Verhuurder wil woning voor eigen gebruik — mag dat?
Ja, je verhuurder mag de huur opzeggen omdat hij de woning zelf dringend nodig heeft, maar dat mag niet zomaar. Hij moet aantonen dat hij de woning écht dringend nodig heeft, zich houden aan de wettelijke opzegtermijn en procedure, en jij hoeft niet zomaar te vertrekken. Stem je niet in, dan beslist de kantonrechter of je moet verhuizen.
Verhuurder wil je woning voor eigen gebruik — mag dat?
Ja, je verhuurder mag de huur opzeggen omdat hij de woning zelf dringend nodig heeft, maar dat mag niet zomaar. Hij moet aantonen dat hij de woning écht dringend nodig heeft, zich houden aan de wettelijke opzegtermijn en procedure, en jij hoeft niet zomaar te vertrekken. Stem je niet in, dan beslist de kantonrechter of je moet verhuizen.
Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.
Wat zegt de wet?
Je verhuurder mag je huurcontract voor onbepaalde tijd niet zomaar opzeggen. Hij heeft daarvoor een wettelijke reden nodig. Eén van die redenen staat in artikel 7:274 lid 1 sub c BW: dringend eigen gebruik. De wet stelt daar een streng criterium aan: de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en bovendien moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.
De opzegging zelf is aan strikte vormvereisten gebonden. Dit staat in artikel 7:271 BW. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid, en een opzegging op andere dan de in artikel 274 lid 1 genoemde gronden is nietig. Daarnaast moet de huurder bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst. Ook de opzegtermijn ligt vast: bij opzegging door de verhuurder geldt een termijn niet korter dan drie maanden, die voor elk jaar dat de huurder het gehuurde ononderbroken in gebruik heeft gehad wordt verlengd met één maand, tot ten hoogste zes maanden. Van deze regels mag niet worden afgeweken: elk beding waarbij een kortere opzegtermijn wordt overeengekomen of waarbij van andere bepalingen van dit artikel wordt afgeweken, is nietig.
Stem je niet in met de opzegging? Dan gebeurt er niet meteen iets. Uit artikel 7:272 lid 1 BW volgt dat als een huurder niet instemt met de opzegging, een opgezegde huurovereenkomst van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op een vordering van de verhuurder om het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt. Je verhuurder moet dus zelf naar de rechter. Artikel 7:272 lid 2 BW bepaalt dat de verhuurder, als hij geen schriftelijke mededeling van instemming heeft ontvangen, op de gronden vermeld in de opzegging kan vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt.
De kantonrechter toetst dan streng. De Hoge Raad heeft bevestigd dat het toetsingskader bestaat uit: de verhuurder moet aannemelijk maken dat hij het gehuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen. Rechters zijn hier terughoudend: een beroep op dringend eigen gebruik van de verhuurder mag niet te snel worden gehonoreerd, gelet op het gewicht dat toekomt aan de door het huurrecht beoogde bescherming van de huurder (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338).
Ook renovatie kan onder "eigen gebruik" vallen. Volgens de Hoge Raad geldt: renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, levert 'eigen gebruik' op, en sloop wordt daarbij onder renovatie begrepen. Maar let op: het enkele feit dat de verhuurder een bouw- of renovatieplan wil uitvoeren, levert geen dringend eigen gebruik op, ook niet als de exploitatie in ongewijzigde staat onrendabel is.
Wanneer geldt dit voor jou?
Deze regels gelden voor een huurcontract voor onbepaalde tijd (een "vast" contract). Heb je een tijdelijk contract dat op de afgesproken einddatum afloopt? Dan hoeft je verhuurder geen beroep te doen op dringend eigen gebruik; het contract eindigt dan gewoon vanzelf.
"Eigen gebruik" betekent dat de verhuurder de woning voor zíchzelf nodig heeft, bijvoorbeeld na een scheiding of omdat hij zelf geen woonruimte meer heeft. Maar het belang van een ander telt lastiger mee. Een rechtbank oordeelde hierover: van eigen gebruik kan ook sprake zijn als het persoonlijk gebruik geschiedt door een ander dan de verhuurder, maar dit kan slechts het geval zijn als de verhuurder door het verhuurde aan die ander in gebruik te geven zijn eigen belang dient. In die specifieke zaak wilde de verhuurder de woning aan haar bejaarde moeder geven voor mantelzorg, maar de rechter oordeelde dat de woonsituatie van de moeder weliswaar niet meer passend was, maar dit niet maakt dat de dochter een dringend eigen belang bij beëindiging van de huurovereenkomst heeft.
Een recente zaak laat zien dat ook een relatiebreuk niet automatisch genoeg is. Een verhuurder die na een scheiding geen eigen woonruimte meer had, ving bot: de belangenafweging viel uit ten gunste van de huurder en de vordering werd afgewezen. Andere zaken laten wél toewijzing zien, bijvoorbeeld wanneer de verhuurder door hoge lasten en beperkt inkomen financieel niet in staat is om zelf een andere woning te huren of kopen, en daarom belang heeft bij het zelf betrekken van de eigen woning. Het draait dus telkens om de concrete feiten van jouw situatie.
