Verhuurder eist schoonmaakkosten van je borg — terecht?

Meestal niet zomaar. Je verhuurder mag alleen schoonmaakkosten van je borg aftrekken als je de woning écht vies hebt achtergelaten en hij je eerst de kans gaf dit zelf te herstellen. Gewone slijtage of een woning die er na jarenlang wonen normaal uitziet, telt niet mee.

Laatst gecontroleerd: juli 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De basis voor dit hele verhaal staat in het Burgerlijk Wetboek. Bij het einde van je huurcontract moet je de woning teruggeven aan je verhuurder. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Dat staat in artikel 7:224 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie).

Is er bij het begin van je huur geen beschrijving gemaakt van de staat van de woning? Dan geldt een belangrijk wettelijk vermoeden in jouw voordeel. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. In gewone taal: zonder een opnamestaat moet je verhuurder aantonen dat de woning bij aanvang schoner of beter was. Dat is best lastig voor hem te bewijzen.

Voor de borg zelf (de waarborgsom) geldt sinds 1 juli 2023 een strengere regeling via artikel 7:261b BW en de Wet goed verhuurderschap. De waarborgsom mag vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur zijn. En belangrijker voor jou: de verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan u terugbetalen. Deze termijn van veertien dagen is dwingend recht. Dat betekent dat een langere termijn in jouw huurcontract niet geldig is als de wet iets anders bepaalt.

Wil de verhuurder kosten verrekenen, zoals schoonmaakkosten? Dan mag dat, maar niet onbeperkt. De verhuurder mag alleen 4 kosten verrekenen met de waarborgsom. Andere kosten, zoals administratiekosten, mogen niet verrekend worden met de waarborgsom. Gebeurt er een verrekening? Dan verandert de terugbetaaltermijn iets. Bij verrekening met de waarborgsom krijgt u het resterende bedrag binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terug. Ook moet je verhuurder dit netjes onderbouwen. De verhuurder is verplicht u als huurder schriftelijk te informeren over een verrekening op de waarborgsom. Hiervoor moet hij u een volledige kostenspecificatie sturen.

Wanneer geldt dit voor jou?

De hamvraag is: was de woning echt vies, of vindt je verhuurder alleen dat het net iets schoner had gemogen? De rechtspraak laat zien dat rechters hier streng naar kijken.

In een zaak bij de rechtbank Limburg constateerde de kantonrechter dat de huurder de woning inderdaad vuiler had achtergelaten dan bij aanvang. Toch wees de rechter de schoonmaakkosten af. De reden? Indien zij tijdig daarop was gewezen, had zij de mogelijkheid gehad om alle schoonmaakwerkzaamheden zelf en kosteloos te verrichten. De door gedaagde gemaakte schoonmaakkosten mogen dan ook niet met de waarborgsom worden verrekend. Zelfs de kosten voor schoonmaakmiddelen werden afgewezen omdat de verhuurder deze onvoldoende had onderbouwd.

Ook in een andere zaak bij de rechtbank Midden-Nederland ging het mis voor de verhuurder. De rechter vond dat een professionele verhuurder zelf verantwoordelijk was voor duidelijkheid rondom de oplevering. De kantonrechter constateert dat eiseres een professionele verhuurder is. Van eiseres mocht daarom worden verwacht dat zij het initiatief zou nemen voor een voor- en eindinspectie en dat zij ervoor zou zorgdragen dat er geen misverstanden zouden ontstaan. Dat die onduidelijkheden nu wel zijn ontstaan, behoort daarom voor rekening en risico van eiseres te komen. Ook hier werden de schoonmaakkosten uiteindelijk afgewezen.

Dit betekent voor jou concreet: krijg je géén kans om zelf schoon te maken vóór de definitieve oplevering, en trekt je verhuurder daarna toch schoonmaakkosten af? Dan staat hij juridisch zwak. Hetzelfde geldt als het gaat om normale gebruikssporen. Denk aan een lichtjes vervuilde afzuigkap na jaren koken, of stof in een ventilatierooster. Dat is normale slijtage, geen reden voor inhouding.

