Uitzetting aangezegd — kun je dat tegenhouden?

Q: Stopt hoger beroep instellen de uitzetting automatisch?

Nee. Als het vonnis 'uitvoerbaar bij voorraad' is verklaard, kan de ontruiming gewoon doorgaan tijdens het hoger beroep. Je moet dan apart om schorsing van de tenuitvoerlegging vragen bij het gerechtshof.

Ja, in veel gevallen kun je een aangezegde uitzetting nog tegenhouden: door de huurachterstand te betalen, een regeling te treffen of een executiegeschil te starten bij de voorzieningenrechter. Een verhuurder mag je nooit zomaar op straat zetten zonder vonnis van de rechter. Alleen een deurwaarder mag de daadwerkelijke ontruiming uitvoeren, en dat gebeurt met vaste wettelijke termijnen en regels.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

Een huurwoning uitzetten mag een verhuurder bijna nooit op eigen houtje doen. De hoofdregel staat in het Burgerlijk Wetboek: ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, kan slechts geschieden door de rechter. Er is één belangrijke uitzondering: als de burgemeester jouw woning heeft gesloten wegens drugs (artikel 13b Opiumwet), mag de verhuurder de huur zelf, zonder rechter, buitengerechtelijk ontbinden. Sluiting van een woning door de burgemeester op grond van artikel 13b lid 1 Opiumwet geeft de verhuurder in beginsel het recht de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden (artikel 7:231 lid 2 BW). Buiten die uitzondering geldt: geen ontruiming zonder rechterlijk vonnis. Heeft de rechter eenmaal ontruiming uitgesproken, dan komt de deurwaarder in beeld. Die mag niet zomaar meteen aan de deur staan. De wet geeft een minimumtermijn: de wettelijke beveltermijn voor een ontruiming van drie dagen (artikel 555 lid 1 Rv). In de praktijk bepaalt de rechter vaak een langere, redelijke termijn in het vonnis zelf, soms een week, soms veertien dagen of langer, afhankelijk van de omstandigheden. De ontruiming zelf wordt altijd uitgevoerd door de deurwaarder, niet door de verhuurder zelf. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een deurwaarder, en het is onverenigbaar met die regel dat de rechter de verhuurder zou machtigen om zelf de ontruiming te bewerkstelligen. Nodig heeft de deurwaarder daarbij geen extra rechterlijke toestemming om de politie erbij te halen: de deurwaarder zelf behoeft geen rechterlijke machtiging om bevoegd te zijn de hulp van de sterke arm in te roepen; die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing wordt verklaard. Ook moet de deurwaarder de gemeente op tijd inlichten: artikel 14 van de Gerechtsdeurwaarderswet verplicht de deurwaarder om de gemeente zo spoedig mogelijk te informeren over een op handen zijnde ontruiming.

Wanneer geldt dit voor jou?

