Lekkage of schimmel: verhuurder doet niets

Doet je verhuurder niets aan lekkage of schimmel? Dan mag je huurprijsvermindering eisen, in bepaalde gevallen zelf laten repareren en de kosten verhalen, en naar de Huurcommissie of de kantonrechter stappen. De wet staat hierin aan jouw kant: dit recht kan niet zomaar in je huurcontract worden weggeschreven.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De basis staat in het Burgerlijk Wetboek, boek 7, huurrecht. Eerst de definitie: een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Lekkage en schimmel vallen hier meestal onder, zeker als ze de woning minder goed bewoonbaar maken. Artikel 7:206 BW is de kern van je bescherming. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Alleen kleine, dagelijkse reparaties zijn voor jouw eigen rekening. Blijft je verhuurder in gebreke? Dan mag je zelf ingrijpen: is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering op de huur te brengen. Naast herstel heb je ook recht op minder huur betalen. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop de huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen (artikel 7:207 lid 1 BW). Is er ook schade, bijvoorbeeld aan je spullen door vocht? Dan kan de verhuurder verplicht zijn die te vergoeden indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen (artikel 7:208 BW). Belangrijk: dit zijn geen vrijblijvende regels. Van de artikelen 206, leden 1 en 2, 207 en 208 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken voor zover het gaat om gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen. Staat er in je contract dus dat je zelf verantwoordelijk bent voor lekkages? Dat beding is dan niet geldig als de verhuurder het gebrek kende of had moeten kennen.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze bescherming geldt zodra er sprake is van een echt gebrek: iets dat het normale woongenot aantast. Een lekkende leiding, water dat door het plafond komt, of schimmelplekken door een slecht geïsoleerde muur zijn daar voorbeelden van. In een zaak over vocht- en schimmeloverlast oordeelde het gerechtshof dat er last hebben gehad van aanzienlijke schimmel- en vochtoverlast in de hoofdslaapkamer en dat dit het woongenoot aanzienlijk heeft belemmerd, en kende de huurders daarom huurprijsvermindering toe. Niet elk klein ongemak telt mee. Een rechter wees eerder een vordering af omdat gelet op de geringe aard en omvang van de gebreken die in deze procedure worden vastgesteld, er geen aanleiding is voor huurprijsvermindering. Het gebrek moet dus echt invloed hebben op je woongenot, niet alleen cosmetisch zijn. Ook telt mee of het probleem aan jou te wijten is. Ventileer je nooit en ontstaat daardoor schimmel, dan kan de rechter dat aan jou toerekenen. In de eerder genoemde zaak keek het hof kritisch naar de ventilatiemogelijkheden en concludeerde dat de ventilatiemogelijkheden voorafgaand aan het plaatsen van het nieuwe ventilatierooster onvoldoende waren en van geïntimeerden niet verwacht kon worden dat zij 's nachts met open raam zouden slapen. Kortom: is het gebrek aan de woning zelf te wijten, dan sta jij sterk. Is het jouw eigen gedrag, dan niet. Let ook op timing. Voor huurprijsvermindering geldt een harde grens naar het verleden: huurvermindering kan wat het verleden betreft worden gevraagd tot maximaal zes maanden voorafgaand aan het instellen van een vordering tot huurvermindering. Wacht je te lang met actie ondernemen, dan loop je dus geld mis over de periode die verder terug ligt.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Meld het gebrek schriftelijk aan je verhuurder, bijvoorbeeld per e-mail of aangetekende brief. Bewaar een kopie: deze melding is het startpunt voor je huurprijsvermindering.
Maak foto's en eventueel video's van de lekkage of schimmel, met datum erbij. Dit is je bewijs voor later.
Geef de verhuurder een redelijke termijn om te reageren, bijvoorbeeld twee tot vier weken, en zet dit ook op papier.
Doet de verhuurder nog niets? Vraag eventueel een onafhankelijk deskundigenrapport aan, zeker bij ernstige gebreken. De huurder moet dan zelf, eventueel in samenwerking met de verhuurder, een onderzoek laten doen door een onafhankelijk en deskundig bureau om het gebrek aan te tonen.
Reageert de verhuurder na de melding zes weken lang niet, dan kun je naar de Huurcommissie voor huurprijsverlaging: de verhuurder heeft, nadat de verhuurder in kennis is gesteld van de gebreken, zes weken de tijd om de gebreken te verhelpen.
Wil je ook gedwongen herstel of schadevergoeding, dan is de kantonrechter de juiste weg. De Huurcommissie kan namelijk geen herstel afdwingen, alleen de huurprijs tijdelijk verlagen.
Bij zeer ernstige gebreken die de veiligheid raken, kun je ook de gemeente inschakelen. Gemeenten kunnen optreden tegen verwaarloosd onderhoud en slecht verhuurderschap.

Veelgemaakte fouten

Alleen mondeling melden. Zonder schriftelijk bewijs van je melding kun je later niet aantonen vanaf welke datum je recht had op huurprijsvermindering.
Te lang wachten met actie. Door de vervaltermijn van zes maanden verlies je met terugwerkende kracht geld als je te laat een vordering instelt.
Zelf de volledige huur stopzetten zonder juridische onderbouwing. Dit kan leiden tot een huurachterstand en zelfs ontbinding van je huurovereenkomst als je dit niet goed motiveert.
Denken dat de Huurcommissie herstel kan afdwingen. De Huurcommissie gaat alleen over de huurprijs, niet over een gedwongen reparatie.
Zelf gaan repareren zonder de verhuurder eerst in verzuim te stellen. Zonder die stap loop je het risico dat je de kosten niet kunt verhalen.

Veelgestelde vragen

Mag ik zelf de huur verlagen als mijn verhuurder niets doet?

Je mag niet zomaar zelf de huur verlagen. Je moet eerst het gebrek melden en daarna huurprijsvermindering vorderen bij de Huurcommissie of de kantonrechter. Pas na een uitspraak staat de nieuwe, lagere huur officieel vast.

Kan ik zelf een aannemer inschakelen en de kosten aftrekken van de huur?

Ja, dat mag als je verhuurder in verzuim is met het herstellen. De wet staat dit toe, maar alleen als de kosten redelijk waren. Stel je verhuurder eerst schriftelijk in gebreke en geef een duidelijke termijn, voordat je zelf iets regelt.

Naar wie stap ik: de Huurcommissie of de kantonrechter?

Wil je alleen een lagere huur? Dan kun je naar de Huurcommissie, maar pas nadat je verhuurder zes weken de tijd heeft gehad om het gebrek te verhelpen. Wil je ook gedwongen herstel of schadevergoeding, dan moet je naar de kantonrechter.

Hoelang kan ik terugvorderen als ik al maanden schade en overlast heb?

Je kunt met terugwerkende kracht huurprijsvermindering vorderen, maar niet verder dan zes maanden voor het moment dat je de vordering instelt. Wacht dus niet te lang met actie ondernemen.

Wat als de schimmel is ontstaan doordat ik zelf te weinig ventileer?

Dan is de kans klein dat je succesvol huurprijsvermindering krijgt. Rechters kijken kritisch naar wie het gebrek heeft veroorzaakt. Is het gebrek aan jouw eigen gedrag toe te rekenen, dan valt dit niet onder de verplichtingen van de verhuurder.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:204 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:206 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:207 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:208 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:209 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:241 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:257 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.

Lekkage of schimmel: verhuurder doet niets — dit zijn je rechten