Verhuurder houdt borg in voor schade die er niet is — wat nu?
Je verhuurder mag alleen borg inhouden voor schade die je zelf hebt veroorzaakt, niet voor normale slijtage of verzonnen gebreken. De bewijslast dat er echt schade is, ligt bij de verhuurder. Betaalt hij niet terug binnen de wettelijke termijn, dan kun je naar de kantonrechter stappen.
Verhuurder houdt borg in voor schade die er niet is — wat nu?
Je verhuurder mag alleen borg inhouden voor schade die je zelf hebt veroorzaakt, niet voor normale slijtage of verzonnen gebreken. De bewijslast dat er echt schade is, ligt bij de verhuurder. Betaalt hij niet terug binnen de wettelijke termijn, dan kun je naar de kantonrechter stappen.
Laatst gecontroleerd: juli 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.
Wat zegt de wet?
De wet is hier eigenlijk heel duidelijk, ook al voelt het vaak anders. Artikel 7:224 lid 1 BW verplicht je om de woning bij het einde van de huur weer aan je verhuurder te geven. Artikel 7:224 lid 2 BW regelt in welke staat dat moet gebeuren. Als tussen jou en je verhuurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, moet je de zaak in dezelfde staat opleveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en wat door ouderdom is verdwenen of beschadigd. Is er geen beschrijving gemaakt bij het begin van de huur? Dan geldt een vermoeden in jouw voordeel: je wordt, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.
Nog belangrijker is artikel 7:218 BW, want dat gaat precies over jouw situatie: wie moet bewijzen dat de schade er is, en dat jij hem hebt veroorzaakt? De huurder is aansprakelijk voor schade aan de verhuurde zaak die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Maar er is een belangrijke uitzondering. Alle schade wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan, behoudens brandschade en, in geval van huur van een gebouwde onroerende zaak, schade aan de buitenzijde van het gehuurde. Voor schade aan de buitenkant van je woning ligt de bewijslast dus juist bij de verhuurder, niet bij jou.
Daarnaast geldt: onverminderd artikel 224 lid 2 wordt de huurder vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. Dat betekent dat jouw verhuurder in de eerste plaats moet aantonen dat de schade er ná jouw intrek is gekomen, en niet al bij het begin van de huur aanwezig was. Rechtbank Limburg bevestigt dit: op grond van artikel 7:224 lid 2 BW moet de verhuurder, om succesvol schade op de huurder te kunnen verhalen, aantonen dat de schade niet al aanwezig was bij aanvang van de huur.
Voor de waarborgsom zelf gelden sinds 1 juli 2023 strenge regels uit de Wet goed verhuurderschap, verwerkt in artikel 7:261b BW. De waarborgsom mag vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur zijn. Voor contracten afgesloten vóór 1 juli 2023 mag dit maximaal drie maanden kale huur zijn. Ook geldt: de verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan u terugbetalen. Wil de verhuurder een deel inhouden? Dan gelden extra regels: bij verrekening met de waarborgsom krijgt u het resterende bedrag binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terug. De verhuurder is verplicht u als huurder schriftelijk te informeren over een verrekening, en moet u een volledige kostenspecificatie sturen.
Wanneer geldt dit voor jou?
Deze regels gelden voor jou zodra je een huurovereenkomst voor woonruimte hebt gehad en de huur is beëindigd. Het maakt niet uit of je verhuurder een particulier is, een verhuurbedrijf of een woningcorporatie: de wettelijke bescherming is hetzelfde.
Herken je een van deze situaties? Dan is de kans groot dat je verhuurder onterecht inhoudt:
Je verhuurder trekt geld af voor "slijtage" die gewoon normaal is bij langdurig gebruik. Let op: dit geldt niet voor gewone slijtage en schade als gevolg van slecht onderhoud waarin hij zelf nalatig is geweest. Een krasje in het parket na jaren wonen, een iets vergeeld plafond, sporen van meubels op vloerbedekking: dat is normale slijtage en mag niet verrekend worden met je borg.
Je verhuurder noemt schade die er bij intrek al was. Was er geen inspectierapport of beschrijving bij aanvang gemaakt? Dan sta jij juridisch sterk, want dan geldt het wettelijke vermoeden dat de woning bij het einde van de huur in dezelfde staat verkeerde als bij het begin. De verhuurder moet dan bewijzen dat het anders zit.
Je verhuurder stuurt geen (goede) specificatie. Een rechtszaak bij Rechtbank Limburg laat zien hoe dit in de praktijk uitpakt: toen de huurder geen bewijs van gebreken kon overleggen en de verhuurder geen geldige beschrijving had, oordeelde de kantonrechter dat het er dan ook voor moet worden gehouden dat gedaagden het gehuurde correct, dat wil zeggen in de staat zoals zij deze verondersteld worden te hebben ontvangen, hebben opgeleverd.
