Borg verrekenen met laatste maand huur — mag de huurder dat?

Nee, als huurder mag je niet zelf besluiten om de laatste maand huur niet te betalen omdat je toch al borg hebt betaald. Verrekenen van de borg is een recht van de verhuurder, niet van de huurder. Doe je dit toch, dan sta je in gebreke en kan de verhuurder rente en kosten bij je claimen.

Laatst gecontroleerd: juli 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De waarborgsom, ook wel borg genoemd, is bedoeld als zekerheid voor de verhuurder. Een waarborgsom geeft de verhuurder zekerheid dat hij aan het einde van de huur niet achterblijft met onbetaalde huur of met kosten voor het verhelpen van schade aan de woning die door de huurder is veroorzaakt. Dat betekent dat de borg pas wordt afgerekend nádat de huur is geëindigd en de woning is opgeleverd, niet ervoor.

Sinds de invoering van de Wet goed verhuurderschap op 1 juli 2023 gelden strengere regels voor de borg. Die waarborgsom mag sinds 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur zijn. Voor contracten afgesloten voor 1 juli 2023 mag dit maximaal drie maanden kale huur zijn. De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huurovereenkomst aan de huurder terugbetalen. Wil de verhuurder kosten verrekenen? Dan gelden strikte regels: de verhuurder mag alleen bepaalde kosten verrekenen met de waarborgsom, andere kosten zoals administratiekosten mogen niet verrekend worden met de waarborgsom. Bij verrekening geldt een langere termijn: bij verrekening met de waarborgsom krijgt de huurder het resterende bedrag binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terug. De verhuurder is verplicht de huurder schriftelijk te informeren over een verrekening op de waarborgsom, en moet daarvoor een volledige kostenspecificatie sturen.

De kernvraag hier is: mag jij als huurder zelf de knoop doorhakken en de laatste huurtermijn simpelweg niet betalen, omdat de verhuurder toch al jouw borg onder zich heeft? Het antwoord is nee. Verrekenen (het tegen elkaar wegstrepen van twee vorderingen) is volgens het algemene verbintenissenrecht alleen toegestaan als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Een schuldenaar heeft de bevoegdheid tot verrekening, wanneer hij een prestatie te vorderen heeft die beantwoordt aan zijn schuld jegens dezelfde wederpartij en hij bevoegd is zowel tot betaling van de schuld als tot het afdwingen van de betaling van de vordering. Jouw recht op teruggave van de borg ontstaat pas ná het einde van de huur en de oplevering. Zolang je nog huurt, is die vordering nog niet opeisbaar. Je kunt dus niet vooruitlopen op iets waar je nog geen recht op hebt.

Dit is ook precies wat de rechtspraak bevestigt. In een zaak bij de rechtbank Midden-Nederland stond in de huurovereenkomst zelf letterlijk vastgelegd: "Het is huurder niet toegestaan om het bedrag van de waarborgsom met een huurtermijn te verrekenen." Deze bepaling is geen uitzondering, maar een bevestiging van hoe het hoort te werken: de borg is en blijft eigendom van de verhuurder totdat de huur eindigt en de eindafrekening is gemaakt (zie het Burgerlijk Wetboek Boek 7, huurrecht, voor de exacte bepalingen rond oplevering; controleer dit op wetten.nl voor de meest actuele versie).

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regel geldt voor iedere huurder van woonruimte die bij aanvang van de huur een waarborgsom heeft betaald, en die nu de huur gaat opzeggen of beëindigen. De situatie waarin dit vaak misgaat: je huur loopt af, je hebt destijds twee maanden borg betaald, en je denkt "die borg staat toch al bij de verhuurder, dan verreken ik die maar met mijn laatste huurtermijn en maak ik die niet meer over." Dat voelt logisch, maar juridisch is het risicovol.

Waarom is dit risicovol? Ten eerste weet je op het moment dat je stopt met betalen nog niet zeker hoe de eindafrekening eruitziet. Misschien blijkt bij oplevering dat er schade is, dat er nog servicekosten openstaan, of dat de woning niet netjes is achtergelaten. De verhuurder mag zijn gemaakte kosten aftrekken van de waarborgsom voordat hij die terugbetaalt, maar dit geldt niet voor gewone slijtage en schade als gevolg van slecht onderhoud waarin hij zelf nalatig is geweest. Als jij alvast de laatste huur hebt "verrekend" en er blijkt daarna nog een tegenvordering te zijn, ben je in gebreke voor de huur én kan de verhuurder daar bovenop nog rente en incassokosten voor rekenen.