De meeste uitzettingen ontstaan door huurachterstand, overlast of illegale praktijken zoals drugsteelt. In elk van die gevallen begint de procedure met een vonnis. De rechter kijkt daarbij niet alleen naar het feit dat je tekortschoot, maar ook naar de gevolgen voor jou: ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning, en iedereen die het risico loopt van zo'n inbreuk moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. Heb je huurachterstand en is er al een vonnis? Dan geeft de rechtbank vaak alsnog een kans om te betalen voordat de ontruiming echt doorgaat. Word je toch uitgezet en denk je dat dit niet redelijk is, dan zijn er drie situaties waarin het Juridisch Loket aangeeft dat huisuitzetting soms niet redelijk is: je krijgt hulp van je gemeente om je schulden af te lossen, de huisuitzetting is levensbedreigend, of de verhuurder wacht na de uitspraak erg lang met ontruimen en neemt ook geen contact met je op. In die gevallen kun je actie ondernemen: denk je dat de huisuitzetting niet redelijk is, dan kun je een 'executiegeschil' starten bij de rechter. Ook als je in hoger beroep gaat tegen het vonnis, stopt de ontruiming niet automatisch. Is het vonnis "uitvoerbaar bij voorraad" verklaard (wat bij ontruimingsvonnissen bijna altijd het geval is), dan kan de verhuurder gewoon doorgaan, tenzij je zelf actief om schorsing vraagt. Dat kan bij de voorzieningenrechter (executiegeschil, artikel 438 Rv) of, als er al hoger beroep loopt, bij het gerechtshof (artikel 351 Rv). De maatstaf die de rechter daarbij hanteert is streng: de rechter kan slechts de staking van de tenuitvoerlegging bevelen indien hij van oordeel is dat de executant, mede gelet op de belangen aan de zijde van de geëxecuteerde, geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij gebruikmaking van zijn bevoegdheid tot tenuitvoerlegging, wat het geval kan zijn indien het vonnis klaarblijkelijk op een misslag berust of een noodtoestand ontstaat. Let op: het feit dat je door de ontruiming zonder woonruimte komt te zitten, is meestal niet genoeg. Dat je zonder huisvesting komt te zitten na executie van het vonnis is een aan het ontruimingsvonnis inherente omstandigheid, die al door de kantonrechter in zijn oordeel in de bodemprocedure is betrokken en daarom geen grond voor schorsing kan opleveren.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Lees het vonnis of de aanzegging zorgvuldig: welke termijn geldt, wat is de reden, en is het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard?
Is huurachterstand de reden? Betaal die dan zo snel mogelijk. In veel vonnissen krijgt de huurder nog een korte respijttermijn om te betalen voordat de ontruiming echt plaatsvindt.
Neem direct contact op met de verhuurder of de deurwaarder om een betalingsregeling te bespreken, en leg elke afspraak schriftelijk vast.
Schakel de schuldhulpverlening van je gemeente in als je structurele betalingsproblemen hebt; dit kan meewegen in de beoordeling van de redelijkheid van de uitzetting.
Overweeg een executiegeschil bij de voorzieningenrechter (artikel 438 Rv) als je meent dat het vonnis op een fout berust of dat de ontruiming tot een noodtoestand leidt.
Loopt er al hoger beroep? Vraag dan gelijktijdig om schorsing van de tenuitvoerlegging bij het gerechtshof (artikel 351 Rv).
Schakel snel een advocaat of het Juridisch Loket in: bij een dreigende uitzetting is elke dag belangrijk.

Veelgemaakte fouten

Denken dat een verhuurder je zonder rechter mag uitzetten. Dat mag alleen bij een buitengerechtelijke ontbinding na sluiting van de woning wegens drugs.
Naar de Huurcommissie stappen om de uitzetting te stoppen. De Huurcommissie behandelt huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken, niet ontruimingen of geldvorderingen.
Denken dat het instellen van hoger beroep de ontruiming automatisch stilzet. Bij een vonnis dat uitvoerbaar bij voorraad is verklaard, moet je zelf actief om schorsing vragen.
Wachten tot de deurwaarder al voor de deur staat voordat je actie ondernemt. Dan is de tijd om nog iets te regelen vaak al verstreken.
Alleen mondelinge afspraken maken met de verhuurder over uitstel. Leg alles schriftelijk vast, anders is een afspraak later moeilijk te bewijzen.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder mij zomaar op straat zetten zonder tussenkomst van een rechter?

Nee, dat mag in de regel niet. Ontbinding van de huur wegens een tekortkoming kan alleen via de rechter, met één uitzondering: bij sluiting van de woning wegens drugshandel mag de verhuurder de huur zelf buitengerechtelijk ontbinden.

Hoeveel tijd heb ik na het vonnis voordat ik echt de woning moet verlaten?

De wet stelt een minimumtermijn van drie dagen na betekening van het vonnis, maar de rechter bepaalt vaak in het vonnis zelf een langere, redelijke termijn. Controleer altijd de exacte termijn die in jouw vonnis staat.

Wat is een executiegeschil en kan dat mijn uitzetting tegenhouden?

Een executiegeschil is een kort geding bij de voorzieningenrechter waarin je vraagt om de tenuitvoerlegging van het vonnis te schorsen. Dat lukt alleen als het vonnis duidelijk op een fout berust of als de uitzetting tot een noodtoestand leidt.

Stopt hoger beroep instellen de uitzetting automatisch?

Nee. Als het vonnis "uitvoerbaar bij voorraad" is verklaard, kan de ontruiming gewoon doorgaan tijdens het hoger beroep. Je moet dan apart om schorsing van de tenuitvoerlegging vragen bij het gerechtshof.

Bij welke instantie moet ik zijn als ik het niet eens ben met de uitzetting?

Voor een executiegeschil ga je naar de voorzieningenrechter, en bij een lopend hoger beroep naar het gerechtshof. De Huurcommissie is hiervoor niet bevoegd; die behandelt alleen zaken over huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken.

Relevante wetsartikelen

artikel 7:231 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
artikel 555 Rv (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
artikel 556 Rv (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
artikel 557 Rv (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
artikel 557a Rv (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
artikel 438 Rv (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
artikel 351 Rv (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
artikel 14 Gerechtsdeurwaarderswet (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.