Verhuurder onvindbaar na einde huur: hoe krijg je je borg terug?
Je verhuurder moet je borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen, ongeacht wat er in je contract staat. Is hij onvindbaar? Zoek zijn adres op via het Kadaster of de KvK, meld het bij het meldpunt van je gemeente en stap zo nodig naar de kantonrechter. Ook een spoorloze verhuurder kan gedagvaard worden, via een speciale regeling voor een onbekende woonplaats.
Verhuurder onvindbaar na einde huur — hoe krijg je je borg?
Je verhuurder moet je borg binnen 14 dagen na het einde van de huur terugbetalen, ongeacht wat er in je contract staat. Is hij onvindbaar? Zoek zijn adres op via het Kadaster of de KvK, meld het bij het meldpunt van je gemeente en stap zo nodig naar de kantonrechter. Ook een spoorloze verhuurder kan gedagvaard worden, via een speciale regeling voor een onbekende woonplaats.
Laatst gecontroleerd: juli 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.
Wat zegt de wet?
Voor de waarborgsom geldt een harde wettelijke regel. De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan u terugbetalen. Deze termijn hangt samen met artikel 7:261b BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Dit is geen advies of een gebruikelijke afspraak: het is de wettelijke termijn. Staat er in jouw huurcontract een langere termijn, zoals vier weken of een maand? Dan telt toch de wettelijke termijn van 14 dagen, want dit is dwingend recht. Een verhuurder kan zich niet op een langere contractuele termijn beroepen om langer te wachten met terugbetalen.
De hoogte van de borg is ook aan regels gebonden. De waarborgsom mag vanaf 1 juli 2023 maximaal twee maanden kale huur zijn. Voor contracten afgesloten vóór 1 juli 2023 mag dit maximaal drie maanden kale huur zijn. Alleen bepaalde kosten mogen worden verrekend met de borg. De verhuurder mag met (een deel van) de waarborgsom niet betaalde huur of door u veroorzaakte schade compenseren. Verrekent de verhuurder iets met je borg? Dan gelden extra regels: bij verrekening met de waarborgsom krijgt u het resterende bedrag binnen 30 dagen na beëindiging van de huur terug en is de verhuurder verplicht u als huurder schriftelijk te informeren over een verrekening, waarvoor hij u een volledige kostenspecificatie moet sturen. Betaalt de verhuurder niet op tijd? Dan kun je ook wettelijke rente vorderen op grond van artikel 6:119 BW, zo blijkt uit vaste rechtspraak van de kantonrechter (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie).
Wanneer geldt dit voor jou?
Deze situatie speelt zodra je huurcontract is beëindigd, je de woning netjes hebt opgeleverd en je verhuurder de borg niet terugbetaalt omdat je hem simpelweg niet kunt bereiken. Dat gebeurt vaker dan je denkt: een particuliere verhuurder die verhuisd is zonder nieuw adres achter te laten, een beheerder die stopt met zijn bedrijf, of een verhuurder die je expres negeert en zijn telefoon niet meer opneemt.
Belangrijk is dat je eerst zelf hebt gedaan wat van je verwacht mag worden. Heb je de woning zonder schade opgeleverd en geen huurachterstand? Dan geldt de terugbetalingsplicht onverkort. U kunt de borg terugvragen vanaf 2 weken na het einde van uw huurcontract. Weet je niet zeker wie je verhuurder precies is, bijvoorbeeld omdat je alleen met een beheerder of makelaar contact had? Dan kun je dit navragen. Weet u niet wie de verhuurder is? Vraag dit dan aan de makelaar of beheerder. Of ga voor advies naar het meldpunt voor huurproblemen in uw gemeente. Ook kun je de eigenaar van de woning opzoeken. U kunt ook aan het Kadaster vragen wie de eigenaar van de woning is, want vaak is de eigenaar ook de verhuurder. Dit kost € 3,70.
Is jouw verhuurder een bedrijf? Zoek dan het adres op via het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. Gaat het om een privépersoon die spoorloos is? Dan kun je alsnog een procedure starten: de wet houdt er rekening mee dat een gedaagde soms niet te vinden is, en biedt daarvoor een aparte manier van dagvaarden.
Stappenplan — wat kun je nu doen?
- Verzamel je bewijs: het huurcontract, het opleveringsrapport of foto's van de woning, en het bewijs dat je de borg hebt betaald.
