Verhuurder verhoogt huur tussentijds — mag dat?

Nee, je verhuurder mag de huur meestal niet zomaar tussentijds verhogen. De wet staat een huurverhoging in de regel maar één keer per twaalf maanden toe en de verhuurder moet dit minstens twee maanden van tevoren schriftelijk aankondigen. Alleen bij woningverbetering, een eerder afgesproken huurverhogingsbeding of het einde van een tijdelijke huurkorting mag het anders lopen.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De hoofdregel staat in artikel 7:251 BW. Daar staat dat een verhuurder de huur maar één keer per twaalf maanden mag verhogen. Dit is geen vrijblijvend advies, maar een harde wettelijke regel. Art. 7:251 BW bepaalt dat slechts eenmaal per twaalf maanden huurverhogingen kunnen plaatsvinden. Bepalingen in huurovereenkomsten die tot gevolg hebben dat de huurprijs vaker wordt verhoogd, zijn ongeldig (nietig). Een afspraak in je huurcontract die hiervan afwijkt, telt dus simpelweg niet.

Daarnaast bepaalt artikel 7:248 BW hoe een huurverhoging tot stand mag komen: de huurprijs kan worden verhoogd hetzij op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet, hetzij indien een dergelijk beding niet van kracht is, op de wijze als voorgeschreven in de artikelen 252, 252a, 252c en 253. Gedurende het bestaan van een dergelijk beding is toepassing van de artikelen 252, 252a, 252c en 253 uitgesloten. Met andere woorden: er is altijd een wettelijk kader nodig, of via een geldig contractbeding, of via de reguliere wettelijke procedure. Voor de reguliere, jaarlijkse huurverhoging geldt bovendien een verplichte aankondigingstermijn. De verhuurder moet uw huurverhoging minimaal 2 maanden van tevoren aan u laten weten. De verhuurder moet u dat schriftelijk (per brief of e-mail) melden. Dit voorstel moet ook aan vormvereisten voldoen: in het voorstel voor huurverhoging moet het volgende staan: de oude en de nieuwe (kale) huur, de hoogte van de huurverhoging, de dag waarop de huurverhoging ingaat, en de manier waarop je bezwaar kunt maken. Wordt deze termijn niet gehaald, dan schuift de Huurcommissie de ingangsdatum automatisch op: de termijn tussen de datum van digitale verzending van het huurverhogingsvoorstel en de voorgestelde ingangsdatum, dient minimaal twee volle maanden te zijn. Is de voorgeschreven termijn niet in acht genomen, dan is het voorstel niet redelijk. De Huurcommissie zal de ingangsdatum dan ambtshalve verleggen.

Er is ook een wettelijk maximum aan de hoogte van de verhoging. Voor sociale huurwoningen geldt jaarlijks een door de minister vastgesteld maximumpercentage, en ook voor de vrije sector geldt sinds 1 mei 2021 een maximum. Huurt u een vrijesectorwoning? Dan geldt sinds 1 mei 2021 ook een maximale huurverhoging. Controleer of u in een vrijesectorwoning woont. Tot 1 mei 2029 geldt een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging. In 2026 is de maximum huurverhoging voor woningen in de vrije sector 4,4%. Let op: in de vrije sector geldt dit maximum alleen als er een huurverhogingsbeding in het contract staat. De huurverhoging moet uw verhuurder wel met u afgesproken hebben in het huurcontract.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden voor bijna alle huurders van woonruimte, of je nu in de sociale sector, de middensector of de vrije sector woont. Het verschil zit vooral in de precieze maxima en procedures.

Woon je in een sociale huurwoning? Dan mag je verhuurder de huur in principe jaarlijks verhogen, binnen het wettelijke maximum. Vanaf 1 juli 2026 is de maximale huurverhoging voor een sociale huurwoning 4,1% (tot 1 juli 2026: 5%) of € 25 tot € 100. Dit bedrag of percentage hangt af van uw huidige huur of van uw inkomen. Voor de middensector geldt een ander maximum: de maximering van de huurverhoging in de middensector is per 1 juli 2025 gelijk aan de CAO-loonontwikkeling + 1%. Huurverhoging middensector van 1 januari 2026 tot 1 januari 2027: maximaal 6,1%.

