Verhuurder negeert klachten? Dit is je volgende stap (2026)

Negeert je verhuurder herhaalde klachten over gebreken? Geef eerst schriftelijk een termijn van zes weken om te repareren. Reageert hij dan nog niet? Dan kun je naar de Huurcommissie voor huurverlaging, of naar de kantonrechter om herstel en schadevergoeding te eisen.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

Je verhuurder heeft een wettelijke onderhoudsplicht. Naast de verplichting voor de verhuurder om het gehuurde ter beschikking te stellen is de verhuurder volgens artikel 7:206 lid 1 BW gehouden op verlangen van de huurder gebreken in de zin van artikel 7:204 BW te verhelpen. Simpel gezegd: als er iets kapot is dat niet jouw eigen schuld is, moet je verhuurder dat repareren zodra je erom vraagt.

Wat is dan precies een "gebrek"? Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Denk aan een lekkage, schimmel, een kapotte verwarming of een defecte lift.

Reageert je verhuurder helemaal niet, ondanks herhaalde klachten? Dan heb je meerdere wettelijke instrumenten. Ten eerste kun je de huurprijs verminderen. Ingeval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek kan de huurder voorts op grond van artikel 7:207 BW een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de verhuurder om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.

Ten tweede mag je in bepaalde gevallen zelf laten repareren en de kosten verhalen. Artikel 7:206 lid 3 BW geeft de huurder bij verzuim van de verhuurder tot het verhelpen van de gebreken, de bevoegdheid dit verhelpen zelf te verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder te verhalen, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs. Let op: dit mag alleen als de verhuurder daadwerkelijk in verzuim is. Dat betekent dat je hem eerst schriftelijk moet hebben gesommeerd.

Deze regels zijn dwingend recht. Behoudens bij standaardregeling bedoeld in artikel 214 van Boek 6 kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de artikelen 204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217. Staat er in je huurcontract iets dat deze rechten beperkt? Dan is die afspraak nietig, ook al staat het zwart op wit.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden voor jou zodra er sprake is van een echt gebrek, niet van een verzoek tot verbetering. Een kapotte kraan, vocht door een lekkend dak of een verwarming die uitvalt in de winter: dat zijn allemaal gebreken die je verhuurder moet oplossen. Wil je gewoon een nieuwe keuken omdat de oude niet mooi meer is? Dat is geen gebrek in juridische zin.

Belangrijk is ook wie de instantie is die je kunt inschakelen, en dat verschilt per situatie. Huur je een sociale huurwoning of een woning in de middenhuur? Dan kun je bij aanhoudende problemen naar de Huurcommissie. De Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen onderhoudsgebreken te verhelpen. Dat kunnen alleen de gemeente en de rechter. Maar de Huurcommissie kan wel de huur van sociale huurwoningen tijdelijk verlagen als een verhuurder ernstige onderhoudsgebreken niet verhelpt. Het gebrek moet dan wel ernstig genoeg zijn.

Huur je in de vrije sector? Dan ligt het anders. Als huurder in de vrije sector kunt u de Huurcommissie alleen inschakelen als in uw huurcontract staat dat u bij meningsverschillen naar de Huurcommissie kunt stappen. Staat dat er niet in? Dan moet je meteen naar de kantonrechter.

Wil je dat de gebreken daadwerkelijk worden opgelost, en niet alleen dat je huur omlaag gaat? Dan is de kantonrechter je adres. De Huurcommissie kan de verhuurder ook niet verplichten om gebreken op te lossen. De rechter kan uw verhuurder wél verplichten om de gebreken op te lossen. De kantonrechter kan dus zowel herstel afdwingen als eventueel schadevergoeding toewijzen als de gebreken door de verhuurder verwijtbaar niet zijn opgelost.

