Bezwaar maken tegen huuropzegging
Krijg je een brief dat je huurcontract wordt opgezegd? Dat voelt vaak als een voldongen feit, maar dat is het niet. De wet stelt strenge eisen aan zo'n opzegging, en die eisen bieden je vaak een aanknopingspunt om bezwaar te maken.
Zo werkt het
- Jij vertelt je situatie
- Wij stellen het document op
- Wij versturen het namens jou
- De reactie komt bij ons binnen
Een gekwalificeerde jurist beoordeelt je situatie, stelt het document op én verstuurt het namens jou aan de tegenpartij. De reactie komt bij ons binnen — inbegrepen in de vaste prijs.
Wat je krijgt
Een jurist beoordeelt je zaak en stuurt een gemotiveerd bezwaarschrift tegen de opzegging, met de juridische gronden om de huurbeëindiging aan te vechten.
Past dit bij jouw situatie?
Dit past bij je als…
Dit past bij jouw situatie als je een van deze punten herkent.
- Je hebt een opzeggingsbrief ontvangen en bent het niet eens met de reden.
- De opzegging vermeldt geen duidelijke grond of is niet aangetekend verstuurd.
- Je wilt tijd winnen zolang de zaak nog niet aan de rechter is voorgelegd.
- Je twijfelt of de opzegtermijn die je verhuurder hanteert wel klopt.
Dit is niet de juiste stap als…
Dit is niet de juiste route als een van deze punten op jou van toepassing is.
- Je hebt zelf de huur opgezegd, of je hebt al schriftelijk met de beëindiging ingestemd (art. 7:272 lid 1 BW).
- De rechter heeft al onherroepelijk uitspraak gedaan over de beëindiging van de huur.
- Je huurovereenkomst is een tijdelijk contract dat automatisch afloopt zonder dat er is opgezegd.
- Je wilt zelf verhuizen en hebt geen belang bij het aanvechten van de opzegging.
Juridische onderbouwing
Wettelijke grond
Een opzegging door je verhuurder beëindigt de huur niet automatisch. Zolang jij niet schriftelijk instemt en de rechter niet onherroepelijk heeft beslist, blijft de huurovereenkomst van kracht (art. 7:272 lid 1 BW). Dat is de kern van je bezwaarpositie.
De opzegging moet bovendien op de juiste manier zijn gedaan. Je verhuurder moet opzeggen bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, en als je partner medehuurder is, moet aan jullie beiden apart worden opgezegd (art. 7:271 lid 3 BW).
Ontbreken de juiste gronden in de opzegging, of wordt er niet gevraagd of jij binnen zes weken instemt, dan is de opzegging nietig (art. 7:271 lid 4 BW). Ook een opzegging op andere gronden dan de wet toestaat, is nietig.
Voor de opzegtermijn zelf geldt een minimum van drie maanden, met een maand extra voor elk jaar dat je al huurt, tot een maximum van zes maanden (art. 7:271 lid 5 BW). Afspraken die hiervan afwijken in jouw nadeel zijn nietig (art. 7:271 lid 7 BW).
Reageer je niet binnen zes weken, dan kan je verhuurder naar de rechter stappen om de huur te laten beëindigen op de gronden die in de opzegging staan (art. 7:272 lid 2 BW).
De rechter mag die vordering alleen toewijzen op een beperkte lijst gronden. Denk aan wanpresteren als huurder, dringend eigen gebruik met passende vervangende woonruimte, of het weigeren van een redelijk aanbod voor een nieuw contract (art. 7:274 lid 1 BW).
Wijst de rechter de vordering van je verhuurder af, dan loopt je huurovereenkomst van rechtswege door, voor onbepaalde tijd of voor een termijn die de rechter vaststelt (art. 7:273 lid 2 BW).
Termijn
Je verhuurder moet je bij de opzegging vragen om binnen zes weken schriftelijk te laten weten of je instemt met de beëindiging (art. 7:271 lid 4 BW). Reageer je niet binnen die zes weken, dan kan je verhuurder naar de rechter stappen om de einddatum te laten vaststellen (art. 7:272 lid 2 BW).
Daarnaast geldt voor de opzegtermijn zelf een minimum van drie maanden, plus een maand extra voor elk jaar dat je er al woont, tot een maximum van zes maanden (art. 7:271 lid 5 BW).
Juridische grondslag
Veelgestelde vragen
Moet ik verhuizen zodra ik de opzegging krijg?
Nee. Een opzegging beëindigt de huur niet automatisch. Zolang jij niet schriftelijk instemt en er geen onherroepelijke rechterlijke uitspraak is, loopt je huurovereenkomst gewoon door (art. 7:272 lid 1 BW). Je kunt dus rustig bezwaar maken zonder dat je meteen op straat staat.
Wat als de opzegging per e-mail of gewone post is verstuurd?
Dan voldoet de opzegging niet aan de wettelijke vormvereisten. Je verhuurder moet opzeggen bij deurwaardersexploot of aangetekende brief, en als je partner medehuurder is, moet dat aan jullie beiden afzonderlijk gebeuren (art. 7:271 lid 3 BW). Is dat niet gedaan, dan is dat een sterk argument in jouw bezwaar.
Wat gebeurt er als ik niet reageer op de opzegging?
Je verhuurder moet je vragen binnen zes weken schriftelijk te laten weten of je instemt (art. 7:271 lid 4 BW). Reageer je niet, dan kan hij naar de rechter stappen om de huur te laten beëindigen op de gronden uit de opzegging (art. 7:272 lid 2 BW). Reageren, ook met bezwaar, is altijd beter dan zwijgen.
Op welke gronden mag mijn verhuurder de huur opzeggen?
Alleen op een beperkte lijst gronden die de wet toestaat. Denk aan wanpresteren als huurder, dringend eigen gebruik met passende vervangende woonruimte, of het weigeren van een redelijk aanbod voor een nieuw contract zonder huurprijswijziging (art. 7:274 lid 1 BW). Staat een andere grond in de opzegging, dan is die nietig.
Wat als de rechter de vordering van mijn verhuurder afwijst?
Dan loopt je huurovereenkomst gewoon door. De wet regelt dat de huur van rechtswege wordt verlengd, voor onbepaalde tijd of voor een termijn die de rechter vaststelt (art. 7:273 lid 2 BW). Verliezen betekent voor je verhuurder dus niet dat hij het later opnieuw kan proberen op dezelfde gronden.
Kan in mijn huurcontract een kortere opzegtermijn voor mij staan?
Nee, dat mag niet in je nadeel. Bedingen die een langere opzegtermijn voor jou als huurder vastleggen dan de wet toestaat, of een kortere termijn voor je verhuurder, zijn nietig (art. 7:271 lid 7 BW). Ook een beding dat de huur zonder opzegging laat eindigen, is nietig.