Huurverhoging zonder aankondiging — is dat geldig?

Nee, meestal niet. Woont je in een sociale huurwoning zonder speciale afspraak in je contract? Dan moet je verhuurder de huurverhoging minstens twee maanden van tevoren schriftelijk aankondigen. Doet hij dat niet op tijd, dan schuift de huurverhoging automatisch op naar een latere datum.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De basisregel staat in artikel 7:252 BW. Deze wet bepaalt dat een voorstel tot wijziging van de huurprijs tenminste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de wijziging schriftelijk moet worden gedaan. Dit is geen vrijblijvend advies, maar een harde wettelijke termijn. Je verhuurder moet dus minstens twee volle maanden van tevoren een brief of e-mail sturen, vóórdat de nieuwe huur ingaat.

Dat voorstel moet ook aan een aantal inhoudelijke eisen voldoen. Volgens artikel 7:252 BW moet het voorstel onder meer de huidige en nieuwe huurprijs vermelden, het percentage of bedrag van de verhoging, de ingangsdatum, en uitleg over de bezwaarprocedure en over de gevolgen wanneer geen bezwaar zal worden gemaakt.

Daarnaast geldt artikel 7:251 BW: dit artikel bepaalt dat slechts eenmaal per twaalf maanden huurverhogingen kunnen plaatsvinden. En belangrijk: bepalingen in huurovereenkomsten die tot gevolg hebben dat de huurprijs vaker wordt verhoogd, zijn nietig, tenzij het gaat om woningverbetering (artikel 7:255 BW) of tijdelijke huurverlaging/huurbevriezing (artikel 7:252c onder b BW). Een contractafspraak die hier iets anders over zegt, is dus ongeldig.

Er is één belangrijke uitzondering op de twee-maanden-regel. Heb je in je huurcontract een zogeheten huurverhogingsbeding staan (vaak bij vrije sector woningen, gekoppeld aan bijvoorbeeld de cao-loonontwikkeling of consumentenprijsindex)? Dan geldt een ander regime. De wet zegt hierover dat de huurprijs verhoogd kan worden op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet, en zolang zo'n beding van kracht is, is toepassing van de artikelen 252, 252a en 253 uitgesloten. In dat geval hoeft je verhuurder dus geen aparte aankondiging te sturen op een vast moment: de verhuurder hoeft de huurverhoging niet op een vast moment bekend te maken, want de huur gaat automatisch omhoog, zoals afgesproken in het contract.

Ook dan geldt wel altijd het wettelijk maximum: je hoeft nooit een hogere huurverhoging te betalen dan het wettelijk maximum, ook al is dat wel afgesproken in het huurcontract.

Wanneer geldt dit voor jou?

Het antwoord op "is een huurverhoging zonder aankondiging geldig?" hangt dus af van je situatie. Er zijn twee scenario's.

Scenario 1: je hebt geen huurverhogingsbeding in je contract. Dit geldt voor de meeste sociale huurwoningen en veel middenhuurwoningen. Hier is de wettelijke jaarlijkse procedure van artikel 7:252 en 7:253 BW van toepassing. Je verhuurder móet dan minstens twee maanden van tevoren schriftelijk aankondigen. Stuurt hij helemaal geen brief, of komt de brief te laat? Dan is de aankondiging niet geldig zoals hij is voorgesteld. De Huurcommissie legt dit als volgt uit: de verhuurder moet je twee maanden van tevoren laten weten dat er een huurverhoging aankomt; komt het bericht later dan twee maanden van tevoren, dan kun je bezwaar maken tegen de huurverhoging.

Let op: dat betekent niet dat je nooit meer huurverhoging krijgt. De ingangsdatum schuift gewoon op. Zo legt Rijksoverheid.nl het uit: als je geen voorstel voor huurverhoging hebt gekregen, of de verhuurder heeft het te laat verstuurd — de aankondiging moet je minimaal twee maanden van tevoren ontvangen — en je maakt daarom bezwaar, dan verschuift de huurverhoging naar een later tijdstip. De Huurcommissie berekent dan zelf een nieuwe, latere ingangsdatum, namelijk de eerste van de maand die minimaal twee volle maanden na de verzenddatum van het voorstel ligt.

