Bezwaar maken tegen een huurverhoging
Krijg je een brief waarin je verhuurder de huur wil verhogen? Niet elk voorstel is automatisch geldig: de wet stelt strenge eisen aan vorm en inhoud. Met een gericht bezwaarschrift dwing je je verhuurder om die verhoging te onderbouwen of terug te trekken.
Zo werkt het
- Jij vertelt je situatie
- Wij stellen het document op
- Wij versturen het namens jou
- De reactie komt bij ons binnen
Een gekwalificeerde jurist beoordeelt je situatie, stelt het document op én verstuurt het namens jou aan de tegenpartij. De reactie komt bij ons binnen — inbegrepen in de vaste prijs.
Wat je krijgt
Een jurist beoordeelt je zaak en stuurt een formeel bezwaarschrift dat de verhuurder dwingt de huurverhoging te onderbouwen of in te trekken.
Past dit bij jouw situatie?
Dit past bij je als…
Dit is een goede eerste stap als je een van deze situaties herkent.
- Je hebt een schriftelijk voorstel tot huurverhoging ontvangen dat een wettelijk onderdeel mist (art. 7:252 lid 2 BW).
- Je verhuurder heeft het voorstel minder dan twee maanden voor de ingangsdatum verstuurd (art. 7:252 lid 1 BW).
- Je wilt vóór de ingangsdatum schriftelijk laten weten dat je niet instemt met de verhoging (art. 7:253 lid 1 BW).
- Er zijn nog niet-opgeloste gebreken aan de woning die een verhoging via deze weg blokkeren (art. 7:250 lid 2 BW).
Dit is niet de juiste stap als…
Dit is niet de juiste route in deze gevallen.
- Je huurt geliberaliseerde woonruimte, waar deze voorstelprocedure niet geldt (art. 7:247 BW).
- Je huurovereenkomst bevat een geldig verhogingsbeding, waardoor deze voorstelprocedure is uitgesloten (art. 7:248 lid 1 BW).
- Je hebt de hogere huur al zonder voorbehoud betaald en daarmee mogelijk ingestemd.
- Er is nog geen twaalf maanden verstreken sinds de vorige verhoging via deze route (art. 7:250 lid 1 BW).
Juridische onderbouwing
Wettelijke grond
Een huurverhoging is alleen mogelijk als je huurcontract een geldig verhogingsbeding bevat (art. 7:248 lid 1 BW). Bevat je contract geen beding, dan verloopt de verhoging via de wettelijke voorstelprocedure die hieronder wordt beschreven.
Wil je verhuurder de huur verhogen via die voorstelprocedure, dan moet dat voorstel schriftelijk zijn en minstens twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij je binnenkomen (art. 7:252 lid 1 en lid 2 BW). Het voorstel moet de huidige huurprijs, het percentage of bedrag van de wijziging, de nieuwe huurprijs, de ingangsdatum en de bezwaarmogelijkheid vermelden.
Voldoet het voorstel niet aan deze eisen, dan blijft de oude huurprijs verschuldigd (art. 7:252 lid 4 BW). Dat geldt niet als blijkt dat jij door dat verzuim niet bent benadeeld.
Verklaar je vóór de ingangsdatum schriftelijk dat je niet instemt, dan moet je verhuurder binnen zes weken daarna de huurcommissie om een uitspraak vragen (art. 7:253 lid 1 BW). Jij hoeft daarna zelf niets meer te doen.
Maak je geen tijdig bezwaar en betaal je ook niet, dan kan je verhuurder binnen drie maanden aangetekend een nieuw voorstel sturen. Je hebt dan nog vier maanden na de ingangsdatum om zelf naar de huurcommissie te gaan, anders word je geacht te hebben ingestemd (art. 7:253 lid 2 en lid 3 BW).
Via deze weg mag de huurprijs ten hoogste eenmaal per twaalf maanden worden verhoogd (art. 7:250 lid 1 BW).
