Verhuurder zegt de huur op — wat zijn je rechten?

Je verhuurder mag de huur van je woning niet zomaar opzeggen. De wet noemt maar een beperkt aantal geldige redenen, en jouw huurovereenkomst loopt gewoon door totdat de rechter definitief heeft beslist. Stem je niet in met de opzegging, dan moet je verhuurder naar de kantonrechter stappen om de huur te laten beëindigen.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De opzegging van huur van woonruimte is stevig geregeld in het Burgerlijk Wetboek, boek 7. De wetgever beschermt huurders bewust, want een huis is geen gewoon product. Je verhuurder kan niet even bellen of appen om de huur te beëindigen. Artikel 7:271 BW houdt in dat een verhuurder de huur kan opzeggen bij exploot of bij aangetekende brief. Een gewone brief of een e-mail is dus niet genoeg.

Daarnaast moet de opzegging inhoudelijk kloppen. De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid, en een opzegging op andere dan de wettelijke gronden is nietig. Nietig betekent dat de opzegging juridisch nooit heeft bestaan, ook al staat hij op papier. Welke gronden er wél geldig zijn, staat in een ander artikel. Artikel 7:274 BW geeft limitatief de gronden aan waarop de rechter een vordering van de verhuurder tot beëindiging van de huurovereenkomst kan toewijzen. Limitatief betekent: dit lijstje is compleet, er mag niets bij verzonnen worden.

Verder moet je als huurder de tijd krijgen om te reageren. De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst. En het allerbelangrijkste stuk bescherming zit in het volgende artikel. Op grond van artikel 7:272 lid 1 BW blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter op de beëindigingsvordering onherroepelijk heeft beslist. Met andere woorden: alleen een opzeggingsbrief zet je nooit op straat. Je huurcontract loopt door, ook na de datum die in de opzeggingsbrief staat, totdat een rechter er definitief naar heeft gekeken.

Stem je niet in binnen die zes weken, dan ligt de bal bij de verhuurder. Als de verhuurder zes weken na de opzegging niet van de huurder een schriftelijke mededeling heeft ontvangen dat hij in de beëindiging toestemt, kan de verhuurder op de gronden vermeld in de opzegging vorderen dat de rechter het tijdstip vaststelt waarop de huurovereenkomst eindigt. De rechter kijkt daarbij alleen naar de redenen die in de opzeggingsbrief zelf stonden, niet naar reden die later worden bijverzonnen (artikel 7:273 BW, controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie).

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze bescherming geldt voor huur van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte, dus voor de meeste gewone huurwoningen en huurappartementen. Er is wel verschil tussen soorten contracten.

Heb je een huurcontract voor onbepaalde tijd, dan geldt de volledige procedure hierboven: je verhuurder moet een van de wettelijke gronden aanvoeren, en zonder jouw instemming moet hij naar de rechter.

Heb je een tijdelijk contract van maximaal twee jaar (zelfstandige woning) of vijf jaar (onzelfstandige woning), dan werkt het iets anders. Zo'n huur eindigt niet door het enkele verloop van de huurtijd; op een dergelijke huur is artikel 228 lid 1 onverkort van toepassing, mits de verhuurder niet eerder dan drie maanden maar uiterlijk een maand voordat de bepaalde tijd is verstreken, de huurder schriftelijk informeert over de einddatum. Doet je verhuurder dat niet op tijd, dan gaat je tijdelijke contract automatisch over in een contract voor onbepaalde tijd. Indien de verhuurder die verplichting niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd namelijk voor onbepaalde tijd verlengd. Vanaf dat moment gelden weer de volle opzeggingsregels van hierboven.

Wat zijn dan die geldige opzeggingsgronden? De rechtspraak laat zien dat vooral deze veel voorkomen: je gedraagt je niet als een goed huurder (bijvoorbeeld structurele huurachterstand of overlast), de verhuurder heeft het pand dringend nodig voor eigen gebruik, of de gemeente wil de grond gebruiken volgens het bestemmingsplan, bijvoorbeeld bij sloop. Bij dringend eigen gebruik ligt de lat hoog. De wet stelt drie voorwaarden aan een geldige opzegging wegens dringend eigen gebruik: de verhuurder moet de woning dringend zelf nodig hebben voor zijn eigen gebruik, de afweging van de belangen van huurder en verhuurder moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen, en de huurder moet andere passende woonruimte kunnen verkrijgen. Ontbreekt een van die drie punten, dan wijst de rechter de vordering meestal af.

Moet je vanwege zo'n gedwongen vertrek verhuizen, dan heb je in bepaalde gevallen recht op een tegemoetkoming. In een recente zaak kende de kantonrechter de huurder een verhuiskostenvergoeding toe. Dit verzoek kwam overeen met hetgeen is bepaald in artikel 7:275 BW, en de kantonrechter wees een verhuiskostenvergoeding van € 7.428,00 toe. Het bedrag hangt af van de omstandigheden, dus reken niet blind op eenzelfde bedrag.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

1. Controleer of de opzegging is verstuurd bij aangetekende brief of exploot (deurwaarder). Kwam de brief gewoon of per e-mail, dan is de opzegging waarschijnlijk niet geldig.
2. Lees welke reden je verhuurder noemt. Staat er geen reden bij, of een reden die niet in artikel 7:274 lid 1 BW staat, dan is de opzegging nietig.
3. Beslis binnen zes weken of je instemt met vertrek. Doe dat schriftelijk als je wél instemt, zodat er geen misverstand ontstaat.
4. Stem je niet in? Dan blijf je gewoon wonen. Je hoeft niets extra's te doen; je verhuurder moet nu naar de kantonrechter stappen om de huur te laten beëindigen.
5. Verzamel bewijs dat relevant is voor jouw belang bij de woning: gezinssituatie, school van de kinderen, medische omstandigheden, of hoe lang je er al woont.
6. Krijg je een dagvaarding van de kantonrechter, reageer dan op tijd en leg je kant van het verhaal voor. Overweeg juridische bijstand, bijvoorbeeld via het Juridisch Loket of een huurdersvereniging.
7. Twijfel je over jouw specifieke situatie? Leg de opzeggingsbrief voor aan een jurist voordat je iets ondertekent of de woning verlaat.

Veelgemaakte fouten

• Denken dat de huur automatisch stopt op de datum die in de opzeggingsbrief staat. Dat is niet zo: je blijft huurder totdat de rechter een definitieve uitspraak doet.
• Uit onzekerheid toch maar verhuizen zonder dat je hoeft. Zolang je niet instemt en er geen rechterlijke uitspraak is, mag je gewoon blijven wonen.
• Naar de Huurcommissie stappen om de opzegging aan te vechten. De Huurcommissie behandelt geschillen over huurprijs, servicekosten en onderhoudsgebreken, niet over de opzegging of beëindiging van je huurcontract. Daarvoor is de kantonrechter bevoegd.
• Denken dat elke reden die de verhuurder noemt geldig is. Alleen de gronden uit artikel 7:274 lid 1 BW zijn wettelijk toegestaan; alle andere redenen maken de opzegging nietig.
• Te lang wachten met reageren. De wet geeft je zes weken om te laten weten of je instemt; laat die termijn niet ongebruikt verlopen zonder actie.

Veelgestelde vragen

Relevante wetsartikelen

• Artikel 7:271 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:272 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:273 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:274 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:275 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

• Wat te doen bij dringend eigen gebruik door de verhuurder?
• Huurcontract voor bepaalde tijd: wat zijn jouw rechten?
• Naar de kantonrechter bij een huurgeschil: hoe werkt dat?

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.