Scenario 2: je hebt wél een huurverhogingsbeding of indexeringsclausule. Dit komt vooral voor bij vrije sector en sommige middenhuurwoningen. Hier hoeft je verhuurder geen aparte aankondiging op een vast moment te sturen. De huur stijgt automatisch volgens de afspraak in je contract. Voor middenhuurwoningen geldt bovendien: je verhuurder mag je huur alleen verhogen als er een indexeringsclausule in je huurcontract of algemene voorwaarden staat, en die betekent dat je huur elk jaar automatisch omhoog gaat; je verhuurder kan je een brief sturen over de verhoging, maar is niet verplicht om dat te doen. Zonder zo'n clausule mag de huur in de middensector niet verhoogd worden.

Een derde punt om te checken: staat de verhoging boven het wettelijk maximum? Voor 2026 geldt bijvoorbeeld vanaf 1 juli 2026 een maximale huurverhoging voor een sociale huurwoning van 4,1% (tot 1 juli 2026: 5%) of €25 tot €100, en voor de vrije sector in 2026 een maximum huurverhoging van 4,4%. Een te hoge verhoging is nooit geldig, ook al staat die in je contract.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

1. Controleer of je huurcontract een huurverhogingsbeding of indexeringsclausule bevat. Staat dat er niet in, dan geldt de wettelijke procedure met de verplichte twee maanden aankondigingstermijn.
2. Reken na wanneer je de brief of e-mail met het voorstel hebt ontvangen. Ligt daar minder dan twee volle maanden tussen en de voorgestelde ingangsdatum? Dan is de aankondiging te laat.
3. Check of het voorstel alle verplichte gegevens bevat: oude en nieuwe huur, percentage, ingangsdatum en uitleg over de bezwaarprocedure.
4. Maak op tijd schriftelijk bezwaar bij je verhuurder als de termijn niet klopt of als het voorstel onjuist is. Gebruik hiervoor het bezwaarformulier van de Huurcommissie.
5. Blijf ondertussen de oude huur betalen, niet de verhoogde huur, totdat de zaak is opgelost.
6. Komt u er samen niet uit? Dan moet je verhuurder de zaak binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum voorleggen aan de Huurcommissie.
7. Twijfel je of jouw situatie onder de sociale sector, middensector of vrije sector valt? Vraag dit na bij het Juridisch Loket of de Huurcommissie voordat je verdere stappen zet.

Veelgemaakte fouten

• Denken dat een huurverhoging zonder aankondiging helemaal vervalt. In werkelijkheid schuift meestal alleen de ingangsdatum op.
• Ervan uitgaan dat de twee-maanden-termijn altijd geldt, ook als er een huurverhogingsbeding in het contract staat. Bij zo'n beding is de aankondigingsplicht juist uitgesloten.
• Wél de verhoogde huur betalen terwijl je nog bezwaar maakt. Dat kan je positie verzwakken.
• Zelf naar de Huurcommissie stappen bij een reguliere jaarlijkse huurverhoging in de sociale sector, terwijl juist je verhuurder die stap moet zetten na jouw bezwaar.
• Denken dat de Huurcommissie ook geldvorderingen zoals borgterugbetaling behandelt. Voor huurprijsgeschillen is de Huurcommissie bevoegd, voor geldvorderingen ga je naar de kantonrechter.

Veelgestelde vragen

Relevante wetsartikelen

• Artikel 7:251 BW
• Artikel 7:252 BW
• Artikel 7:252a BW
• Artikel 7:252c BW
• Artikel 7:253 BW
• Artikel 7:255 BW

(controleer deze artikelen op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

• Bezwaar maken tegen huurverhoging: zo pak je dat aan
• Huurverhogingsbeding in je contract: wat mag je verhuurder wel en niet?
• Huurcommissie inschakelen: wanneer kun je daar terecht?

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.