Je verhuurder trekt kosten af die niets met schade te maken hebben, zoals administratiekosten. Dat mag niet: andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet verrekend worden met de waarborgsom.
Stappenplan — wat kun je nu doen?
- Verzamel bewijs van de staat bij intrek. Zoek foto's, video's, een inspectierapport of e-mails van vóór of vlak na je intrek. Hoe meer bewijs, hoe sterker jouw positie.
- Vraag om de kostenspecificatie. Je verhuurder is verplicht deze te sturen. Ontbreekt die, wijs hem daar dan schriftelijk op.
- Beoordeel of het echt om schade gaat, of om slijtage. Normale slijtage door jarenlang gebruik mag niet worden verrekend.
- Stuur een schriftelijke reactie naar je verhuurder. Betwist de inhouding gemotiveerd en vraag om terugbetaling binnen een redelijke termijn. Schrijf een brief waarin u de waarborgsom terugvraagt. U kunt hiervoor de voorbeeldbrief gebruiken op de site van Het Juridisch Loket.
- Wacht de wettelijke termijn af. Reageert je verhuurder niet, of blijft hij weigeren? Weigert de verhuurder dan nog steeds? Vraag het geld dan terug via de rechter.
- Meld een te hoge of onjuiste borgregeling ook bij de gemeente. De gemeente kan optreden tegen slecht verhuurderschap, al kan zij niet zelf de borg voor je terugvorderen.
- Start zo nodig een procedure bij de kantonrechter. Dit is de instantie die geldvorderingen zoals teruggave van je borg behandelt.
Veelgemaakte fouten
- Denken dat de Huurcommissie je borg voor je terugvordert. Dat is niet zo: de Huurcommissie behandelt geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken, niet over de teruggave van een waarborgsom.
- Zomaar akkoord gaan met de inhouding omdat de verhuurder "het er zo goed uitziet" formuleert. De bewijslast ligt echt bij de verhuurder, niet bij jou.
- Geen foto's maken bij intrek én bij vertrek. Zonder bewijs sta je zwakker, ook al heb je wettelijk gelijk.
- Denken dat je maandenlang moet wachten omdat "dat nu eenmaal zo gaat". De wettelijke termijn is kort en dwingend.
- Alleen mondeling protesteren. Zet je bezwaar altijd op papier of in een e-mail, zodat je het later kunt bewijzen.
Veelgestelde vragen
Hoe lang mag mijn verhuurder mijn borg inhouden?
De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan u terugbetalen. Wil hij een deel verrekenen wegens schade, dan mag de betaling van het restant tot 30 dagen na het einde van de huur duren, mits hij je eerst schriftelijk informeert en een specificatie stuurt.
Mag mijn verhuurder normale slijtage van mijn borg aftrekken?
Nee. Dit geldt niet voor gewone slijtage en schade als gevolg van slecht onderhoud waarin hij zelf nalatig is geweest. Alleen echte, door jou veroorzaakte schade mag verrekend worden.
Wie moet bewijzen dat er schade is: ik of de verhuurder?
In principe de verhuurder. De huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen. Bij schade aan de buitenkant van een gebouw geldt dit vermoeden zelfs nog sterker, omdat de wet die schade juist niet automatisch aan de huurder toerekent.
Kan ik met dit soort geschil naar de Huurcommissie?
Nee. Geschillen over de teruggave van een waarborgsom horen bij de kantonrechter, niet bij de Huurcommissie. De gemeente kan wel handhaven op de hoogte en transparantie van de borgregeling, maar niet zelf je geld terugvorderen.
Wat als er geen inspectierapport is gemaakt bij het begin van mijn huur?
Dan geldt een wettelijk vermoeden in jouw voordeel: je wordt geacht de woning te hebben ontvangen in de staat waarin die was bij het einde van de huur. De verhuurder moet dan het tegendeel bewijzen, wat vaak lastig is zonder documentatie.
Relevante wetsartikelen
- Artikel 7:224 BW (Burgerlijk Wetboek) — controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie
- Artikel 7:218 BW (Burgerlijk Wetboek) — controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie
- Artikel 7:261b BW (Burgerlijk Wetboek) — controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie
- Wet goed verhuurderschap — controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie
Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe
- Waarborgsom niet terugbetaald: wat kun je doen?
- Huurschade bij oplevering: wie is aansprakelijk?
- Te hoge waarborgsom gevraagd: is dat toegestaan?
Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.