Zijn er nog vastgestelde gebreken aan de woning die niet zijn opgelost, dan is een verhoging via deze route niet mogelijk (art. 7:250 lid 2 BW).
Leidt een indexeringsbeding tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegestaan, dan is dat beding nietig voor het deel daarboven (art. 7:248 lid 2 en lid 3 BW). De huur geldt dan van rechtswege als verhoogd tot het toegelaten maximum. Voor geliberaliseerde woningen geldt hetzelfde principe via lid 3.
Huur je een geliberaliseerde woning, dan kun je tot vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging de huurcommissie om een uitspraak vragen (art. 7:248 lid 4 BW).
Op geliberaliseerde woonruimte is deze onderafdeling grotendeels niet van toepassing (art. 7:247 BW). De uitzonderingen zijn de regels over indexering en de termijn om naar de huurcommissie te stappen. De voorstelprocedure die hierboven staat, geldt voor die woningen dus niet.
Termijn
Je verhuurder moet een voorstel tot huurverhoging minstens twee maanden voor de ingangsdatum schriftelijk aankondigen (art. 7:252 lid 1 BW).
Verklaar je vóór die ingangsdatum schriftelijk dat je niet instemt, dan moet je verhuurder binnen zes weken daarna de huurcommissie om een uitspraak vragen (art. 7:253 lid 1 BW).
Reageer je niet tijdig en betaal je ook niet, dan kan je verhuurder binnen drie maanden aangetekend een nieuw voorstel sturen. Je hebt daarna nog vier maanden na de ingangsdatum om zelf naar de huurcommissie te gaan (art. 7:253 lid 2 en lid 3 BW).
Huur je een geliberaliseerde woning, dan heb je tot vier maanden na de ingangsdatum de tijd om de huurcommissie om een uitspraak te vragen (art. 7:248 lid 4 BW).
Juridische grondslag
Veelgestelde vragen
Moet ik reageren voordat de huurverhoging ingaat?
Ja. Verklaar je vóór de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk dat je niet instemt, dan moet je verhuurder binnen zes weken na dat tijdstip de huurcommissie om een uitspraak vragen (art. 7:253 lid 1 BW). Reageer je niet, dan loop je het risico dat de verhoging alsnog ingaat.
Wat gebeurt er als ik toch te laat reageer?
Heb je niet op tijd bezwaar gemaakt en ook niet betaald, dan kan je verhuurder binnen drie maanden aangetekend opnieuw het voorstel sturen. Je hebt dan nog vier maanden na de ingangsdatum om zelf naar de huurcommissie te gaan (art. 7:253 lid 2 en lid 3 BW). Doe je dat niet, dan word je geacht met de verhoging te hebben ingestemd.
Geldt dit ook als mijn contract een indexeringsbeding heeft?
Leidt een indexeringsbeding tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegestaan, dan is dat beding nietig voor het deel daarboven (art. 7:248 lid 2 en lid 3 BW). De huur geldt dan van rechtswege als verhoogd tot het toegelaten maximum, niet als ongewijzigd.
Ik huur een geliberaliseerde woning, kan ik ook bezwaar maken?
Voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze voorstelprocedure grotendeels niet (art. 7:247 BW). Je kunt de huurverhoging wel tot vier maanden na de ingangsdatum laten toetsen door de huurcommissie (art. 7:248 lid 4 BW).
Wat als het voorstel niet aan alle eisen voldoet?
Voldoet het voorstel niet aan de vormvereisten, dan blijft de oude huurprijs verschuldigd (art. 7:252 lid 4 BW). Dat geldt niet als blijkt dat jij door dat verzuim niet bent benadeeld.
Hoe vaak mag de huur via deze weg worden verhoogd?
Via deze voorstelprocedure mag de huurprijs ten hoogste eenmaal per twaalf maanden worden verhoogd (art. 7:250 lid 1 BW). Zijn er nog niet-opgeloste gebreken aan de woning, dan is een verhoging via deze route niet mogelijk (art. 7:250 lid 2 BW).