Er zijn drie situaties waarin je verhuurder wél buiten de reguliere jaarlijkse ronde om de huur mag aanpassen. Ten eerste na woningverbetering: bepalingen in huurovereenkomsten die tot gevolg hebben dat de huurprijs vaker wordt verhoogd, zijn ongeldig (nietig), tenzij het gaat om het geval van art. 7:255 BW (huurverhoging na woningverbetering). Denk aan een nieuwe badkamer, extra isolatie of een uitbouw; puur onderhoud of reparaties tellen niet mee, want als uw verhuurder iets van oud naar nieuw vervangt of iets repareert, dan is dat geen woningverbetering maar (groot) onderhoud. Daarvoor geldt geen recht op huurverhoging.

Ten tweede na afloop van een tijdelijke huurkorting. Had je bijvoorbeeld een lagere huur afgesproken om aan een nieuwe huurprijs te wennen? Dan mag de verhuurder daarna verhogen: na de afgesproken periode mag uw verhuurder de huur weer verhogen tot de huurprijs die gold vóór de huurkorting, eventueel met de wettelijk toegestane huurverhoging erbij. Ook dan moet dit minstens twee maanden van tevoren schriftelijk worden aangekondigd.

Ten derde als je in de middensector of vrije sector woont en er een geldig huurverhogingsbeding in je contract staat. Zo'n beding regelt vooraf hoe en met welk percentage de huur jaarlijks stijgt. Zonder zo'n beding mag de verhuurder in de vrije sector helemaal niet verhogen: als partijen geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst zijn overeengekomen, dan is een huurverhoging niet mogelijk en dan is het verzoek bij de Huurcommissie niet-ontvankelijk. Ook met een beding blijft de wettelijke bovengrens gelden, en mag je verhuurder niet vaker dan één keer per twaalf maanden verhogen.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

1. Controleer de brief of e-mail van je verhuurder: staan de oude en nieuwe huurprijs, het percentage of bedrag en de ingangsdatum erin vermeld?
2. Reken na of de aankondiging minstens twee maanden voor de ingangsdatum bij je binnenkwam.
3. Check of het al twaalf maanden geleden is sinds de vorige huurverhoging, tenzij het om woningverbetering, huurkorting of een huurverhogingsbeding gaat.
4. Vergelijk het voorgestelde percentage met het wettelijke maximum voor jouw sector (sociaal, midden of vrije sector) via de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
5. Ben je het er niet mee eens? Maak schriftelijk bezwaar bij je verhuurder vóór de ingangsdatum van de verhoging.
6. Komen jullie er niet uit? Dien binnen vier maanden na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek in bij de Huurcommissie.
7. Betaal in de tussentijd de oude huur door, tenzij je zeker weet dat de verhoging terecht is.

Veelgemaakte fouten

• Denken dat een afspraak in het huurcontract altijd geldig is, terwijl de wet een tussentijdse verhoging vaak gewoon verbiedt.
• Te laat bezwaar maken: bezwaar moet vóór de ingangsdatum van de huurverhoging bij de verhuurder binnen zijn.
• Een gebrek in de woning gebruiken als reden om bezwaar te maken tegen de huurverhoging, terwijl dit een aparte procedure is.
• Zonder overleg gewoon stoppen met betalen in plaats van formeel bezwaar te maken.
• Naar de kantonrechter stappen voor een geschil over de hoogte van de huurverhoging, terwijl de Huurcommissie hiervoor de aangewezen instantie is.

Veelgestelde vragen

Relevante wetsartikelen

• Artikel 7:248 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:251 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:252 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:254 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:255 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Bezwaar maken tegen huurverhoging
Huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie
Huurverhoging na woningverbetering

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.