelijke huurverlaging opleggen zolang het gebrek voortduurt. Als jij in het gelijk wordt gesteld, betaalt de verhuurder de kosten terug.

Kan ik mijn huurcontract beëindigen als de woning onbewoonbaar is?

In uitzonderlijke gevallen wel. Als een gebrek zo ernstig is dat normaal wonen onmogelijk is en de verhuurder weigert te handelen, kun je via de rechter vragen om ontbinding van de huurovereenkomst. Dit is een zwaar middel - schakel altijd eerst een jurist in voordat je deze stap zet.

Relevante wetsartikelen

Raadpleeg de volgende artikelen via wetten.nl voor de exacte en actuele tekst:

Artikel 7:204 BW - definitie van een gebrek bij huur van woonruimte
Artikel 7:206 BW - verplichting verhuurder tot verhelpen van gebreken
Artikel 7:207 BW - huurprijsvermindering bij gebreken
Artikel 7:208 BW - schadevergoeding bij gebreken die aan de verhuurder zijn toe te rekenen
Besluit kleine herstellingen - lijst van kleine reparaties die voor rekening van de huurder komen
Zie ook Boek 7 BW, afdeling huurrecht woonruimte, voor overige bepalingen over onderhoud en gebreken

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist. Stel je vraag ->