Huurverhoging gekoppeld aan inflatie — klopt de berekening?

In 2026 mag je huur in de vrije sector maximaal met 4,4% omhoog, in de middenhuur met 6,1% en in de sociale sector met 4,1% (vanaf 1 juli 2026). Deze percentages zijn wettelijke maximums, gebaseerd op inflatie en cao-loonontwikkeling. Staat er een hoger percentage in je contract of rekent je verhuurder meer, dan mag je dat wettelijk maximum aanhouden en zo nodig naar de Huurcommissie stappen.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De hoofdregel staat in het Burgerlijk Wetboek: artikel 7:251 BW bepaalt dat slechts eenmaal per twaalf maanden huurverhogingen kunnen plaatsvinden, en bepalingen in huurovereenkomsten die tot gevolg hebben dat de huurprijs vaker wordt verhoogd, zijn ongeldig (nietig). Dat is dus altijd de eerste check: mag je verhuurder überhaupt nu al verhogen?

Voor woningen in de middenhuur en de vrije sector werkt het via een zogenoemd huurverhogingsbeding. Dat is een afspraak in je huurcontract over hoe en wanneer de huur jaarlijks stijgt. Als partijen geen huurverhogingsbeding in het huurcontract zijn overeengekomen, dan is een huurprijsverhoging niet mogelijk. Staat er wél een beding in je contract, dan geldt daarbovenop een wettelijk maximum. Leidt toepassing van een huurverhogingsbeding tot een hogere huurverhoging dan volgens het wettelijke maximum is toegelaten, dan is de verhoging niet redelijk voor zover het boven het maximum uitkomt. De Huurcommissie stelt de verhoging dan bij naar beneden, tot het wettelijke maximum. Hoe dat maximum in de vrije sector wordt berekend, legt de wet vast: de huur mag stijgen op basis van de inflatie of de CAO-loonontwikkeling, waarbij het laagste van die 2 percentages wordt gebruikt en de verhuurder daar 1% bij mag optellen; van december 2024 tot december 2025 was de gemiddelde inflatie met 3,4% lager dan de loonontwikkeling van 5,1%, dus komt de maximale huurverhoging met de extra 1% erbij uit op 4,4%. Voor de middenhuur geldt een andere formule: in de middenhuursector stijgt de huur volgens de wet met maximaal de CAO-loonontwikkeling plus 1%, wat voor 2026 uitkomt op 6,1%.

Voor de sociale sector geldt weer een ander systeem, gebaseerd op meerjarige inflatie: de maximale huurverhoging wordt vanaf 1 juli 2026 berekend op basis van de inflatie van de afgelopen 3 jaar, het gemiddelde daarvan wordt gebruikt, en daar komt 0,5% bovenop. Voor 2026 leidt dat tot een gemiddelde inflatie van december 2022 tot december 2025 van 3,6%, waardoor de maximale jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2026 uitkomt op 4,1%.

Wanneer geldt dit voor jou?

Welke berekening op jou van toepassing is, hangt af van het type huurwoning. Zit je in de vrije sector? Dan geldt: in 2026 is de maximum huurverhoging voor woningen in de vrije sector 4,4%, maar de huurverhoging moet je verhuurder wel met je afgesproken hebben in het huurcontract. Zonder zo'n afspraak in je contract mag er dus helemaal niets automatisch stijgen.

Huur je een middenhuurwoning (een contract afgesloten op of na 1 juli 2024, met een huurprijs tussen de sociale grens en de vrijesectorgrens)? Dan geldt sinds die datum een maximum aan de jaarlijkse huurverhoging, gelijk aan de CAO-loonontwikkeling plus 1%. Rekent een verhuurder een hogere jaarlijkse huurverhoging dan het wettelijke maximum, of hoger dan het percentage dat partijen in het huurcontract zijn overeengekomen, dan kan de huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum een procedure starten bij de Huurcommissie.

Woon je in de sociale sector? Dan werkt het anders: je verhuurder doet elk jaar een voorstel, en de hoogte hangt ook af van je inkomen. vanaf 1 juli 2026 mag de verhuurder de huurprijs van een sociale huurwoning standaard verhogen met maximaal 4,1% als de kale huur € 350 of meer per maand is, of maximaal € 25 als de kale huur lager is dan € 350 per maand. Heb je een hoger inkomen, dan mag de verhuurder meer vragen: een huishouden met een hoger middeninkomen: maximaal € 50 op de maandhuur; een huishouden met een hoog inkomen: maximaal € 100 op de maandhuur.

