Borg deels ingehouden zonder bewijs — mag dat?

Nee, dat mag niet zomaar. Je verhuurder moet altijd met bewijs komen als hij een deel van je borg inhoudt voor schade. Kan hij dat niet aantonen? Dan moet hij het volledige bedrag aan je terugbetalen.

Laatst gecontroleerd: juli 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De waarborgsom, ook wel borg genoemd, is geregeld in artikel 7:261b BW. Dit artikel bepaalt onder meer hoe hoog de borg maximaal mag zijn. De waarborgsom mag vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur zijn, en voor contracten afgesloten vóór 1 juli 2023 maximaal drie maanden kale huur.

Belangrijk: de verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan je terugbetalen. Dit is een harde termijn. Staat er in jouw huurcontract een langere termijn, zoals een maand? Dan geldt die afspraak niet als de wet iets anders bepaalt. Twijfel je hierover, controleer dan artikel 7:261b BW op wetten.nl voor de meest actuele versie. Wil de verhuurder een deel van je borg inhouden om schade of achterstallige huur te verrekenen? Dan gelden strenge regels. Bij verrekening met de waarborgsom krijg je het resterende bedrag binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terug. En dat is niet alles: de verhuurder is verplicht je schriftelijk te informeren over een verrekening op de waarborgsom, en hiervoor moet hij je een volledige kostenspecificatie sturen.

De kern van je vraag zit hem in de bewijslast. Wie moet aantonen dat er schade is? Dat is de verhuurder, niet jij. Dit volgt uit de regels over de staat van de woning bij aanvang en einde van de huur. Volgens artikel 7:224 lid 2 BW geldt: indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Met andere woorden: is er geen opnamerapport gemaakt bij het begin van de huur? Dan wordt aangenomen dat de woning bij het einde in dezelfde staat verkeerde als bij aanvang. De verhuurder moet dan bewijzen dat dit niet zo is.

Dit wordt bevestigd in de rechtspraak. De rechtbank Limburg overwoog bijvoorbeeld: "Op grond van artikel 7:224 lid 2 BW moet de verhuurder, om succesvol schade op de huurder te kunnen verhalen, aantonen dat de schade niet al aanwezig was bij aanvang van de huur." Kan de verhuurder dat niet? Dan verliest hij die zaak.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden voor jou als je een woonruimte huurt en je huurcontract is beëindigd. Denk aan de volgende situaties:

Je verhuurder houdt bijvoorbeeld €300 in "voor schade aan de vloer", maar stuurt geen foto's, geen offerte en geen factuur. In dat geval voldoet hij niet aan zijn verplichting om je schriftelijk te informeren over een verrekening op de waarborgsom en hiervoor een volledige kostenspecificatie te sturen. Zonder die onderbouwing sta je juridisch sterk.

Ook belangrijk: gewone slijtage telt niet als schade. Dit geldt niet voor gewone slijtage en schade als gevolg van slecht onderhoud waarin de verhuurder zelf nalatig is geweest. Een verhuurder mag dus geen geld inhouden voor een versleten vloer of een muurtje met normale gebruikssporen na jarenlang wonen.

Een rechtszaak bij het Gerechtshof 's-Hertogenbosch laat goed zien hoe dit in de praktijk werkt. Er was geen beschrijving gemaakt bij aanvang van de huur, waardoor het wettelijk vermoeden gold dat de woning bij het einde in dezelfde staat verkeerde als bij het begin. De verhuurder had onvoldoende onderbouwd dat bij het einde van de huur sprake was van schade die bij aanvang van de huur nog niet aanwezig was. Het gevolg: het hof kwam tot de slotsom dat de verhuurder onvoldoende had onderbouwd dat de huurders schade hadden toegebracht, en omdat de verhuurder niet aan haar stelplicht had voldaan, kwam het hof niet toe aan bewijslevering. De borg moest volledig worden terugbetaald.

Let op: dit werkt ook de andere kant op. Heb je zelf bij de eindinspectie een rapport ondertekend waarin schade staat genoteerd? Dan wordt het lastiger om achteraf te beweren dat die schade er niet was. Onderteken dus nooit klakkeloos een rapport waar je het niet mee eens bent, en maak zelf foto's als bewijs.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

1. Controleer eerst of je huurovereenkomst is geëindigd en of de 14 dagen (of bij verrekening 30 dagen) al voorbij zijn.
2. Vraag je verhuurder schriftelijk om een volledige specificatie van de ingehouden kosten, inclusief foto's, offertes of facturen.
3. Verzamel je eigen bewijs: foto's van de oplevering, een eventueel opnamerapport bij aanvang van de huur, en WhatsApp- of e-mailberichten.
4. Ontving je geen onderbouwing, of is die onvoldoende? Stuur dan een aangetekende brief waarin je het volledige bedrag terugvraagt en een redelijke termijn geeft, bijvoorbeeld 14 dagen.
5. Je kunt de borg terugvragen vanaf 2 weken na het einde van je huurcontract door een voorbeeldbrief naar je verhuurder te sturen.
6. Reageert de verhuurder niet of blijft hij weigeren? Dan kun je de zaak voorleggen aan de kantonrechter. Voor bedragen tot €25.000 hoef je geen advocaat in te schakelen.
7. Gaat het om een te hoge borg, geen schriftelijke specificatie, of ander wangedrag van de verhuurder? Meld dit dan ook bij het gemeentelijke meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag.

Veelgemaakte fouten

• Denken dat de contracttermijn leidend is. Staat er in je huurcontract een langere terugbetalingstermijn dan de wet toestaat? Die afspraak is niet zomaar geldig. Ga altijd uit van de wettelijke regels.
• Naar de Huurcommissie stappen voor je borg. Dat is de verkeerde instantie. De Huurcommissie mag volgens de wet geen uitspraak doen over schade aan inboedel of woning. Voor een geldvordering zoals teruggave van de borg moet je naar de kantonrechter.
• Akkoord gaan zonder onderbouwing te eisen. Accepteer nooit een inhouding zonder concrete bewijsstukken zoals foto's, facturen of offertes.
• Geen eigen bewijs verzamelen bij vertrek. Maakt de verhuurder of woningopzichter geen rapport voorafgaand aan de oplevering? Neem dan zelf foto's van de woning en schrijf eventuele gebreken op papier.
• Te lang wachten met actie ondernemen. Hoe langer je wacht, hoe lastiger het kan worden om bewijs te verzamelen en aanspraak te maken op je recht.

Veelgestelde vragen

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:261b BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:224 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:218 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Waarborgsom terugvragen na einde huurcontract
Wat mag je verhuurder verrekenen met de borg?
Verschil tussen kantonrechter en Huurcommissie bij huurgeschillen

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.