Verhuurder weigert borg terug te geven — zo stel je hem in gebreke

Je verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen. Doet hij dat niet, dan stuur je een schriftelijke aanmaning waarin je een redelijke termijn geeft om alsnog te betalen. Betaalt hij dan nog niet, dan kun je wettelijke rente eisen en naar de kantonrechter stappen.

Laatst gecontroleerd: juli 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De waarborgsom, ook wel borg genoemd, is geregeld in artikel 7:261b BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Dit artikel bepaalt onder meer hoe hoog de borg maximaal mag zijn en binnen welke termijn je verhuurder die moet terugbetalen.

Sinds 1 juli 2023 geldt een maximum. De waarborgsom mag vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur zijn. Voor contracten afgesloten vóór 1 juli 2023 mag dit maximaal drie maanden kale huur zijn. Nog belangrijker voor jouw situatie: de verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan u terugbetalen. Deze termijn van 14 dagen staat los van wat er in jouw huurcontract staat. Staat er in je contract een langere termijn, zoals een maand? Dan geldt toch de wettelijke termijn van 14 dagen, omdat huurrecht voor woonruimte grotendeels dwingend recht is. Een verhuurder kan deze bescherming niet wegcontracteren.

De verhuurder mag wel kosten verrekenen met de borg, maar alleen in een beperkt aantal gevallen. De verhuurder mag alleen 4 kosten verrekenen met de waarborgsom. Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet verrekend worden met de waarborgsom. Verrekent hij toch iets? Dan moet hij dat goed onderbouwen. Bij verrekening met de waarborgsom krijgt u het resterende bedrag binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terug. De verhuurder is verplicht u als huurder schriftelijk te informeren over een verrekening op de waarborgsom, en moet daarvoor een volledige kostenspecificatie sturen.

Betaalt je verhuurder niet op tijd, dan komt het gewone verbintenissenrecht in beeld. Artikel 6:82 BW regelt hoe iemand "in verzuim" raakt, wat betekent dat hij écht in gebreke is en jij rente en kosten mag eisen. Vaak is daarvoor een schriftelijke aanmaning nodig met een redelijke termijn. Maar omdat de wet in dit geval al zelf een harde termijn van 14 dagen stelt, is er een uitzondering mogelijk via artikel 6:83 BW: als een wettelijke of afgesproken termijn verstrijkt zonder dat er is betaald, kan het verzuim al intreden zonder dat je nog apart een aanmaning stuurt. Toch is het slim om altijd een schriftelijke aanmaning te sturen, ook als dat wettelijk misschien niet strikt nodig is. Zo bouw je bewijs op en voorkom je discussie later bij de rechter.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden zodra jouw huurovereenkomst voor woonruimte is beëindigd en je verhuurder de borg niet, te laat of maar deels teruggeeft. Een paar concrete situaties waarin dit speelt:

Je huurcontract is opgezegd of afgelopen, je hebt de sleutels ingeleverd, en er zijn nu meer dan 14 dagen voorbij zonder dat je iets van je borg terugziet. In dat geval is je verhuurder simpelweg te laat, ongeacht wat er in je contract staat over een langere termijn.

Je verhuurder houdt (een deel van) de borg in voor schade of achterstallige huur, maar stuurt geen onderbouwing. Dat mag niet zomaar. Let op: dit geldt niet voor gewone slijtage en schade als gevolg van slecht onderhoud waarin hij zelf nalatig is geweest. Normale slijtage, zoals een iets vervaagde muurverf of lichte gebruikssporen, mag niet worden afgetrokken van je borg.

Er is bij aanvang van de huur geen goede beschrijving van de woning gemaakt. Uit rechtspraak van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch, ECLI:NL:GHSHE:2019:701, volgt dat dit in jouw voordeel kan werken. In die zaak had de verhuurder bij aanvang van de huur geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt zoals bedoeld in artikel 7:224 lid 2 BW, waardoor het wettelijk vermoeden van artikel 7:224 lid 2 tweede volzin BW gold. Het gevolg: de verhuurder moest zelf bewijzen dat schade aan de woning al bij het einde van de huur bestond en niet al bij het begin. De verhuurder had onvoldoende onderbouwd dat bij het einde van de huur sprake was van schade die bij aanvang van de huur nog niet aanwezig was, waardoor hij de waarborgsom alsnog moest terugbetalen. Kortom: zonder goede opnamebeschrijving bij intrek staat de verhuurder juridisch al met een achterstand.

Ook als je verhuurder een veel te hoge borg heeft gevraagd, boven het wettelijke maximum, speelt dit artikel. Je hebt dan recht op teruggave van het te veel betaalde bedrag, naast de gewone teruggave na het einde van de huur.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

1. Check de datum. Reken 14 dagen vanaf de dag dat de huur écht is geëindigd en je de woning hebt opgeleverd. Is die termijn voorbij? Dan mag je nu actie ondernemen.
2. Verzamel je bewijs: het huurcontract, bewijs van betaling van de borg, foto's van de oplevering en eventuele WhatsApp- of e-mailcontact met je verhuurder.
3. Stuur een schriftelijke aanmaning (bij voorkeur per aangetekende post of e-mail met leesbevestiging). Zet erin: het bedrag, de datum waarop de huur eindigde, en een redelijke termijn (bijvoorbeeld 7 tot 14 dagen) om alsnog te betalen.
4. Vermeld in die brief dat je bij niet-betaling wettelijke rente eist op grond van artikel 6:119 BW, vanaf de dag dat de verhuurder te laat was.
5. Reageert de verhuurder niet of blijft hij weigeren? Overweeg gratis advies bij het Juridisch Loket over de vervolgstappen.
6. Kom je er niet uit, dan kun je een geldvordering starten bij de kantonrechter. Voor bedragen tot € 25.000 is dat een relatief laagdrempelige procedure.
7. Vermoed je dat je verhuurder zich structureel misdraagt, bijvoorbeeld door een te hoge borg te vragen? Meld dit ook bij het gemeentelijke meldpunt voor goed verhuurderschap. De gemeente kan optreden en eventueel een boete opleggen.

Veelgemaakte fouten

• Denken dat de termijn uit je huurcontract geldt in plaats van de wettelijke termijn van 14 dagen. Een langere contractuele termijn is voor de huurder ongunstig en telt niet.
• Naar de Huurcommissie stappen voor je borg. De Huurcommissie behandelt geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoud, niet geldvorderingen zoals de borg. Daarvoor ga je naar de kantonrechter.
• Geen schriftelijk bewijs bewaren van de opleveringsdatum of de betaling van de borg, waardoor je later moeilijk kunt aantonen wanneer de termijn is gaan lopen.
• Accepteren dat de verhuurder administratiekosten of andere niet-toegestane kosten van de borg aftrekt zonder onderbouwde specificatie.
• Te lang wachten met actie. Hoe langer je wacht, hoe moeilijker het kan worden om nog bewijs te verzamelen of de verhuurder te bereiken.

Veelgestelde vragen

Relevante wetsartikelen

• Artikel 7:261b Burgerlijk Wetboek
• Artikel 6:82 Burgerlijk Wetboek
• Artikel 6:83 Burgerlijk Wetboek
• Artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek
• Artikel 7:224 Burgerlijk Wetboek
• Wet goed verhuurderschap

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

• Hoeveel borg mag mijn verhuurder maximaal vragen?
• Verhuurder houdt geld in voor schade — mag dat?
• Naar de kantonrechter stappen: hoe werkt dat?

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.