Wil je verhuurder de woning verkopen? Dat is op zichzelf géén dringend eigen gebruik. Volgens de Rijksoverheid geldt: wil de verhuurder de woning verkopen, dan mag dit alleen onder strenge voorwaarden, en moet hij hierover afspraken met je hebben gemaakt in het huurcontract. Zonder zo'n afspraak in je contract kan verkoop geen geldige opzeggingsgrond zijn.
Stappenplan — wat kun je nu doen?
- Controleer of de opzegging via een aangetekende brief of deurwaardersexploot is gestuurd, en of de reden ("dringend eigen gebruik") er expliciet in staat.
- Check de opzegtermijn: minimaal drie maanden, plus één maand per huurjaar, tot een maximum van zes maanden.
- Beoordeel of de motivering steekhoudend is: gaat het echt om een dringend eigen belang van je verhuurder, of om iets anders (zoals verkoop of een verbouwplan)?
- Beslis binnen zes weken of je instemt met de opzegging. Doe je dat niet, laat dit dan schriftelijk aan je verhuurder weten.
- Stem je niet in? Dan blijft je huurcontract gewoon doorlopen totdat de kantonrechter een uitspraak heeft gedaan. Je hoeft dus niet uit voorzorg te verhuizen.
- Vraag bij een verbouwing of renovatie altijd naar een verhuiskostenvergoeding; bij "gewoon" eigen gebruik kun je hier samen met je verhuurder afspraken over maken.
- Twijfel je over je positie? Vraag gratis advies bij het Juridisch Loket of leg je situatie voor aan een jurist voordat je een besluit neemt.
Veelgemaakte fouten
- Meteen verhuizen na een opzeggingsbrief, terwijl je huurcontract gewoon doorloopt zolang je niet instemt en de rechter nog niets heeft beslist.
- Denken dat elke reden die je verhuurder noemt automatisch geldig is. Alleen de gronden uit artikel 7:274 BW tellen; andere redenen maken de opzegging nietig.
- Aannemen dat een renovatieplan of onrendabele verhuur altijd dringend eigen gebruik oplevert. Dat is volgens de Hoge Raad juist niet zo, zeker niet als het puur om financieel gewin gaat.
- Naar de Huurcommissie stappen met dit probleem. De Huurcommissie gaat over huurprijs, huurverhoging en onderhoudsgebreken, niet over de opzegging van je huurcontract. Daarvoor is de kantonrechter de juiste instantie.
- Instemmen met vertrek zonder eerst te onderhandelen over een verhuiskostenvergoeding, terwijl daar vaak ruimte voor is.
Veelgestelde vragen
Moet ik meteen verhuizen zodra mijn verhuurder de huur opzegt wegens eigen gebruik?
Nee. Zolang je niet instemt met de opzegging, blijft je huurovereenkomst van kracht totdat de rechter onherroepelijk heeft beslist op de vordering van je verhuurder. Je hoeft dus niet uit voorzorg te vertrekken.
Hoeveel opzegtermijn moet mijn verhuurder aanhouden?
De wet schrijft voor dat de opzegtermijn niet korter mag zijn dan drie maanden, en voor elk jaar dat je ononderbroken in de woning hebt gewoond, wordt deze verlengd met één maand, tot maximaal zes maanden. Een kortere termijn afspreken in het contract is nietig.
Krijg ik een verhuiskostenvergoeding als ik moet verhuizen?
Dat hangt af van de reden. Bij opzegging wegens renovatie of een bestemmingsplan geldt een wettelijk minimumbedrag, dat per 28 februari 2026 € 7.926 bedraagt voor zelfstandige woningen. Bij "gewoon" persoonlijk eigen gebruik geldt geen vast wettelijk bedrag: je spreekt samen een bedrag af, bijvoorbeeld het wettelijke bedrag, en als jullie er niet uitkomen, bepaalt de rechter of je wel of niet een verhuiskostenvergoeding krijgt.
Mag mijn verhuurder de huur opzeggen omdat hij de woning wil verkopen?
Verkoop is op zichzelf geen wettelijke opzeggingsgrond. Dit mag alleen onder strenge voorwaarden, en er moeten hierover afspraken staan in je huurcontract. Zonder zo'n afspraak kan je verhuurder de huur niet opzeggen enkel omdat hij wil verkopen.
Waar moet ik naartoe als ik het niet eens ben met de opzegging?
Niet naar de Huurcommissie: die behandelt geschillen over huurprijs en onderhoud. Een geschil over de opzegging van je huurcontract hoort bij de kantonrechter. Een conflict over de opzegging van het huurcontract kun je, als je er samen niet uitkomt, aan de kantonrechter voorleggen; huurrecht valt onder het civiele recht.
Relevante wetsartikelen
Artikel 7:271 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:272 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:274 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:275 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:276 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe
Huurcontract opzeggen door verhuurder: wat zijn je rechten?
Verhuiskostenvergoeding bij renovatie: waar heb je recht op?
Huurbescherming bij tijdelijk huurcontract
Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.