Klachtenbrief verhuurder: sommatie tot herstel van een gebrek
Lekkage, schimmel, een kapotte cv-ketel of een deur die niet meer sluit: als je verhuurder niets doet, helpt een formele klachtenbrief om de druk te verhogen. Deze brief legt vast wat het gebrek is, wanneer je het hebt gemeld en welke termijn je je verhuurder geeft om te herstellen. Dat meldmoment is juridisch belangrijk, want vanaf die dag lopen jouw rechten. Zo bouw je meteen een dossier op.
Zo werkt het
- Jij vertelt je situatie
- Wij stellen het document op
- Wij versturen het namens jou
- De reactie komt bij ons binnen
Een gekwalificeerde jurist beoordeelt je situatie, stelt het document op én verstuurt het namens jou aan de tegenpartij. De reactie komt bij ons binnen — inbegrepen in de vaste prijs.
Wat je krijgt
Een jurist beoordeelt je zaak en stuurt een formele klachtenbrief richting de verhuurder met een sommatie tot herstel, gebaseerd op de huurrechtelijke onderhoudsplicht.
Past dit bij jouw situatie?
Dit past bij je als…
Deze klachtenbrief past bij jouw situatie als je een van deze punten herkent.
- Je hebt een gebrek gemeld, maar je verhuurder onderneemt niets.
- Je wilt een officiële ingebrekestelling met een duidelijke hersteltermijn vastleggen.
- Je overweegt huurvermindering en wilt de melddatum zwart-op-wit hebben staan.
- Je wilt een dossier opbouwen voor het geval je naar de huurcommissie moet.
Dit is niet de juiste stap als…
Deze brief is niet in elke situatie de juiste stap.
- Het gebrek is ontstaan door een verandering die jij zelf hebt aangebracht in de woning.
- Je hebt het gebrek nog nooit gemeld en wilt direct naar de rechter of huurcommissie.
- Het gaat om een kleine herstelling die normaal voor jouw eigen rekening komt.
- Je verhuurder heeft al toegezegd te herstellen en is binnen een redelijke termijn bezig.
Juridische onderbouwing
Wettelijke grond
Je verhuurder moet een gebrek herstellen zodra jij daar als huurder om vraagt. Dat mag alleen achterwege blijven als herstel onmogelijk is of onredelijke kosten vergt (art. 7:206 lid 1 BW).
Een gebrek is daarbij breder dan alleen achterstallig onderhoud. Het gaat om elke eigenschap van de woning waardoor je niet het woongenot krijgt dat je bij een goed onderhouden woning mocht verwachten (art. 7:204 lid 2 BW).
Blijft je verhuurder na een ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn in verzuim, dan mag je het herstel zelf laten uitvoeren. De redelijke kosten kun je dan verhalen of verrekenen met de huur (art. 7:206 lid 3 BW).
Ontstond er schade door het gebrek, dan is je verhuurder daarvoor ook aansprakelijk. Dat geldt als het gebrek na het sluiten van de huurovereenkomst ontstond en hem is toe te rekenen, of als hij het al kende (art. 7:208 BW).
Kleine herstellingen zijn in principe voor jouw eigen rekening. Een uitzondering geldt als ze nodig werden doordat je verhuurder zijn onderhoudsplicht verzaakte (art. 7:217 BW).
Bij woonruimte kan je verhuurder deze rechten niet wegcontracteren. Een afwijkend beding is nietig, behalve voor gebreken aan veranderingen die je zelf hebt aangebracht (art. 7:242 lid 1 BW).
Voor huur in het algemeen geldt een smallere regel. Afwijking ten nadele van de huurder mag niet voor gebreken die je verhuurder al kende bij het aangaan van de overeenkomst (art. 7:209 BW).
Termijn
Vanaf de dag dat je het gebrek meldt bij je verhuurder, kun je aanspraak maken op huurvermindering, en niet vanaf het moment dat het gebrek ontstond (art. 7:207 lid 1 BW). Wil je die vermindering via de huurcommissie afdwingen, dan telt of je verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na de dag na jouw melding heeft verholpen (art. 7:257 lid 2 BW).
Je vordering tot huurvermindering vervalt zes maanden na de dag volgend op je melding, dus wacht niet te lang met een officiële brief (art. 7:257 lid 1 BW). Ook met terugwerkende kracht kun je nooit meer dan zes maanden huurvermindering vragen (art. 7:257 lid 3 BW).
Veelgestelde vragen
Wat gebeurt er als mijn verhuurder niet reageert op de klachtenbrief?
Reageert je verhuurder niet, dan is hij mogelijk in verzuim zodra de gestelde hersteltermijn is verstreken. Vanaf dat moment mag je het herstel zelf laten uitvoeren en de redelijke kosten verhalen of verrekenen met de huur (art. 7:206 lid 3 BW). Ook kun je overwegen om huurvermindering te vragen of naar de huurcommissie te stappen.
Vanaf wanneer heb ik recht op huurvermindering?
Niet vanaf het moment dat het gebrek ontstond, maar vanaf de dag waarop je het gebrek aan je verhuurder hebt gemeld (art. 7:207 lid 1 BW). Daarom is een schriftelijke klachtenbrief met datum belangrijk: die legt het startpunt vast.
Hoe lang heb ik de tijd om huurvermindering te claimen?
Je vordering tot huurvermindering vervalt zes maanden na de dag volgend op je melding aan de verhuurder (art. 7:257 lid 1 BW). Wacht je langer, dan kun je met terugwerkende kracht ook nooit meer dan zes maanden vermindering claimen (art. 7:257 lid 3 BW).
Mag ik het herstel gewoon zelf laten uitvoeren als mijn verhuurder niets doet?
Niet zomaar. Je verhuurder moet eerst in verzuim zijn, en dat vereist een ingebrekestelling met een redelijke hersteltermijn. Is die termijn verstreken zonder herstel, dan mag je het zelf laten doen en de redelijke kosten verhalen of verrekenen met de huur (art. 7:206 lid 3 BW).
Geldt de onderhoudsplicht ook als mijn huurcontract iets anders zegt?
Bij woonruimte kan je verhuurder deze rechten niet wegcontracteren: een beding dat afwijkt van de herstelplicht, het gebrekbegrip, huurvermindering of schadevergoeding is nietig (art. 7:242 lid 1 BW). Dat geldt niet voor gebreken aan veranderingen die je zelf in de woning hebt aangebracht.
Is elk gebrek in de woning een reden voor een klachtenbrief?
Een gebrek is elke eigenschap van de woning waardoor je niet het woongenot krijgt dat je bij een goed onderhouden woning mocht verwachten (art. 7:204 lid 2 BW). Kleine herstellingen zijn meestal voor jouw eigen rekening, tenzij ze ontstonden doordat je verhuurder zijn onderhoudsplicht verzaakte (art. 7:217 BW).