Mag een verhuurder een huurder zomaar uitzetten?

Wat zegt de wet?

Nee. Een verhuurder mag je niet zomaar uitzetten. Niet als je huur achterloopt. Niet als hij de woning zelf wil gebruiken. En ook niet als het huurcontract is opgezegd. Zonder rechterlijk vonnis mag niemand jou dwingen de woning te verlaten.

Artikel 7:272 BW bepaalt dat een huurovereenkomst niet eindigt door opzegging zolang jij als huurder geen toestemming hebt gegeven én de rechter geen uitspraak heeft gedaan (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Dit betekent: zolang jij bezwaar maakt of gewoon blijft zitten, loopt de huurovereenkomst door. De verhuurder kan jou er niet op eigen kracht uitwerken.

Pas als de rechter een ontruimingsvonnis heeft uitgesproken, mag een deurwaarder de ontruiming uitvoeren. Dat staat in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De deurwaarder is de enige die een ontruiming wettelijk mag uitvoeren - de verhuurder zelf mag dat nooit.

Handelt een verhuurder toch op eigen houtje - door bijvoorbeeld sloten te vervangen, spullen buiten te zetten of gas en elektriciteit af te sluiten - dan heet dat eigenrichting. Eigenrichting is verboden. Het kan ook strafbaar zijn. Artikel 138 van het Wetboek van Strafrecht stelt huisvredebreuk strafbaar (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Dat geldt ook voor verhuurders.

Wanneer geldt dit voor jou?

Je mag blijven zitten totdat de rechter anders beslist

Ongeacht de situatie - huurachterstand, overlastklachten, opzegging - heb je het recht om te blijven wonen totdat een rechter een ontruimingsvonnis heeft uitgesproken. Dit is geen kwestie van je gelijk hebben of niet. Het is een procedurele bescherming die voor elke huurder geldt.

Wat mag de verhuurder wel doen?

De huurovereenkomst schriftelijk opzeggen met een wettelijke grond
Naar de rechter stappen als jij het er niet mee eens bent
Via de rechter een ontruimingsvonnis vragen
Na dat vonnis een deurwaarder inschakelen voor de uitvoering

Wat mag de verhuurder NIET doen?

Het slot van de woning vervangen zonder rechterlijk vonnis
Jouw spullen op straat zetten
Gas, water of elektriciteit afsluiten om je te dwingen te vertrekken
De woning betreden om je te dwingen of intimideren
Een deurwaarder of incassobureau sturen zonder vonnis

Huurachterstand: mag de verhuurder dan wel uitzetten?

Nee, ook dan niet. Heb je een huurachterstand? Dan kan de verhuurder naar de rechter stappen en ontbinding van de huurovereenkomst plus ontruiming eisen. Maar de rechter beslist - niet de verhuurder. De rechter weegt altijd de omstandigheden af. Een kleine tijdelijke achterstand leidt doorgaans niet tot ontruiming.

Tijdelijk contract verlopen: mag de verhuurder dan uitzetten?

Nee, ook niet dan. Door de Wet vaste huurcontracten (ingegaan op 1 juli 2024) zijn tijdelijke contracten voor nieuwe verhuur grotendeels afgeschaft. Had je al een tijdelijk contract? Dan eindigt het contract van rechtswege, maar ook dan mag de verhuurder je niet zelf uitzetten. Hij heeft nog steeds een rechterlijk vonnis nodig als je weigert te vertrekken.

Stappenplan - wat kun je nu doen?

Blijf kalm en blijf wonen. Ontvangt de verhuurder dreigementen of probeert hij je te laten vertrekken? Jij hoeft nergens heen zonder rechterlijk vonnis. Reageer niet in paniek.
Documenteer elke poging tot eigenrichting. Verandert de verhuurder het slot? Zet hij spullen buiten? Schrijf datum en tijdstip op. Maak foto's. Dit bewijs heb je nodig bij de politie of rechter.
Bel de politie bij eigenrichting. Is je verhuurder bezig het slot te vervangen of jouw spullen weg te halen? Bel 112 of 0900-8844. De politie kan direct ingrijpen en jou toegang verschaffen tot de woning.
Stuur een schriftelijke sommatie. Sommeer de verhuurder schriftelijk om de eigenrichting te stoppen. Vermeld dat je zijn handelingen beschouwt als een strafbaar feit en dat je juridische stappen overweegt.
Vraag spoedontruimingsbescherming bij de rechter. Dreigt de verhuurder je met directe uitzetting? Je kunt in kort geding bij de rechter bescherming vragen. De rechter kan de verhuurder verbieden je uit de woning te zetten, op straffe van een dwangsom.
Schakel direct een jurist in. Eigenrichting en dreiging van onrechtmatige uitzetting zijn ernstige situaties. Een jurist op Claim.Cafe kan je direct adviseren over de sterkste aanpak.

