Geen warm water al weken — wat kun je afdwingen?

Geen warm water is een gebrek waarvoor je verhuurder verantwoordelijk is. Je kunt herstel eisen, huurprijsvermindering vorderen en bij aanhoudende problemen de Huurcommissie of de kantonrechter inschakelen. Meld het gebrek altijd schriftelijk en geef je verhuurder eerst een redelijke termijn.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De wet is hier duidelijk. Een woning zonder warm water voldoet niet aan wat je bij het huren mag verwachten. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Deze definitie staat in artikel 7:204 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie).

Op basis van artikel 7:206 lid 1 BW moet je verhuurder in actie komen. Op grond van artikel 7:206 lid 1 BW is de verhuurder verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Geen warm water is bijna nooit een uitzondering: het herstel is technisch mogelijk en de kosten zijn voor een verhuurder normaal gesproken op te brengen.

Naast herstel heb je ook recht op geld terug. Ingeval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek kan de huurder voorts op grond van artikel 7:207 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Dit recht ontstaat dus al vanaf de melding, niet pas als je een uitspraak hebt.

Voor sociale en middenhuur speelt daarnaast de gebrekenlijst van de Huurcommissie een rol. In artikel 6 en bijlage II Bhw heeft de wetgever de zogenoemde gebrekenlijsten opgenomen. Deze gebrekenlijsten bevatten een opsomming van gebreken die in ieder geval als gebrek worden aangemerkt. Onvoldoende warm water staat expliciet op die lijst als een gebrek waarnaar de Huurcommissie onderzoek kan doen.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden voor iedereen die woonruimte huurt, of dat nu een sociale huurwoning, een middenhuurwoning of een vrije sector woning is. Het maakt niet uit of het probleem bij de individuele geiser of boiler ligt, of bij een gemeenschappelijke warmwaterinstallatie in het gebouw. Zolang het gebrek niet door jouw eigen gedrag is ontstaan, bijvoorbeeld door verkeerd gebruik van de installatie, is de verhuurder verantwoordelijk voor herstel.

Het maakt wel verschil hoe je het probleem het snelst kunt oplossen. Woon je in een sociale of middenhuurwoning? Dan kun je bij aanhoudende problemen naar de Huurcommissie. Woon je in de vrije sector? Dan kan dat alleen als in je huurcontract staat dat je bij meningsverschillen naar de Huurcommissie kunt stappen, als in uw huurcontract staat dat u bij meningsverschillen naar de Huurcommissie kunt stappen. Of als u dat later heeft afgesproken met uw verhuurder, bijvoorbeeld per e-mail. Zonder die afspraak kun je meteen naar de kantonrechter.

Belangrijk om te weten: een clausule in je huurcontract die deze wettelijke rechten beperkt, is meestal ongeldig. Behoudens bij standaardregeling bedoeld in artikel 214 van Boek 6 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de artikelen 204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217, tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Staat er in je contract dat je zelf voor herstel van de warmwaterinstallatie moet zorgen, terwijl het niet om een kleine herstelling gaat? Dan is die afspraak vaak niet geldig.

Let ook op het verschil tussen een gebrek en een kleine herstelling. Een kapotte kraan of een klein onderdeel kan soms als kleine herstelling gelden, die je zelf moet regelen. Maar een boiler die het al weken niet meer doet, of een gemeenschappelijke installatie die stelselmatig faalt, is geen kleine herstelling. Dat is een serieus gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk blijft.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Meld het gebrek schriftelijk bij je verhuurder. Beschrijf precies wat er mis is en sinds wanneer. Bewaar altijd een kopie van je melding.
Geef je verhuurder een redelijke termijn om het op te lossen. Bij sociale en middenhuur hanteert de Huurcommissie een termijn van zes weken: Geef de verhuurder 6 weken om de problemen op te lossen.
Reageert je verhuurder niet of lost hij het niet op? Stuur een herinnering en vraag om een concrete datum voor herstel.
Vorder gelijktijdig huurprijsvermindering. Dat recht loopt vanaf de dag van je melding, niet pas na een uitspraak.
Woon je in een sociale of middenhuurwoning? Dien dan een verzoek in bij de Huurcommissie voor een tijdelijke huurverlaging.
Woon je in de vrije sector zonder Huurcommissie-clausule, of wil je herstel afdwingen? Stap dan naar de kantonrechter. Alleen de rechter en de gemeente kunnen je verhuurder daadwerkelijk dwingen het gebrek te verhelpen: De Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen onderhoudsgebreken te verhelpen. Dat kunnen alleen de gemeente en de rechter.
Bewaar al je communicatie, foto's en eventuele offertes. Dit bewijs heb je nodig bij zowel de Huurcommissie als de rechter.

Veelgemaakte fouten

Denken dat je alleen bij de Huurcommissie terecht kunt. Bij de vrije sector zonder afspraak moet je naar de kantonrechter.
Wachten met een schriftelijke melding. Zonder bewijs van je melding kun je later moeilijk aantonen vanaf welke datum je recht hebt op huurprijsvermindering.
Denken dat de Huurcommissie je verhuurder kan dwingen tot herstel. Dat kan de Huurcommissie niet, alleen de rechter of de gemeente.
Zelf stoppen met huur betalen zonder juridisch advies. Dit kan juridisch ingewikkeld uitpakken en is niet hetzelfde als een gerechtvaardigde huurprijsvermindering.
Denken dat een contractuele afspraak over onderhoud van de warmwaterinstallatie altijd geldig is, terwijl de wet dwingend kan zijn.

Veelgestelde vragen

Hoelang moet ik wachten voordat ik actie kan ondernemen?

Bij sociale en middenhuur hanteert de Huurcommissie een termijn van zes weken na je melding. Reageert je verhuurder niet binnen die termijn, dan kun je naar de Huurcommissie of de rechter stappen.

Kan ik mijn huur zelf gewoon verlagen zonder tussenkomst?

Je recht op huurprijsvermindering ontstaat vanaf je melding, maar het bedrag ligt niet automatisch vast. Het is verstandig om dit officieel te laten vastleggen via de Huurcommissie of de rechter, anders loop je het risico op een huurachterstand.

Wat als de warmwaterinstallatie gemeenschappelijk is voor het gebouw?

Ook dan is je verhuurder verantwoordelijk voor herstel. Onvoldoende warm water bij een individuele of gemeenschappelijke installatie staat op de gebrekenlijst waarnaar de Huurcommissie onderzoek kan doen.

Moet ik zelf bewijs verzamelen dat er te weinig warm water is?

Ja, dat kan nodig zijn. Kan de Huurcommissie het gebrek niet zelf goed beoordelen, dan moet je soms zelf een deskundigenrapport laten opstellen, bijvoorbeeld van een erkende installateur.

Kan mijn verhuurder mij dwingen de reparatie zelf te betalen?

Nee, niet als het om een serieus gebrek gaat zoals een defecte boiler of warmwaterinstallatie. Alleen kleine herstellingen die weinig kosten en die je makkelijk zelf kunt uitvoeren, komen voor jouw rekening.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:204 BW
Artikel 7:206 BW
Artikel 7:207 BW
Artikel 7:241 BW
Artikel 7:257 BW
Artikel 6 en bijlage II Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.