Ook belangrijk: gebreken die al bestonden vóór jouw huurperiode, of die door achterstallig onderhoud van de verhuurder zelf zijn ontstaan, mag hij nooit op jou verhalen. Let op: dit geldt niet voor gewone slijtage en schade als gevolg van slecht onderhoud waarin hij zelf nalatig is geweest.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Verzamel bewijs van de staat van de woning bij vertrek. Maak foto's en video's, het liefst met tijdstempel, van elke ruimte.
Zoek de opnamestaat of intake-beschrijving van bij aanvang van je huur op. Heb je die niet? Dan werkt het wettelijk vermoeden in jouw voordeel.
Check of je een voorinspectie hebt gehad. Kreeg je niet de kans om zelf schoon te maken of te herstellen vóór de eindinspectie? Dan is dat een sterk argument tegen de inhouding.
Vraag je verhuurder om een volledige, schriftelijke kostenspecificatie als hij bedragen inhoudt. Zonder deze onderbouwing mag hij niet verrekenen.
Reageer schriftelijk als je het niet eens bent. Geef duidelijk aan waarom de schoonmaakkosten volgens jou niet terecht zijn, en verwijs naar de veertiendagentermijn.
Kom je er samen niet uit? Stuur een aangetekende brief waarin je de volledige waarborgsom terugvraagt, met een duidelijke termijn om te reageren.
Blijft je verhuurder weigeren? Dan kun je de zaak voorleggen aan de kantonrechter, eventueel na een eerste gratis advies bij het Juridisch Loket.

Veelgemaakte fouten

Denken dat elke afwijking van "brandschoon" automatisch geld mag kosten. Normale slijtage en gebruikssporen tellen niet mee.
Geen foto's maken bij vertrek, waardoor je later niets kunt aantonen over de werkelijke staat van de woning.
Accepteren dat de verhuurder pas na maanden reageert. De wet stelt een termijn van veertien dagen voor terugbetaling, of dertig dagen bij verrekening.
Niet vragen om een schriftelijke kostenspecificatie. Zonder onderbouwing mag de verhuurder niet zomaar bedragen inhouden.
Ervan uitgaan dat je contract automatisch een langere terugbetalingstermijn mag bepalen. Wettelijke termijnen in het huurrecht zijn vaak dwingend, dus een afwijkend beding is dan ongeldig.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder zomaar schoonmaakkosten van mijn borg aftrekken?

Nee, niet zomaar. Alleen als de woning echt vies is achtergelaten en jij niet eerst de kans kreeg om dit zelf te herstellen, mag hij dit doen. Normale slijtage telt niet mee, en hij moet de kosten goed onderbouwen met een schriftelijke specificatie.

Binnen hoeveel dagen moet ik mijn borg terugkrijgen?

De wet zegt dat je verhuurder de waarborgsom binnen veertien dagen na het einde van de huur moet terugbetalen. Trekt hij kosten af, dan krijg je het resterende bedrag binnen dertig dagen terug.

Kan ik naar de Huurcommissie voor mijn borg?

Nee. De Huurcommissie behandelt geschillen over huurprijs, huurverhoging, onderhoudsgebreken en servicekosten. Voor het terugvragen van je waarborgsom moet je naar de kantonrechter. Sinds de Wet goed verhuurderschap kan de gemeente daarnaast optreden als je verhuurder zich structureel niet aan de regels houdt.

Wat als er geen opnamestaat is gemaakt bij het begin van mijn huur?

Dan geldt een wettelijk vermoeden in jouw voordeel: je wordt geacht de woning te hebben ontvangen in de staat waarin die verkeert bij het einde van de huur. Je verhuurder moet dan zelf bewijzen dat de woning bij aanvang beter of schoner was.

Wat kan ik doen als mijn verhuurder weigert de borg terug te betalen?

Stuur eerst een schriftelijke aanmaning waarin je de borg terugvraagt en een redelijke termijn geeft. Reageert je verhuurder niet of blijft hij weigeren, dan kun je de zaak voorleggen aan de kantonrechter. Gratis advies hierover krijg je bij het Juridisch Loket.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:224 BW
Artikel 7:261b BW
Artikel 2 Wet goed verhuurderschap

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.

Verhuurder eist schoonmaakkosten van je borg — terecht? | Claim.Cafe