Onveilige huurwoning: verplichtingen verhuurder volgens de wet

Je verhuurder moet een onveilige situatie in je huurwoning verhelpen, want dit geldt als een "gebrek" volgens de wet. Meld je het gebrek en doet de verhuurder niets? Dan mag je huurprijsvermindering eisen, zelf laten herstellen en de kosten verhalen, of naar de rechter stappen. Bij acuut gevaar bel je eerst 112 of de netbeheerder, en informeer je de verhuurder daarna.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De basis van dit onderwerp staat in het Burgerlijk Wetboek, boek 7, titel 4 (huur). Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Een lekkend dak, een kapotte trapleuning, schimmel door vocht of een gaslek vallen hier allemaal onder. Een rechter oordeelde bijvoorbeeld dat een lek in de gasleiding geldt als een gebrek aan het gehuurde als bedoeld in artikel 7:204 lid 2 BW, dat op grond van artikel 7:206 BW door de verhuurder dient te worden verholpen. Artikel 7:206 BW is de kern van je rechten. De verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Reageert je verhuurder niet, ondanks dat hij in verzuim is? Dan geeft de wet je een stevig middel. Is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Dit is geen vrijblijvend advies uit een contract. Deze regel is dwingend recht. Artikel 7:206 lid 3 BW geeft de huurder bij verzuim van de verhuurder tot het verhelpen van de gebreken, de bevoegdheid dit verhelpen zelf te verrichten en de daarvoor gemaakte kosten te verhalen, en bepaalt dat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. Staat er in je huurcontract dat je nooit mag verrekenen? Dat beding is dus ongeldig voor zover het om gebreken gaat. Daarnaast kun je huurprijsvermindering eisen zolang het gebrek er is, en kan de verhuurder aansprakelijk zijn voor schade. Artikel 7:208 BW bepaalt dat de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht is, als het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, of als het gebrek bij aanvang aanwezig was en de verhuurder dat kende of had behoren te kennen. Ook deze regels zijn dwingend van aard: behoudens bij standaardregeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de artikelen 204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217. Is de situatie zo ernstig dat je de woning niet meer kunt gebruiken? Dan biedt artikel 7:210 BW een uitweg: indien een gebrek het deel van gehuurde woonruimte dat voor de huurder en zijn gezin voor bewoning noodzakelijk is onbewoonbaar maakt, is de huurder bevoegd de huur op de voet van artikel 267 van Boek 6 te ontbinden. Naast het BW speelt sinds 1 juli 2023 ook de Wet goed verhuurderschap een rol. Onder goed verhuurderschap valt ook het goed onderhouden van een woning; op basis van de Omgevingswet zijn er in het Besluit bouwwerken leefomgeving regels gesteld omtrent het bouwen, de staat en het gebruik van bouwwerken met betrekking tot onder andere de gezondheid of veiligheid, en de gemeente moet bij overtreding hiervan handhaven. Voor de exacte technische veiligheidseisen (bijvoorbeeld brandveiligheid of constructieve veiligheid) verwijzen we naar het Besluit bouwwerken leefomgeving zelf (controleer dit op wetten.nl voor de meest actuele versie).

