Huurverhoging boven het wettelijk maximum — wat kun je doen?

Een huurverhoging boven het wettelijk maximum is voor het te hoge deel ongeldig. In de sociale sector maak je bezwaar bij je verhuurder, in de vrije sector of middensector kun je zelf naar de Huurcommissie. Je hoeft nooit meer te betalen dan het wettelijke maximumpercentage, ook niet als je huurcontract iets anders zegt.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De wet stelt een harde grens aan huurverhogingen. Deze grens staat in artikel 7:248 BW. Dit artikel bepaalt dat de huurprijs kan worden verhoogd op grond van een beding in de huurovereenkomst, of anders op de wijze zoals voorgeschreven in de artikelen 252, 252a, 252c en 253. Leidt zo'n beding tot een hogere verhoging dan wettelijk is toegestaan, dan is dat deel van het beding nietig en geldt de huurprijs als verhoogd met de wél toegelaten verhoging. Met andere woorden: staat er in jouw contract een hoger percentage dan het wettelijk maximum? Dan is dat te hoge deel gewoon ongeldig. Je betaalt automatisch niet meer dan de wettelijke grens, ongeacht wat er op papier staat.

Voor de sociale huursector geldt daarnaast artikel 7:252 BW. Dit artikel regelt de vormvereisten waar een huurverhogingsvoorstel aan moet voldoen. Het voorstel moet minstens twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk worden gedaan, moet de geldende kale huurprijs bevatten, het percentage of bedrag van de wijziging, de nieuwe voorgestelde huurprijs, de ingangsdatum en uitleg over de bezwaarprocedure. Voldoet het voorstel niet aan deze eisen, dan kan dat een reden zijn om het af te wijzen.

Het wettelijk maximum zelf wordt jaarlijks vastgesteld. Een huurverhoging mag niet hoger zijn dan het wettelijk maximum zoals jaarlijks vastgesteld door de minister. Een verhoging die boven het wettelijk maximum uitkomt, is niet redelijk voor zover hierdoor het maximum wordt overschreden. De Huurcommissie kijkt hier trouwens ook zelf naar, ook als jij dat punt niet expliciet aanvoert: de Huurcommissie zal hier ambtshalve op toetsen.

Ook artikel 7:251 BW is belangrijk: dit artikel bepaalt dat slechts eenmaal per twaalf maanden huurverhogingen kunnen plaatsvinden. Bepalingen in huurovereenkomsten die tot gevolg hebben dat de huurprijs vaker wordt verhoogd, zijn nietig, met een paar wettelijke uitzonderingen zoals woningverbetering.

Wanneer geldt dit voor jou?

De maximale huurverhoging verschilt per type woning, en dat bepaalt ook hoe je moet reageren.

Woon je in een sociale huurwoning? Dan geldt een landelijk vastgesteld standaardpercentage. Voor 2026 is dat: vanaf 1 juli 2026 mag de verhuurder, na een schriftelijk voorstel tot huurverhoging, de huurprijs van een sociale huurwoning standaard verhogen met maximaal 4,1% als de kale huur € 350 of meer per maand is, of maximaal € 25 als de kale huur lager is dan € 350 per maand. Tot 1 juli 2026 gold nog een maximum van 5%. Heb jij een hoger inkomen, dan kan je verhuurder een hoger bedrag voorstellen op basis van de inkomensafhankelijke huurverhoging uit artikel 7:252a BW, maar ook dán geldt een wettelijk plafond.

Huur je een woning in de middensector? Dan is vanaf 1 januari 2026 het maximum voor de middensector 6,1%. Huur je in de vrije sector? Dan geldt in 2026 een jaarlijkse huurverhoging van maximaal 4,4%, maar let op: deze huurverhoging moet wel als afspraak in je huurcontract staan. Zonder zo'n beding mag je verhuurder in de vrije sector helemaal niet automatisch verhogen.

Een belangrijk verschil zit in de procedure. In de sociale sector werkt het zo: jij maakt bezwaar bij je verhuurder, en als de verhuurder niet akkoord gaat met het bezwaar en de huurprijs toch wil verhogen, moet de verhuurder zelf een verzoek indienen bij de Huurcommissie om het voorstel te laten toetsen. De huurder kan dus niet zelf een bezwaar indienen bij de Huurcommissie. In de midden en vrije sector met een huurverhogingsbeding ligt dit anders: daar kun jij als huurder wél zelf naar de Huurcommissie. Als een verhuurder een hogere jaarlijkse huurverhoging in rekening brengt dan het wettelijke maximum, kan de huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum van de huurverhoging een procedure starten bij de Huurcommissie.

