Huurverhoging 2026 te hoog — zo maak je bezwaar

In 2026 mag je huur maximaal met 4,1% omhoog in de sociale sector (vanaf 1 juli), 6,1% in de middenhuur en 4,4% in de vrije sector. Is het voorstel van je verhuurder hoger, dan mag je schriftelijk bezwaar maken. Bij sociale huur doe je dat bij je verhuurder; bij vrije sector en middenhuur kun je zelf naar de Huurcommissie stappen.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De wet stelt voor 2026 harde maximumpercentages voor huurverhoging. Deze grenzen zijn dwingend recht: je verhuurder mag er niet overheen gaan, ook niet als jullie iets anders in het huurcontract hebben afgesproken.

Voor de vrije sector geldt: in 2026 (1 januari 2026 tot 1 januari 2027) is de maximum huurverhoging voor woningen in de vrije sector 4,4%. Voor middenhuur geldt de huur voor middenhuurwoningen mag vanaf 1 januari 2026 maximaal met 6,1% omhoog. Voor sociale huur geldt een ander ritme: huurders in de sociale huursector mogen vanaf 1 juli 2026 maximaal 4,1% huurverhoging krijgen. Tot 1 juli geldt het maximum van 5% dat voor 2025 gold.

Bij lage huren in de sociale sector geldt een vast bedrag in plaats van een percentage: vanaf 1 juli 2026 mag de verhuurder, na een schriftelijk voorstel tot huurverhoging, de huurprijs van een sociale huurwoning standaard verhogen met maximaal 4,1% als de (kale) huur € 350 of meer per maand is, en maximaal € 25 als de (kale) huur lager is dan € 350 per maand. Heb je een hoger inkomen, dan mag je verhuurder in sommige gevallen een hogere, inkomensafhankelijke verhoging voorstellen.

Voor sociale huurwoningen bepaalt artikel 7:252 BW aan welke eisen het voorstel van je verhuurder moet voldoen. Volgens de Huurcommissie moet het voorstel tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging schriftelijk worden gedaan, de geldende kale huurprijs bevatten en het percentage en/of bedrag waarmee de huurprijs wordt gewijzigd. Voldoet het voorstel niet aan deze eisen, dan is dat al reden voor bezwaar.

Ben je het niet eens met de huurverhoging in de sociale sector? Dan regelt artikel 7:253 BW hoe dat werkt: de huurder maakt tijdig schriftelijk bezwaar tegen het huurverhogingsvoorstel. Belangrijk om te weten: je stapt in dit geval niet zelf naar de Huurcommissie. Als de verhuurder niet akkoord gaat met het ingediende bezwaar en hij de huurprijs toch wil verhogen, dan moet de verhuurder een verzoek indienen bij de Huurcommissie om het huurverhogingsvoorstel te laten toetsen. De huurder kan dus niet zelf een bezwaar indienen bij de Huurcommissie. Die verhuurder heeft daar ook een harde termijn voor: indien de huurder voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk bezwaar maakt tegen het voorstel van de verhuurder, dan moet de verhuurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het huurverhogingsvoorstel. Doet de verhuurder dat niet op tijd, dan gaat de huurverhoging niet door.

Voor de vrije sector en middenhuur ligt dit anders, omdat daar vaak een huurverhogingsbeding in het contract staat. Vind je dat percentage te hoog, dan kun je wél zelf naar de Huurcommissie. Als dit bedrag of percentage boven het wettelijk maximum uitkomt, dan kan een huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging een procedure bij de Huurcommissie starten. Let op: voor huurwoningen in de sociale sector is het niet mogelijk om de Huurcommissie in te schakelen als sprake is van een huurverhoging op basis van een huurverhogingsbeding. De Huurcommissie is in dat geval niet bevoegd. (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Wanneer geldt dit voor jou?

Om te weten welke regels op jouw situatie van toepassing zijn, moet je eerst bepalen in welke sector je woning valt: sociale huur, middenhuur of vrije sector. Dat hangt af van de puntenwaardering van je woning en de huurprijs bij aanvang van je contract.

Woon je in een sociale huurwoning met een zelfstandige woonruimte (een eengezinswoning, appartement, studio of bungalow)? Dan geldt vanaf 1 juli 2026 het percentage van 4,1%, of een vast bedrag bij een lage huur. Dan mag de huurverhoging voor uw sociale huurwoning hoger zijn als u een huishouden heeft met een hoger middeninkomen: maximaal € 50 op de maandhuur; een huishouden heeft met een hoog inkomen: maximaal € 100 op de maandhuur. Voor dit hogere percentage geldt je inkomen van twee jaar terug: bij de huurverhoging geldt uw inkomen van 2 jaar terug. Voor 2026 geldt dus uw (gezamenlijke) inkomen uit 2024.

Huur je een kamer, woonwagen of standplaats? Dan geldt geen inkomensafhankelijke verhoging: vanaf 1 juli 2026 mag uw verhuurder de huur verhogen met maximaal 4,1%. De hoogte van uw inkomen is hier niet belangrijk. De verhuurder mag ook niet vragen naar uw inkomen bij de Belastingdienst.