Er is ook nog een extra route: de gemeente. Op 1 juli 2023 is de Wet goed verhuurderschap in werking getreden. Zo kunnen gemeenten extra eisen stellen aan de verhuurder als het gaat om het onderhoud van de woning en de maximale huurprijs van gereguleerde huurwoningen. Daarnaast geeft de Omgevingswet, die sinds 1 januari 2024 geldt, via het Besluit bouwwerken leefomgeving regels over onder andere de gezondheid of veiligheid van bouwwerken. Dit besluit bevat regels over veiligheid, gezondheid, duurzaamheid en bruikbaarheid bij het (ver)bouwen van een bouwwerk, de staat van het bouwwerk, het gebruik van het bouwwerk en het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. De gemeente moet bij overtreding hiervan handhaven. Elke gemeente heeft een (laagdrempelig) meldpunt voor meldingen en/of verzoeken om handhaving ingericht. Bij ernstige, gevaarlijke situaties kan de gemeente dus ook zelf ingrijpen, los van jouw civiele procedure.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Meld het gebrek schriftelijk. Stuur een e-mail of brief waarin je precies beschrijft wat er kapot is. Bewaar een kopie, want je hebt dit bewijs later nodig.
Geef een redelijke termijn. Geef je verhuurder zes weken de tijd om het gebrek te repareren, tenzij het spoed heeft (zoals een lekkage) — dan moet hij sneller reageren.
Houd alle communicatie bij. Maak foto's van de schade, noteer data van telefoontjes en bewaar elke e-mail of app-bericht. Dit is je bewijsdossier.
Betaal je huur gewoon door. Ook als de verhuurder niet reageert, blijf je in principe verplicht de volledige huur te betalen. Stop je daarmee zelf, dan loop je het risico op een huurachterstand en mogelijke ontbinding.
Kies je vervolgstap na zes weken. Huur je sociaal of middenhuur? Vraag de Huurcommissie om een tijdelijke huurverlaging. Wil je dat de gebreken echt worden opgelost, of huur je in de vrije sector zonder Huurcommissie-clausule? Ga naar de kantonrechter.
Overweeg de gemeente. Bij gevaarlijke situaties (bijvoorbeeld constructieve gebreken) kun je ook een melding doen bij het gemeentelijk meldpunt Goed Verhuurderschap.
Zoek juridische hulp bij twijfel. Twijfel je of je zaak sterk genoeg is, of loopt het bedrag op? Vraag advies bij het Juridisch Loket of een huurrechtjurist voordat je naar de rechter stapt.

Veelgemaakte fouten

Alleen mondeling klagen. Zonder schriftelijk bewijs van je melding kun je later niet aantonen wanneer en hoe vaak je hebt geklaagd. Dit is essentieel voor elke vervolgprocedure.
Zelf de huur stopzetten. Veel huurders denken dat ze mogen stoppen met huur betalen als de verhuurder niets doet. Dat kan je huurcontract in gevaar brengen — betaal altijd door en zoek de juiste juridische route.
Naar de Huurcommissie stappen voor een geldvordering. De Huurcommissie gaat over huurprijs en gebreken, niet over losse geldclaims zoals een schadevergoeding. Daarvoor moet je naar de kantonrechter.
Zelf repareren zonder de verhuurder eerst in gebreke te stellen. Je mag pas herstelkosten verrekenen als de verhuurder echt in verzuim is — dus pas na een duidelijke schriftelijke sommatie met termijn.
Denken dat het contract bepaalt wat mag. De wettelijke onderhoudsregels zijn dwingend recht. Een contractbepaling die dit beperkt, is gewoon nietig.

Veelgestelde vragen

Hoe lang moet ik wachten voordat ik actie kan ondernemen?

Geef je verhuurder in principe zes weken de tijd om het gebrek te repareren nadat je hem schriftelijk hebt geïnformeerd. Bij spoedgevallen, zoals een lekkage, moet de verhuurder sneller reageren.

Mag ik stoppen met huur betalen als de verhuurder niets doet?

Nee, betaal altijd je volledige huur, ook als je verhuurder de gebreken niet oplost. Bij een huurachterstand kan je verhuurder namelijk het huurcontract laten ontbinden. Gebruik in plaats daarvan de wettelijke routes: huurprijsvermindering of de kantonrechter.

Kan de Huurcommissie mijn verhuurder dwingen de gebreken te repareren?

Nee, dat kan alleen de gemeente of de rechter. De Huurcommissie kan wel de huur tijdelijk verlagen als een verhuurder ernstige onderhoudsgebreken niet verhelpt, maar zij kan geen reparatie afdwingen.

Mag ik zelf een vakman inschakelen en de kosten verhalen?

Ja, maar alleen als je verhuurder daadwerkelijk in verzuim is. Dat betekent: je hebt hem eerst schriftelijk gesommeerd, en hij heeft de redelijke termijn laten verlopen. Dan mag je zelf laten repareren en de redelijke kosten verrekenen met de huur.

Huur ik in de vrije sector, kan ik dan ook naar de Huurcommissie?

Alleen als in je huurcontract staat dat je bij meningsverschillen naar de Huurcommissie kunt stappen, of als je verhuurder daar apart mee instemt. Staat dit er niet in, dan moet je direct naar de kantonrechter.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:204 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:206 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:207 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:257 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Wet goed verhuurderschap (controleer deze wet op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Huurprijsvermindering aanvragen bij gebreken aan de woning
Huurcommissie inschakelen: hoe werkt de procedure?
Verhuurder aansprakelijk stellen voor schade door gebreken

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.