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden zodra er sprake is van een gebrek dat niet aan jou als huurder is toe te rekenen. Denk aan: een verwarmingsinstallatie die het niet doet in de winter, een balkon dat instortingsgevaar oplevert, elektra die niet aan de veiligheidsnormen voldoet, een gaslek, of aanhoudende vochtproblemen met schimmel. Een kantonrechter oordeelde in een vergelijkbare zaak dat een scheur van forse omvang die de reinigbaarheid en hygiëne van een ruimte aantast, en de bedrijfsvoering van de huurder beïnvloedt, een gebrek is als bedoeld in artikel 7:204 BW. Ook bij woonruimte geldt: hoe ernstiger de aantasting van je woongenot, hoe sterker je positie. Let op: niet elk klein ongemak is een gebrek waarvoor de verhuurder moet opdraaien. De herstelplicht van de verhuurder geldt niet voor de kleine herstellingen die de huurder krachtens artikel 217 BW zelf moet verrichten, en niet voor gebreken waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is. Denk aan het vervangen van een kapot lampje of het ontluchten van een radiator. Gaat het om iets structureels dat je veiligheid of gezondheid raakt, dan is het bijna altijd de verhuurder die aan de bak moet. Bij acuut gevaar, zoals een gaslek, geldt een aangepast tijdspad. In een zaak waarin de gastoevoer door de netbeheerder was afgesloten wegens acuut gevaar, overwoog de rechter dat de huurder vanwege de ontstane urgente situatie het gebrek niet eerst aan de verhuurder had gemeld met het verzoek om het te herstellen, maar direct een monteur had laten komen. In zulke gevallen mag je dus sneller handelen dan de normale meld en wacht procedure, en de kosten alsnog verhalen. Woon je in een sociale huurwoning (gereguleerde huur) en wil je een tijdelijke huurverlaging vanwege het gebrek? Dan kun je naar de Huurcommissie. Zij toetsen aan een vaste gebrekenlijst. De Huurcommissie hanteert drie lijsten met gebreken: categorie A betreft zeer ernstige gebreken en tekortkomingen, categorie B ernstige gebreken en tekortkomingen, en categorie C overige ernstige gebreken en tekortkomingen. Voor de teruggave van geleden schade of het afdwingen van herstel bij een acute, gevaarlijke situatie is echter de kantonrechter de juiste weg, niet de Huurcommissie.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Bij direct levensgevaar (gaslek, brand, instortingsgevaar): bel eerst 112 of de netbeheerder, verlaat indien nodig de woning en informeer de verhuurder zo snel mogelijk daarna.
Meld het gebrek schriftelijk (e-mail of aangetekende brief) bij je verhuurder. Beschrijf precies wat er mis is en voeg foto's toe.
Geef een redelijke termijn voor herstel. Bij spoedeisende, gevaarlijke situaties mag deze termijn kort zijn, denk aan een paar dagen.
Reageert de verhuurder niet of te traag? Stuur een formele ingebrekestelling met een laatste, korte termijn.
Blijft herstel uit, terwijl de situatie onveilig is? Schakel zelf een vakman in, bewaar de facturen, en verhaal de redelijke kosten op de verhuurder of verreken ze met de huur.
Vraag daarnaast huurprijsvermindering voor de periode dat het gebrek bestaat, en meld aanhoudend onveilige situaties bij het gemeentelijke meldpunt goed verhuurderschap.
Werkt niets? Start een kort geding bij de kantonrechter. Die kan herstel afdwingen, eventueel op straffe van een dwangsom.

Veelgemaakte fouten

Denken dat je alleen recht hebt op herstel als het gebrek "ernstig genoeg" lijkt. Ook kleinere gebreken die het genot aantasten, tellen mee.
Wachten met melden. Zonder melding kan de verhuurder vaak niet in verzuim raken, en heb je minder stevige grond voor kostenverhaal of schadevergoeding.
Denken dat een contractbeding dat verrekening of huurprijsvermindering uitsluit, altijd geldig is. Voor gebreken is dit meestal nietig, omdat de wet dwingend recht is.
Zelf grote, dure reparaties laten uitvoeren zonder de verhuurder eerst (schriftelijk) de kans te geven om zelf te herstellen, behalve bij acuut gevaar.
Denken dat de Huurcommissie ook geldvorderingen zoals schadevergoeding behandelt. Dat doet alleen de kantonrechter.

Veelgestelde vragen

Moet ik altijd eerst melden voordat ik zelf iets mag laten herstellen?

In principe wel, tenzij de situatie zo acuut gevaarlijk is dat melden vooraf niet redelijk is, zoals bij een gaslek waarbij de gastoevoer al is afgesloten. Bij minder spoedeisende gebreken meld je eerst en geef je een redelijke termijn.

Kan ik de huur stopzetten bij een onveilige woning?

Nee, huur volledig stopzetten is risicovol. De wet geeft je wel het recht op huurprijsvermindering zolang het gebrek bestaat, en bij verzuim van de verhuurder mag je herstelkosten verrekenen met de huur.

Wie betaalt de kosten als ik zelf een vakman inschakel?

Als de verhuurder in verzuim is met herstellen, mag je de redelijke kosten van zelf uitgevoerd herstel op hem verhalen, eventueel door ze in te houden op de huur.

Kan de gemeente de verhuurder dwingen om de woning veilig te maken?

Ja, via de Wet goed verhuurderschap en het Besluit bouwwerken leefomgeving kan de gemeente handhaven op de staat, veiligheid en gezondheid van een woning, en zo nodig een last onder dwangsom opleggen.

Kan ik naar de Huurcommissie voor een onveilige situatie?

Alleen voor een tijdelijke huurprijsverlaging bij een gereguleerde (sociale) huurwoning, en alleen als het gebrek op de gebrekenlijst van de Huurcommissie staat. Voor schadevergoeding of het afdwingen van herstel ga je naar de kantonrechter.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:204 BW
Artikel 7:206 BW
Artikel 7:207 BW
Artikel 7:208 BW
Artikel 7:209 BW
Artikel 7:210 BW
Artikel 7:217 BW
Artikel 18 Wet goed verhuurderschap
Besluit bouwwerken leefomgeving

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.