Woon je in de vrije sector? Kijk dan eerst wat er in je contract staat. uw verhuurder kan alleen jaarlijks uw huur verhogen als daarover iets in het huurcontract staat. Staat in uw huurcontract een percentage van meer dan 4,4%? Dan mag uw verhuurder in 2026 de huur niet met dat hogere percentage verhogen. Staat in uw huurcontract een percentage dat lager dan of gelijk is aan 4,4? Dan mag uw verhuurder de huur in 2026 verhogen met het percentage dat in het contract staat. Verhoogt je verhuurder toch met een hoger percentage dan het contract of het wettelijk maximum toestaat, dan is dat een concrete grond voor bezwaar.

Ook is bezwaar mogelijk als je verhuurder een fout maakt in het voorstel zelf. Dat kan bijvoorbeeld als de huurprijs tijdelijk is verlaagd vanwege onderhoudsgebreken. De huurder kan ook bezwaar maken als de verhuurder fouten heeft gemaakt in het voorstel, zoals een verkeerde huurprijs of een hoger percentage/bedrag dan wettelijk is toegestaan. Let wel op: bij de standaard huurverhoging tot maximaal 4,1%, of € 25 bij een huurprijs van € 350, kan de huurder geen bezwaar maken op grond van het inkomen. Bij een inkomensafhankelijke verhoging ligt dat anders: bij een inkomensafhankelijke huurverhoging kan de huurder onder voorwaarden bezwaar maken op grond van inkomen, bijvoorbeeld als het inkomen in 2025 is gedaald of wanneer de woonsituatie recent is gewijzigd.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Bepaal eerst in welke sector je huurwoning valt: sociale huur, middenhuur of vrije sector. Dit bepaalt welk maximumpercentage geldt en welke procedure je moet volgen.
Controleer het voorstel van je verhuurder. Klopt het percentage of bedrag met het wettelijk maximum? Is het voorstel schriftelijk gedaan en op tijd verstuurd?
Bij sociale huur: dien vóór de ingangsdatum schriftelijk bezwaar in bij je verhuurder. Gebruik hiervoor het modelformulier van de Huurcommissie.
Bij vrije sector of middenhuur met een huurverhogingsbeding: als het percentage boven het wettelijk maximum uitkomt, kun je zelf binnen vier maanden na de ingangsdatum een verzoek indienen bij de Huurcommissie.
Bij sociale huur wacht je af of je verhuurder jouw bezwaar naar de Huurcommissie stuurt. Doet je verhuurder dat niet binnen zes weken na de ingangsdatum, dan vervalt het voorstel automatisch.
Bewaar alle correspondentie: het huurverhogingsvoorstel, je bezwaarbrief en eventuele reacties van je verhuurder. Dit heb je nodig als de zaak bij de Huurcommissie terechtkomt.
Kom je er met je verhuurder niet uit en gaat het om een geldvordering die buiten de Huurcommissie valt? Neem dan contact op met het Juridisch Loket of overweeg een gang naar de kantonrechter.

Veelgemaakte fouten

Te laat reageren: je moet vóór de ingangsdatum van de huurverhoging bezwaar maken, niet erna.
Alleen mondeling bezwaar maken bij je verhuurder. Dit moet schriftelijk, anders telt het niet mee.
Denken dat je bij sociale huur zelf naar de Huurcommissie kunt stappen. Dat mag alleen je verhuurder doen, jij maakt eerst bezwaar bij hem.
De verhoogde huur zonder voorbehoud gewoon gaan betalen. Daarmee lijkt het alsof je akkoord gaat met het voorstel.
Vrije sector en sociale sector door elkaar halen. De regels en de bevoegde instantie verschillen per sector.

Veelgestelde vragen

Wat is de maximale huurverhoging in 2026?

Voor sociale huur geldt vanaf 1 juli 2026 maximaal 4,1% (of een vast bedrag bij lage huren). Voor middenhuur is dat 6,1% en voor de vrije sector 4,4%, allebei vanaf 1 januari 2026.

Hoe maak ik bezwaar tegen een huurverhoging in de sociale sector?

Je maakt schriftelijk bezwaar bij je verhuurder, vóór de ingangsdatum van de huurverhoging. Je verhuurder moet daarna binnen zes weken na de ingangsdatum zelf naar de Huurcommissie om het voorstel te laten toetsen.

Kan ik als huurder in de vrije sector zelf naar de Huurcommissie?

Ja, als je een huurverhogingsbeding in je contract hebt en de verhoging boven het wettelijk maximum uitkomt, kun je zelf binnen vier maanden na de ingangsdatum een verzoek indienen bij de Huurcommissie.

Wat gebeurt er als ik te laat bezwaar maak?

Bij sociale huur telt een te laat bezwaar niet mee, en gaat de huurverhoging gewoon door. Bij de vrije sector geldt de termijn van vier maanden na de ingangsdatum voor het indienen bij de Huurcommissie; na die termijn kun je niet meer terecht bij de Huurcommissie.

Is de Huurcommissie bevoegd voor elk geschil over huurverhoging?

Nee. De Huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van huurprijzen en huurverhogingen, maar is niet bevoegd bij huurverhoging op basis van een beding in de sociale sector. Voor geldvorderingen of andere geschillen kun je bij de kantonrechter terecht.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:252 BW
Artikel 7:253 BW
Artikel 7:252a BW
Artikel 7:248 lid 4 BW

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.

Huurverhoging 2026 te hoog? Zo maak je bezwaar (stappenplan)