Ontruiming dreigt na huurschuld — noodopties en je rechten

Bij een huurachterstand mag je verhuurder je niet zomaar op straat zetten: alleen de kantonrechter kan de huurovereenkomst ontbinden en ontruiming toewijzen. Je hebt vaak nog tijd om een betalingsregeling te treffen, hulp te vragen bij de gemeente of je te verweren in de rechtszaak. Rechters wijzen ontruiming meestal alleen toe bij een achterstand van drie maanden huur of meer.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De basis van je bescherming staat in artikel 7:231 BW. Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, kan slechts geschieden door de rechter (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Je verhuurder kan dus niet zelf besluiten om je eruit te zetten omdat je de huur niet betaalt. Hij moet altijd naar de kantonrechter. Die rechter kijkt naar artikel 6:265 BW. Daar staat dat iedere tekortkoming van een partij de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie). Een paar dagen te laat betalen is dus geen reden voor ontruiming. Een grote, aanhoudende huurschuld wel. Rechters gebruiken een vaste vuistregel om te bepalen of een achterstand "ernstig genoeg" is. Een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst betreffende woonruimte wegens wanbetaling wordt in beginsel toegewezen, indien vaststaat dat sprake is van een huurachterstand ter grootte van drie maandtermijnen. De vordering wordt afgewezen, indien de huurachterstand niet gelijk is aan een bedrag van tenminste driemaal de maandhuur. Ben je eerder al eens veroordeeld voor een huurachterstand? Dan ligt de lat lager: bij herhaalde wanbetaling wordt de vordering al toegewezen bij een achterstand van tenminste twee maanden, als de huurder minder dan een jaar voor de zitting al eerder tot betaling van een huurachterstand is veroordeeld. Belangrijk: je verhuurder heeft ook een eigen verplichting. Sinds 2021 geldt de vroegsignalering uit de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening. Sinds 1 januari 2021 kunnen gemeenten eerder mensen helpen die door schulden in de problemen dreigen te komen. Dat is mogelijk door een wijziging in de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (controleer dit op wetten.nl voor de meest actuele versie). Voldoet je verhuurder niet aan die meldplicht, dan kan dat de rechter reden geven de ontruiming af te wijzen.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden zodra je een huurovereenkomst hebt voor zelfstandige of onzelfstandige woonruimte en je een betalingsachterstand hebt opgebouwd. Hoe het proces er in de praktijk uitziet: Eerst stuurt je verhuurder een herinnering en probeert hij persoonlijk contact met je te krijgen. Als verhuurder heeft hij dan al minstens 1 keer een schriftelijke betalingsherinnering gestuurd en geprobeerd persoonlijk contact op te nemen, waarbij hij je heeft geïnformeerd over mogelijkheden om betalingsachterstanden te voorkomen en te beëindigen en gewezen op de mogelijkheden voor schuldhulpverlening. Lukt dat niet, dan meldt hij je bij de gemeente. Lost dit niets op, dan gaat je verhuurder naar de kantonrechter. Dat gebeurt via een dagvaarding: je verhuurder moet je eerst per brief of e-mail laten weten dat hij je huurcontract wil stoppen als je niet betaalt, en pas daarna mag hij naar de rechter. Reageer altijd schriftelijk op zo'n brief, ook als je het niet eens bent met het bedrag. Bij de rechtszaak zelf maakt het nogal uit hoe je je opstelt. Voer je verweer, dan is er ruimte voor maatwerk: in procedures waarin door de huurder verweer wordt gevoerd, kan aanleiding bestaan aan de huurder een betalingstermijn (zoals een terme de grâce) toe te staan, of dat ander maatwerk wordt toegepast, bijvoorbeeld door een voorwaardelijke ontbinding uit te spreken. Blijf je wegblijven van de zitting, dan loop je het risico op een verstekvonnis zonder die coulance. Let op: als je verhuurder een spoedprocedure (kort geding) start, gelden strengere regels voor hém, niet voor jou. Het toewijzen van een vordering tot ontruiming is een ingrijpende maatregel en heeft in de praktijk vaak een definitief karakter, dus bij een ontruiming in kort geding moet terughoudendheid worden betracht en kan een vordering tot ontruiming slechts worden toegewezen als in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen. Heeft je verhuurder niet aan zijn meldplicht bij de gemeente voldaan? Dat kan een rechter er zelfs toe brengen de ontruiming helemaal af te wijzen, zoals gebeurde in een zaak waarin de gevorderde ontruiming van de woning werd afgewezen, omdat onvoldoende was gebleken dat de verhuurder had voldaan aan haar meldplicht op grond van het Besluit Gemeentelijke Schuldhulpverlening, de zogenaamde vroegsignalering.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

1. Neem meteen contact op met je verhuurder. Vraag om een betalingsregeling voor je huurachterstand, spreek af om de schuld in delen te betalen. Als je steeds op tijd betaalt, mag je in de woning blijven.
2. Meld je bij de gemeente voor schuldhulpverlening, ook als je verhuurder je nog niet heeft aangemeld. Vraag ook meteen naar bijzondere bijstand of een noodfonds.
3. Kreeg je een brief dat je huurcontract gestopt gaat worden? Reageer schriftelijk op deze brief en leg uit dat je het niet eens bent met het stoppen van je huurcontract en waarom.
4. Klopt de huurachterstand volgens jou niet? Stuur dan een overzicht met betaalbewijzen. Klopt hij wel, leg dan uit hoe de achterstand is ontstaan.
5. Krijg je een dagvaarding voor de kantonrechter? Verschijn altijd op de zitting, ook zonder advocaat. Alleen dan is er ruimte voor een betalingstermijn of voorwaardelijke ontbinding.
6. Vraag op de zitting expliciet om een terme de grâce (extra betaaltijd) als je de schuld op korte termijn kunt inlopen, bijvoorbeeld met hulp van familie of schuldhulpverlening.
7. Staat er al een vonnis? Neem direct contact op met de deurwaarder en je verhuurder. Soms wordt een ontruiming alsnog afgeblazen bij volledige betaling, maar dit is geen recht — je verhuurder moet hiermee instemmen.

Veelgemaakte fouten

• Denken dat de verhuurder je zomaar de deur uit kan zetten zonder tussenkomst van de rechter.
• Niet verschijnen op de zitting, waardoor je de kans op een betalingstermijn of maatwerk verspeelt.
• Te laat aan de bel trekken bij de gemeente, terwijl vroege hulp de ontruiming vaak nog kan voorkomen.
• Naar de Huurcommissie stappen voor een huurschuld: die instantie gaat over huurprijs, huurverhoging en onderhoudsgebreken, niet over een geldvordering zoals een huurachterstand.
• Ervan uitgaan dat betalen na het vonnis de ontruiming automatisch stopt — dat is afhankelijk van de bereidheid van je verhuurder, niet van de wet.

Veelgestelde vragen

Relevante wetsartikelen

• Artikel 7:231 BW
• Artikel 6:265 BW
• Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs)
• Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, artikel 2
• Artikel 556 en 557 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

• Huurachterstand inlopen: zo maak je een betalingsregeling
• Kort geding huurzaak: wat kun je verwachten?
• Huurbescherming bij ontbinding huurovereenkomst

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.