Ten tweede is het een kwestie van bewijslast en volgorde. De huur moet eerst gewoon doorbetaald worden tot en met de laatste maand. Pas ná het einde van de huurovereenkomst en de oplevering ontstaat het recht op teruggave van de borg, en pas dan mag de verhuurder eventueel verrekenen. Doe jij dat eerder zelf, dan neem je een bevoegdheid die wettelijk niet bij jou ligt.

Er is wel een uitzondering: als jij en je verhuurder samen, schriftelijk, afspreken dat de borg gebruikt mag worden als laatste huurbetaling, dan kan dat wel. Dat is dan geen eenzijdige verrekening door jou, maar een afspraak tussen twee partijen. Vraag dit altijd expliciet en op papier, bijvoorbeeld per e-mail, zodat je bewijs hebt van de afspraak. Zonder zo'n schriftelijke bevestiging loop je het risico dat de verhuurder achteraf zegt nooit akkoord te zijn gegaan, en dan sta je alsnog met een huurachterstand.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Blijf gewoon iedere maand huur betalen, ook de laatste maand, tenzij je verhuurder schriftelijk akkoord is met verrekening.
Wil je de borg toch laten meetellen als laatste huurbetaling? Vraag dit expliciet en schriftelijk aan je verhuurder, en bewaar die bevestiging.
Check je huurcontract op afspraken over de borg en de opleveringstermijn.
Maak bij het einde van de huur samen met de verhuurder een opnamestaat op, het liefst met foto's, zodat de staat van de woning vaststaat.
Wacht na het einde van de huur op de afrekening: 14 dagen bij volledige terugbetaling, 30 dagen als de verhuurder iets verrekent.
Krijg je geen of te weinig borg terug zonder goede schriftelijke onderbouwing? Stuur een aanmaningsbrief waarin je de borg terugvraagt.
Komt je verhuurder er niet uit met jou? Leg het geschil voor aan de kantonrechter.

Veelgemaakte fouten

Zelf stoppen met de laatste huurbetaling, in de veronderstelling dat de borg dit vanzelf compenseert.
Denken dat de Huurcommissie geschillen over de borg behandelt — dat doet de kantonrechter.
Aannemen dat een afwijkende termijn in het huurcontract boven de wettelijke termijn van 14 of 30 dagen gaat.
Geen schriftelijk bewijs vastleggen als je wél met de verhuurder afspreekt de borg te gebruiken als laatste huurtermijn.
De opleveringsstaat van de woning niet vastleggen, waardoor discussie ontstaat over schade.

Veelgestelde vragen

Mag ik als huurder gewoon de laatste maand huur niet betalen omdat ik toch borg heb betaald?

Nee. Verrekenen van de borg is een bevoegdheid van de verhuurder, niet van de huurder. Je moet de huur gewoon doorbetalen tot en met de laatste maand, tenzij je verhuurder schriftelijk akkoord gaat met een andere afspraak.

Wat gebeurt er als ik toch stop met betalen omdat ik denk dat de borg het dekt?

Je staat dan in gebreke met je huurbetaling. De verhuurder kan je aanmanen, wettelijke rente en eventueel incassokosten in rekening brengen, en de huurachterstand los van de borg claimen als er bij oplevering ook nog schade of andere kosten blijken te zijn.

Mag de verhuurder mijn borg gebruiken voor onbetaalde huur?

Ja, de verhuurder mag dat wel, na het einde van de huur. De verhuurder mag met (een deel van) de waarborgsom niet betaalde huur of door de huurder veroorzaakte schade compenseren. Dat is dus andersom dan de situatie waarin de huurder zelf eenzijdig besluit niet te betalen.

Kan ik voor een geschil over de borg terecht bij de Huurcommissie?

Nee. De Huurcommissie gaat over huurprijs, huurverhoging, servicekosten en onderhoudsgebreken. Ben je het niet eens met de verrekening van je borg? Leg het geschil dan voor aan de kantonrechter.

Hoelang moet ik wachten op teruggave van mijn borg?

De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan je terugbetalen. Bij verrekening met de waarborgsom krijg je het resterende bedrag binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terug.

Kan mijn verhuurder wél akkoord gaan met verrekening van de borg als laatste huurtermijn?

Ja, dat kan, maar alleen als de verhuurder daar expliciet en bij voorkeur schriftelijk mee instemt. Zonder die afspraak blijf je zelf verantwoordelijk voor het op tijd betalen van de laatste huur.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:201 BW
Artikel 7:224 BW
Artikel 7:261b BW
Artikel 6:127 BW

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.