Veelgemaakte fouten

Fout 1: Denken dat je moet vertrekken bij een opzeggingsbrief. Een opzeggingsbrief is niet hetzelfde als een ontruimingsvonnis. Je bent niet verplicht te vertrekken alleen omdat je een brief hebt ontvangen. Pas als de rechter een vonnis heeft uitgesproken en de deurwaarder aan de deur staat, ben je verplicht te gaan.

Fout 2: De woning verlaten bij eigenrichting en er niet meer in terugkeren. Heeft de verhuurder het slot vervangen terwijl je even weg was? Ga terug naar de woning en bel de politie. Verlaat je de woning en kom je niet terug, dan kan dat later worden uitgelegd als vrijwillig vertrek.

Fout 3: Geen bewijs vastleggen. Zonder bewijs van eigenrichting sta je zwak. Maak altijd foto's en video's. Noteer data en tijdstippen. Stuur de verhuurder een e-mail zodat je een schriftelijk spoor hebt.

Fout 4: Accepteren dat een incassobureau of deurwaarder bevoegd is zonder vonnis. Een incassobureau heeft geen enkele bevoegdheid om jou uit je woning te zetten. Een deurwaarder ook niet, tenzij hij een vonnis bij zich heeft. Vraag altijd om een afschrift van het vonnis.

Fout 5: Te laat hulp inschakelen. Als eigenrichting eenmaal plaatsvindt, telt elke minuut. Bel direct de politie en een jurist. Wacht niet af en hoop dat het goed komt.

Veelgestelde vragen

Mag de verhuurder het slot vervangen als ik de huur niet betaal?

Nee, dat mag hij nooit zomaar doen. Ook bij een huurachterstand moet de verhuurder eerst naar de rechter stappen en een ontruimingsvonnis halen. Vervangt hij het slot toch? Dan pleegt hij eigenrichting en mogelijk huisvredebreuk. Bel direct de politie.

Wat moet ik doen als de verhuurder mijn spullen buiten heeft gezet?

Bel direct de politie. Dit is eigenrichting en strafbaar. Je kunt ook in kort geding bij de rechter toegang tot de woning eisen. Documenteer alles met foto's en bewaar de bewijzen voor een eventuele schadeclaim.

Kan de verhuurder gas en water afsluiten om mij te laten vertrekken?

Nee. Het afsluiten van nutsvoorzieningen om een huurder te dwingen te vertrekken is eigenrichting en in strijd met de wet. Dit is een ernstige schending van je rechten als huurder. Schakel direct een jurist in en overweeg aangifte bij de politie.

Hoe lang duurt het voordat een verhuurder mij via de rechter kan laten uitzetten?

Een rechtszaak over ontruiming duurt doorgaans enkele maanden. Bij ernstige huurachterstand kan de verhuurder in kort geding een spoedprocedure starten, die sneller gaat. Maar ook dan beslist de rechter - en die weegt altijd jouw belangen mee.

Mag ik na een ontruimingsvonnis nog in de woning blijven?

Nee, niet meer. Een ontruimingsvonnis is een rechterlijk bevel om de woning te verlaten. De verhuurder mag daarna een deurwaarder inschakelen om de ontruiming uit te voeren. Je kunt wel in hoger beroep gaan - vraag een jurist of dat in jouw situatie kans van slagen heeft.

Relevante wetsartikelen

Raadpleeg de volgende artikelen via wetten.nl voor de exacte en actuele tekst:

Artikel 7:271 BW - procedure opzegging huurovereenkomst woonruimte
Artikel 7:272 BW - huurovereenkomst eindigt niet zonder instemming huurder of rechterlijke uitspraak
Artikel 7:274 BW - gronden waarop rechter opzegging kan toewijzen
Artikel 138 Wetboek van Strafrecht - huisvredebreuk
Wet vaste huurcontracten (2024) - afschaffing tijdelijke huurcontracten
Zie ook het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering voor de bepalingen over ontruiming en executie van vonnissen

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist. Stel je vraag ->