Bezwaar tegen huurverhoging — termijn en hoe je het indient

Je moet vóór de ingangsdatum van de huurverhoging schriftelijk bezwaar maken bij je verhuurder. Kom je er samen niet uit, dan moet de verhuurder binnen zes weken na de ingangsdatum naar de Huurcommissie. Reageert je verhuurder niet of te laat, dan gaat de huurverhoging niet door.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De regels voor huurverhoging bij woonruimte staan in Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Twee artikelen zijn hierbij het belangrijkst.

Allereerst moet je verhuurder zich aan spelregels houden voordat hij je huur mag verhogen. Het voorstel moet tenminste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum van de huurverhoging schriftelijk worden gedaan, het voorstel bevat de geldende kale huurprijs en het voorstel bevat het percentage en/of bedrag waarmee de huurprijs wordt gewijzigd. Dit staat in artikel 7:252 BW. Komt de brief te laat, of ontbreken deze gegevens? Dan heb je al een geldige reden om bezwaar te maken.

Ben je het niet eens met het voorstel, dan regelt artikel 7:253 BW wat er daarna gebeurt. Als de huurder tijdig schriftelijk bezwaar maakt tegen het huurverhogingsvoorstel, geldt artikel 7:253 lid 1 BW. De bal ligt dan bij je verhuurder: hij moet actie ondernemen als hij de verhoging toch wil doorzetten. De verzoeken van de verhuurder om het huurverhogingsvoorstel te laten toetsen, moeten binnen 6 weken na de voorgestelde ingangsdatum zijn ingediend bij de Huurcommissie. Doet hij dat niet, dan gebeurt er niets: de huurverhoging komt simpelweg niet tot stand.

Heb je geen bezwaar gemaakt, maar betaal je de verhoging ook niet? Dan geldt een ander traject. De verhuurder stuurt het oorspronkelijke huurverhogingsvoorstel per gewone post gevolgd door een aangetekende herinneringsbrief (art. 7:253 lid 2 BW). Vanaf dat moment heb jij als huurder de tijd om alsnog naar de Huurcommissie te stappen. Deze termijn is langer: als de verhuurder zijn oorspronkelijke voorstel per gewone post heeft verstuurd, en hij daarna binnen drie maanden gerekend vanaf de voorgestelde ingangsdatum een aangetekende herinnering stuurt met daarbij een kopie van het oorspronkelijke voorstel, dan moet huurder binnen vier maanden gerekend vanaf de voorgestelde ingangsdatum zijn verzoek bij de Huurcommissie indienen.

De Huurcommissie is het orgaan dat over deze geschillen oordeelt. De Huurcommissie is een zelfstandig bestuursorgaan dat onder meer tot taak heeft een bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging te beoordelen (ex artikel 7:253 BW).

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden allereerst voor huurders van een sociale huurwoning, van een woningcorporatie of een particuliere verhuurder. Er zijn verschillende geldige redenen om bezwaar te maken. Denk aan de volgende situaties: de huurverhoging is hoger dan de maximale huurverhoging, of door de huurverhoging wordt uw huur hoger dan de maximale huur volgens het puntensysteem. Ook fouten in het voorstel tellen mee: in het voorstel voor huurverhoging staan fouten, bijvoorbeeld een verkeerde prijs van uw huur of een verkeerde datum waarop uw huur start.

Krijg je je voorstel te laat? Ook dan heb je een grond voor bezwaar. U heeft geen voorstel voor huurverhoging gekregen, of de verhuurder heeft het u te laat verstuurd. De aankondiging moet u minimaal 2 maanden van tevoren ontvangen.

Let op: niet elke frustratie is een geldige bezwaargrond. Overlast is geen goede reden om bezwaar te maken tegen de jaarlijkse huurverhoging. U kunt wel een klacht indienen bij uw verhuurder of de gemeente. Ook onderhoudsgebreken werken meestal niet zo: een onderhoudsprobleem of gebrek aan de woning is geen goede reden voor bezwaar tegen een huurverhoging. Bij ernstige gebreken kunt u de Huurcommissie wel vragen om de huur tijdelijk te verlagen. Dit is een andere procedure. Datzelfde geldt voor een lager inkomen: dat is op zichzelf geen bezwaargrond tegen de huurverhoging, wel tegen een eerdere inkomensafhankelijke verhoging.

