Huurprijs vrije sector aanvechten in 2026: kan dat nog?

Ja, dat kan soms nog steeds, maar de wet stelt een harde grens: je moet de aanvangshuurprijs binnen 6 maanden na de start van je huurcontract laten toetsen door de Huurcommissie. Is die termijn verstreken? Dan kun je in veel gevallen nog steeds een huurverlaging aanvragen via het puntensysteem, zeker als je woning eigenlijk geen 187 punten haalt.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Vanaf 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur en daarmee gelden er nieuwe regels voor een grote groep huurders en verhuurders. Deze wet verdeelt woningen in drie sectoren: sociale huur, middenhuur en vrije sector. Welke sector op jouw woning van toepassing is, hangt af van twee dingen: de datum waarop je je huurcontract tekende en het aantal WWS-punten van je woning.

De belangrijkste toets heet de "toetsing aanvangshuurprijs". Deze staat in artikel 7:249 BW. Als huurder en verhuurder een huurcontract hebben gesloten, kan de huurder de Huurcommissie vragen om te toetsen of de overeengekomen aanvangshuurprijs redelijk is. Om de procedure te starten moet de huurder een verzoek indienen, zoals omschreven in artikel 7:249 BW. Hierbij geldt een strenge deadline: een verzoekschrift moet zijn ingediend binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract. Dit is een fatale termijn, wat betekent dat de termijn niet kan worden verlengd. Alleen als het verzoek binnen de termijn wordt ingediend kan het inhoudelijk worden behandeld. Wordt het verzoek buiten de termijn ingediend, dan is dat verzoek niet-ontvankelijk en wordt het niet inhoudelijk behandeld.

Voor woningen die écht in de vrije sector vallen, geldt overigens geen wettelijk maximum. Voor woningen in de vrije sector geldt geen maximale huurprijs. Maar of jouw woning terecht in die sector valt, is precies wat je kunt laten checken. Voor huurcontracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend, bestaat daarnaast de mogelijkheid om een huurverlaging op grond van het puntenaantal aan te vragen op grond van artikel 7:254 BW. De huurder kan een verzoek tot huurverlaging op grond van punten indienen; huurders in de midden- en vrije sector kunnen een verzoek indienen, mits de huurovereenkomst is gesloten op of na 1 juli 2024. Bij deze route geldt niet dezelfde harde termijn van 6 maanden. Ook voor oudere contracten (vóór 1 juli 2024) kan deze route na verloop van tijd alsnog opengaan, zie hieronder.

Wanneer geldt dit voor jou?

Is je huurcontract getekend op of na 1 juli 2024 en betaal je meer dan de vrijesectorgrens? Dan geldt: huurcontracten die op of na 1 januari 2025 beginnen, vallen onder de middenhuur als de huurprijs hoger is dan € 900,07 én niet hoger is dan € 1.184,82. In de vrije sector (187 punten en meer) ligt de aanvangshuur boven € 1.184,82. Loopt jouw huurcontract nog geen 6 maanden? Dan kun je gewoon de aanvangshuurprijs laten toetsen bij de Huurcommissie.

Woon je al langer dan 6 maanden op hetzelfde adres en heeft je woning volgens de puntentelling minder dan 187 punten, terwijl je toch een vrije-sectorhuur betaalt? Dan is je woning eigenlijk geen echte vrije-sectorwoning en kun je nog steeds actie ondernemen. Als u langer dan 6 maanden in de woning woont en uw contract geen afgesproken einddatum heeft, kan de Huurcommissie geen bindende uitspraak doen over een huurprijs in de vrije sector, tenzij uw woning volgens het woningwaarderingsstelsel eigenlijk een sociale huurwoning is. Voor woningen met een contract getekend voor 1 juli 2024 geldt bovendien een overgangsregel: woont u al langer dan 6 maanden in deze woning en heeft de woning niet meer dan 143 punten in het Woningwaarderingsstelsel, dan heeft uw verhuurder 1 jaar de tijd om de huurprijs aan te passen. Doet uw verhuurder dat niet, dan kunt u vanaf 1 juli 2025 bij de Huurcommissie terecht met een verzoek om huurverlaging. Deze route via artikel 7:254 BW staat inmiddels dus ook open. Vanaf 1 juli 2025 kan de huurder van een vrijesectorwoning zijn huurprijs laten toetsen door de Huurcommissie via de procedure ter beoordeling van de huurprijs op grond van het puntenaantal.