Voorbeeld: je huurt een sociale huurwoning en je huur is € 600. Je verhuurder stelt een verhoging van 7% voor, terwijl het maximum 4,1% is. Je maakt bezwaar bij je verhuurder. Gaat hij niet akkoord, dan moet híj naar de Huurcommissie. Huur je in de vrije sector en staat er in je contract een verhoging van 6%, terwijl het maximum 4,4% is? Dan kun jij zelf binnen vier maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie stappen.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Controleer eerst in welke sector je woning valt: sociaal, midden of vrije sector. Dit bepaalt zowel het maximumpercentage als de te volgen procedure.
Vergelijk het voorgestelde percentage of bedrag met het geldende wettelijk maximum voor jouw sector en jaar.
Controleer of het voorstel voldoet aan de vormvereisten: schriftelijk, minstens twee maanden van tevoren, met de juiste gegevens erin.
Zit je in de sociale sector? Maak dan schriftelijk bezwaar bij je verhuurder, vóór de ingangsdatum van de verhoging. Gebruik hiervoor een modelbrief bezwaarschrift.
Zit je in de midden of vrije sector met een huurverhogingsbeding? Dien dan zelf binnen vier maanden na de ingangsdatum een verzoek in bij de Huurcommissie.
Bewaar alle correspondentie en het huurcontract; je hebt deze nodig bij een procedure.
Wacht de uitspraak van de Huurcommissie af. Blijkt jouw verhuurder gelijk te krijgen, dan moet je de verhoging alsnog betalen; krijg je gelijk, dan wordt de huur teruggebracht tot het wettelijk maximum.

Veelgemaakte fouten

Denken dat je in de sociale sector zelf naar de Huurcommissie kunt stappen. Dat kan niet: eerst bezwaar bij de verhuurder, alleen de verhuurder kan daarna naar de Huurcommissie.
Ervan uitgaan dat het contract altijd bepalend is. Een te hoog percentage in je contract is voor dat te hoge deel gewoon nietig.
Te laat reageren. In de sociale sector moet je bezwaar vóór de ingangsdatum binnen zijn; in de midden en vrije sector heb je vier maanden na de ingangsdatum.
Denken dat de huurcommissie ook over de teruggave van je borg gaat. Dat is een ander onderwerp met een andere instantie.
Vergeten dat een verhuurder maar één keer per twaalf maanden mag verhogen, met een paar wettelijke uitzonderingen.

Veelgestelde vragen

Moet ik de huurverhoging eerst betalen en dan pas bezwaar maken?

Nee. Je maakt bezwaar vóór de ingangsdatum van de voorgestelde verhoging. Zolang de procedure loopt, hoef je het extra bedrag niet te betalen.

Wat als mijn verhuurder helemaal geen bezwaarprocedure volgt en gewoon een hoger bedrag afschrijft?

Dan is de verhoging voor het deel boven het wettelijk maximum ongeldig. Je kunt het te veel betaalde bedrag terugvorderen, eventueel via de kantonrechter.

Geldt het wettelijk maximum ook als ik pas een jaar in mijn woning woon?

Ja, het wettelijk maximum geldt voor iedere jaarlijkse huurverhoging, ongeacht hoe lang je al huurt. Wel gelden er soms tijdelijke afspraken bij huurgewenning of een tijdelijke huurkorting bij aanvang van het contract.

Kost een procedure bij de Huurcommissie geld?

Ja, er zijn leges verbonden aan een procedure. Krijg je als huurder ongelijk, dan moet je niet alleen de huurverhoging betalen maar ook de kosten voor de procedure. Krijg je gelijk, dan krijg je de leges meestal terug.

Wat is het verschil tussen de reguliere en de inkomensafhankelijke huurverhoging?

De reguliere huurverhoging geldt voor iedereen in de sociale sector. De inkomensafhankelijke huurverhoging is een extra, hoger percentage dat alleen mag gelden voor huishoudens met een midden of hoog inkomen.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:248 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:251 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:252 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:252a BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:252b BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:253 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 10 en 10a Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.

Huurverhoging boven wettelijk maximum: wat kun je doen?