Huur je een middenhuur- of vrijesectorwoning? Ook dan kun je bezwaar maken. Ook als u een vrijesectorwoning huurt, kunt u bezwaar maken tegen een te hoge huurverhoging. Voor de vrije sector geldt een ander soort maximum, gekoppeld aan een jaarlijks vastgesteld percentage. Maakt u bezwaar maar wil de verhuurder de huurverhoging niet verlagen naar 4,4% (in 2026)? Dan kunt u een uitspraak van de Huurcommissie vragen. Dit kan tot 4 maanden na de huurverhoging.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Controleer het voorstel. Klopt de kale huurprijs, het percentage of bedrag, en is de brief minstens twee maanden voor de ingangsdatum verstuurd?
Maak vóór de ingangsdatum van de huurverhoging schriftelijk bezwaar bij je verhuurder. Gebruik hiervoor het bezwaarschrift van de Huurcommissie of een modelbrief van het Juridisch Loket.
Bewaar altijd een kopie van je bezwaarbrief en verstuur hem aantoonbaar, bijvoorbeeld aangetekend of per e-mail met leesbevestiging.
Blijf gewoon je oude huurprijs betalen, ook ná je bezwaar. U moet de oude huur wel gewoon blijven betalen.
Wacht af of je verhuurder reageert. Wil hij de verhoging toch doorzetten, dan moet hij zelf binnen zes weken na de ingangsdatum naar de Huurcommissie stappen.
Heb je geen bezwaar gemaakt maar ook niet betaald, en krijg je een aangetekende herinneringsbrief? Dien dan zelf binnen vier maanden na de ingangsdatum een verzoek in bij de Huurcommissie.
Onderneemt je verhuurder niets binnen de gestelde termijn? Dan vervalt de huurverhoging automatisch en blijft je oude huurprijs gelden.

Veelgemaakte fouten

Bezwaar maken na de ingangsdatum in plaats van ervoor — dan is je bezwaar te laat.
Alleen mondeling of telefonisch bezwaar maken. De wet vraagt om een schriftelijk bezwaar.
De huurverhoging toch (deels) betalen uit voorzichtigheid, terwijl je juist je oude huur moet blijven betalen tijdens de procedure.
Denken dat onderhoudsgebreken automatisch een geldige reden zijn om bezwaar te maken tegen de huurverhoging, terwijl dit een aparte procedure is.
Zelf naar de rechter stappen in plaats van naar de Huurcommissie, terwijl de Huurcommissie voor huurverhogingszaken de aangewezen instantie is.

Veelgestelde vragen

Wat is de termijn om bezwaar te maken tegen huurverhoging?

Je moet vóór de ingangsdatum van de voorgestelde huurverhoging schriftelijk bezwaar maken bij je verhuurder. Reageert je verhuurder daarna, dan moet hij binnen zes weken na de ingangsdatum naar de Huurcommissie stappen om de zaak te laten toetsen.

Wat gebeurt er als ik niet op tijd bezwaar maak?

Heb je niet op tijd bezwaar gemaakt, maar betaal je de verhoging ook niet, dan moet je verhuurder je eerst een aangetekende herinneringsbrief sturen. Daarna heb je alsnog tot vier maanden na de ingangsdatum de tijd om naar de Huurcommissie te stappen.

Moet ik de huurverhoging alvast betalen tijdens mijn bezwaar?

Nee, je blijft gewoon je oude huurprijs betalen zolang de procedure loopt. Pas als de Huurcommissie of je verhuurder en jij samen een nieuwe huurprijs vaststellen, verandert het bedrag dat je moet betalen.

Waar dien ik mijn bezwaar in: bij de verhuurder of bij de Huurcommissie?

Je bezwaar dien je eerst schriftelijk in bij je verhuurder. Komen jullie er niet uit, dan is het aan je verhuurder om de zaak binnen zes weken voor te leggen aan de Huurcommissie. Reageert hij niet op tijd, dan gaat de huurverhoging simpelweg niet door.

Geldt deze bezwaarprocedure ook voor een woning in de vrije sector?

Ja, ook huurders van een vrijesectorwoning kunnen bezwaar maken tegen een te hoge huurverhoging. Kom je er met je verhuurder niet uit, dan kun je tot vier maanden na de huurverhoging een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:252 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:253 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.

Bezwaar tegen huurverhoging: termijn en indienen (2026)