Heb je een woning die écht 187 punten of meer haalt? Dan is er geen wettelijk maximum en heeft aanvechten via het puntensysteem geen zin. Ligt je huur wel boven de gebruikelijke marktprijs zonder dat er een puntenprobleem is, dan is er via de Huurcommissie meestal geen route meer beschikbaar buiten de 6-maandentermijn.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Zoek op wanneer je je huurcontract hebt ondertekend: vóór of op/na 1 juli 2024. Dit bepaalt welke regels gelden.
Bereken het puntenaantal van je woning met de Huurprijscheck van de Huurcommissie.
Zit je nog binnen 6 maanden na de start van je huur? Dien dan direct een verzoek "toetsing aanvangshuurprijs" in bij de Huurcommissie op grond van artikel 7:249 BW.
Zit je daar overheen, maar blijkt uit de punten dat je woning eigenlijk geen vrije sector is? Doe dan eerst schriftelijk een voorstel tot huurverlaging aan je verhuurder.
Reageert je verhuurder niet, of wijst hij het voorstel af? Dien dan een verzoek in bij de Huurcommissie op grond van artikel 7:254 BW.
Heb je een geldvordering, bijvoorbeeld terugbetaling van te veel betaalde huur? Dan is de kantonrechter de juiste route, niet de Huurcommissie.
Twijfel je over de sector of de puntentelling? Vraag gratis advies bij het Juridisch Loket of een huurdersvereniging voordat je een procedure start.

Veelgemaakte fouten

Denken dat de 6-maandentermijn altijd geldt, ook als je woning geen 187 punten haalt — voor die situatie bestaat de aparte route via artikel 7:254 BW zonder die harde grens.
Denken dat je bij een écht vrije-sectorwoning (187+ punten) nog een maximumhuur kunt afdwingen — die bestaat wettelijk niet.
Vergeten om eerst schriftelijk een voorstel aan de verhuurder te doen voordat je de puntenprocedure bij de Huurcommissie start.
Een geldvordering, zoals terugbetaling van teveel betaalde huur, bij de Huurcommissie indienen in plaats van bij de kantonrechter.
Denken dat de deadline verlengd kan worden bij bijzondere omstandigheden — de 6-maandentermijn is een fatale termijn die niet wordt verlengd.

Veelgestelde vragen

Wat is de deadline om mijn aanvangshuurprijs te laten checken?

Je moet je verzoek binnen 6 maanden na de ingangsdatum van je huurcontract indienen bij de Huurcommissie. Deze termijn is fataal: hij kan niet worden verlengd en te laat ingediende verzoeken worden niet-ontvankelijk verklaard.

Ik huur al langer dan 6 maanden in de vrije sector, kan ik nog iets doen?

Mogelijk wel. Als je woning volgens het puntensysteem eigenlijk geen 187 punten haalt, kun je via artikel 7:254 BW alsnog een huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie, ook als de 6-maandentermijn al voorbij is.

Is er een maximale huurprijs in de vrije sector?

Nee. Voor woningen die volgens het puntensysteem écht in de vrije sector vallen, geldt geen wettelijk maximum. De enige manier om iets te doen, is aantonen dat je woning eigenlijk minder punten heeft dan nodig voor de vrije sector.

Moet ik naar de Huurcommissie of naar de kantonrechter?

Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs of het puntenaantal ga je naar de Huurcommissie. Gaat het om een geldvordering, zoals terugbetaling van te veel betaalde huur, of ben je het niet eens met een uitspraak van de Huurcommissie? Dan is de kantonrechter bevoegd.

Mijn huurcontract is getekend vóór 1 juli 2024, gelden dezelfde regels?

Deels. De 6-maandentermijn voor de aanvangshuurprijs gold altijd al. Voor oudere contracten is er daarnaast een overgangsregeling: blijkt je woning 143 punten of minder te hebben, dan had je verhuurder tot 1 juli 2025 de tijd om de huur aan te passen. Gebeurde dat niet, dan kun je sindsdien alsnog naar de Huurcommissie.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:249 BW
Artikel 7:254 BW
Artikel 7:255 BW
Artikel 7:255a BW
Artikel 7:257 BW
Artikel 7:262 BW

(controleer deze artikelen op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.