- Zoek het laatst bekende adres van je verhuurder op. Vraag het na bij een beheerder of makelaar, of vraag de eigenaarsgegevens op bij het Kadaster.
- Stuur een aangetekende brief naar het laatst bekende adres én naar elk bekend e-mailadres, waarin je de borg terugvraagt en een redelijke termijn stelt.
- Meld het probleem bij het meldpunt voor huurproblemen van je gemeente. Sinds 1 januari 2024 heeft elke gemeente hiervoor een meldpunt op grond van de Wet goed verhuurderschap, en kan de gemeente handhavend optreden richting de verhuurder.
- Reageert de verhuurder nog steeds niet? Schakel een deurwaarder of advocaat in. Die kan, als de woonplaats echt onbekend is, de dagvaarding op een bijzondere manier laten betekenen, zoals bedoeld in artikel 54 Rv (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie).
- Start de procedure bij de kantonrechter voor terugbetaling van de borg, vermeerderd met wettelijke rente.
- Wijst de rechter je vordering toe? Laat het vonnis betekenen en schakel zo nodig een deurwaarder in voor beslaglegging als de verhuurder alsnog niet betaalt.
Veelgemaakte fouten
- Blijven wachten tot de verhuurder zelf contact opneemt, terwijl de wettelijke termijn van 14 dagen allang is verstreken.
- Denken dat je met een borgkwestie bij de Huurcommissie terecht kunt. De Huurcommissie gaat over huurprijs, huurverhoging en servicekosten, niet over de terugbetaling van een waarborgsom. Voor een geldvordering zoals je borg moet je naar de kantonrechter.
- Aannemen dat een afwijkende termijn in je huurcontract geldig is. De wettelijke termijn van 14 dagen gaat voor, ook als je contract iets anders zegt.
- Geen bewijs bewaren van de oplevering, waardoor je later niet kunt aantonen dat de woning zonder schade is achtergelaten.
- Te lang wachten met actie ondernemen. Ook een vordering tot terugbetaling van de borg kan op een gegeven moment verjaren, dus wacht niet jarenlang met een brief of procedure.
Veelgestelde vragen
Kan ik voor mijn borg terecht bij de Huurcommissie?
Nee. De Huurcommissie behandelt geschillen over huurprijs, huurverhoging, servicekosten en onderhoudsgebreken. Een geldvordering zoals de teruggave van je borg hoort bij de kantonrechter. Wel kun je klachten over het gedrag van je verhuurder melden bij het meldpunt van je gemeente op grond van de Wet goed verhuurderschap.
Wat als ik echt geen enkel adres van mijn verhuurder heb?
Je kunt eerst zelf zoeken via het Kadaster (tegen een kleine vergoeding) of de Kamer van Koophandel als het om een bedrijf gaat. Kom je er niet uit, dan kan een deurwaarder of advocaat de dagvaarding alsnog rechtsgeldig laten betekenen via een bijzondere procedure voor gevallen waarin de woonplaats onbekend is, zoals geregeld in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie).
Binnen hoeveel tijd moet ik mijn borg terugkrijgen?
De verhuurder moet de waarborgsom binnen 14 dagen na het einde van de huur aan u terugbetalen. Verrekent hij kosten met je borg, dan geldt een termijn van 30 dagen voor het resterende bedrag, en moet hij je schriftelijk een kostenspecificatie sturen.
Kan de gemeente mijn borg voor mij terugvorderen?
Nee, de gemeente int je borg niet voor je. De gemeente kan wel optreden tegen de verhuurder op grond van de Wet goed verhuurderschap, bijvoorbeeld met een waarschuwing, een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete. Het geld zelf terugkrijgen doe je via de kantonrechter.
Wat kost een procedure bij de kantonrechter voor mijn borg?
Je betaalt griffierecht, dat afhankelijk is van de hoogte van je vordering, en eventueel deurwaarderskosten voor het betekenen van de dagvaarding. Bij een spoorloze verhuurder kunnen de kosten iets hoger uitvallen door de bijzondere manier van betekenen. Win je de zaak, dan kan de rechter de verhuurder veroordelen in de proceskosten.
Relevante wetsartikelen
- Artikel 7:261b BW
- Artikel 7:264 BW
- Artikel 6:119 BW
- Artikel 54 Rv (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering)
- Wet goed verhuurderschap
Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe
Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.