Let op: is jouw huurwoning verbeterd (denk aan isolatie, een nieuwe cv-ketel of een tweede toilet)? Dan mag de verhuurder daarnaast, los van de jaarlijkse verhoging, een extra huurverhoging voorstellen. Heeft uw verhuurder uw woning verbeterd, bijvoorbeeld door te zorgen voor dubbelglas of een tweede toilet, dan mag de huurverhoging wel hoger zijn dan 4,4%, en dit mag naast de jaarlijkse huurverhoging. Die aparte procedure staat los van de inflatiegekoppelde berekening en is geregeld in artikel 7:255 BW.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Bepaal eerst in welke sector je woning valt: sociaal, midden of vrije sector. Dat bepaalt welke rekenformule geldt.
Zoek je huurcontract erbij en kijk of er een huurverhogingsbeding in staat. Zonder beding mag er in midden en vrije sector niets automatisch stijgen.
Reken het wettelijke maximum voor jouw sector na: 4,4% (vrije sector), 6,1% (midden) of 4,1% dan wel een vast bedrag (sociale sector, vanaf 1 juli 2026).
Vergelijk dit met wat je verhuurder daadwerkelijk vraagt. Is dat hoger dan het wettelijke maximum? Dan hoef je dat verschil niet te betalen, ook al staat het zo in je contract.
Maak op tijd schriftelijk bezwaar bij je verhuurder, vóór de voorgestelde ingangsdatum van de verhoging.
Komen jullie er niet uit? Dan kun je (afhankelijk van je sector) een procedure starten bij de Huurcommissie, in de midden- en vrije sector binnen vier maanden na de ingangsdatum.
Bewaar alle correspondentie en je huurcontract; die heb je nodig bij een procedure.

Veelgemaakte fouten

Denken dat een percentage in je contract altijd geldt, ook als dat hoger is dan het wettelijke maximum. Dat klopt niet: het wettelijk maximum gaat voor.
De verkeerde sector aanhouden bij het narekenen van de huurverhoging, waardoor je met de verkeerde formule (inflatie versus cao-loon) rekent.
Te laat bezwaar maken. Bezwaar moet vóór de ingangsdatum van de verhoging, en een Huurcommissieverzoek moet meestal binnen een vaste termijn na die ingangsdatum.
Denken dat de Huurcommissie in alle gevallen bevoegd is. Bij een huurverhogingsbeding in de sociale sector is de Huurcommissie bijvoorbeeld niet bevoegd om te toetsen.
Vergeten dat een huurverhoging na woningverbetering los staat van de jaarlijkse, inflatiegekoppelde verhoging en dus apart beoordeeld wordt.

Veelgestelde vragen

Mag mijn verhuurder meer vragen dan het wettelijke maximum als dat in mijn contract staat?

Nee. Staat er een hoger percentage in je contract, dan geldt toch het wettelijke maximum als bovengrens voor dat jaar.

Hoe vaak mag mijn huur per jaar omhoog?

Maximaal één keer per twaalf maanden. Bepalingen die een vaker verhogen mogelijk maken, zijn nietig, met een paar wettelijke uitzonderingen zoals woningverbetering.

Wat als er helemaal geen huurverhogingsbeding in mijn contract staat?

Dan mag je verhuurder in de midden- en vrije sector de huur niet automatisch verhogen. Zonder zo'n afspraak in het contract is een verhoging niet mogelijk.

Waar kan ik terecht als ik het niet eens ben met de huurverhoging?

Voor huurprijszaken, waaronder een te hoge huurverhoging, kun je terecht bij de Huurcommissie. Kom je er met je verhuurder niet uit, dan kun je een procedure starten.

Telt mijn inkomen mee bij de huurverhoging?

In de sociale sector wel: bij een hoger midden- of hoog inkomen mag je verhuurder een hogere huurverhoging voorstellen dan het standaardpercentage. In de midden- en vrije sector speelt inkomen geen rol.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:251 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:248 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:250 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:252 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:252a BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:253 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:255 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 10 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.

Huurverhoging gekoppeld aan inflatie: klopt de berekening?