Verwarming kapot en verhuurder reageert niet

Reageert je verhuurder niet op een kapotte verwarming? Meld het gebrek altijd schriftelijk en geef hem redelijke tijd om te reageren. Doet hij dat niet, dan kun je huurprijsvermindering eisen, de reparatie zelf laten doen en de kosten verrekenen, of naar de Huurcommissie of de kantonrechter stappen.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

Een kapotte verwarming is in de meeste gevallen een "gebrek" in juridische zin. De wet omschrijft dat precies. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit staat in artikel 7:204 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie).

Belangrijker nog: je verhuurder heeft een wettelijke plicht om zo'n gebrek te verhelpen. Artikel 7:206 BW bepaalt dat de verhuurder verplicht is op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Een kapotte cv-ketel of radiator valt hier gewoon onder, tenzij het om een kleine herstelling gaat die je zelf moet oplossen.

Blijft je verhuurder in gebreke, dan geeft de wet je een stevig middel. Artikel 7:206 lid 3 BW zegt: is de verhuurder met het verhelpen in verzuim, dan kan de huurder dit verhelpen zelf verrichten en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering van de huurprijs te brengen. Dit recht is bedoeld als effectief pressiemiddel: beoogd is de huurder een effectief middel in handen te geven, voor het geval de verhuurder nalatig is gebreken aan het verhuurde te verhelpen.

Daarnaast kun je op grond van artikel 7:207 BW huurprijsvermindering vorderen zolang het gebrek voortduurt. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder. Deze vermindering loopt dus al vanaf je melding, niet vanaf het moment dat een rechter of de Huurcommissie een uitspraak doet.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden voor iedereen die woonruimte huurt, zowel in de sociale sector als in de vrije sector. Het maakt niet uit of jouw huurcontract iets anders zegt over onderhoud: de wettelijke gebrekenregeling is bedoeld om jou als huurder te beschermen, en een verhuurder kan zich er niet zomaar aan onttrekken door iets anders in het contract te zetten. Kijk voor de exacte reikwijdte van deze bescherming in het Burgerlijk Wetboek (controleer dit op wetten.nl).

Concreet gaat het bijvoorbeeld om deze situaties bij verwarmingsklachten: de kranen, radiatoren en/of leidingen van de verwarming lekken water, een kraan aan de radiator doet het niet meer, of de ruimte waar deze verwarming staat kan niet meer goed verwarmd worden. Ook een cv-ketel die het functioneel laat afweten, valt hieronder. De Huurcommissie noemt expliciet gebreken aan de verwarming, waardoor de woonruimte te heet wordt of te koud blijft als voorbeeld van een ernstig onderhoudsgebrek.

Een belangrijke voorwaarde: je moet het gebrek eerst hebben gemeld bij je verhuurder. Zonder melding kun je later moeilijk aantonen dat de verhuurder wist van het probleem en toch niets deed. Meld het gebrek zo snel mogelijk bij uw verhuurder. Gebruik het liefst een schriftelijke melding, per e-mail of aangetekende brief, zodat je een bewijs hebt van de datum.

Vervolgens moet je je verhuurder redelijke tijd geven om te reageren en te herstellen. In de praktijk hanteert de Huurcommissie hierbij een vaste termijn: de verhuurder heeft, nadat de verhuurder in kennis is gesteld van de gebreken (lees: gebrekenmelding), zes weken de tijd om de gebreken te verhelpen. Reageert je verhuurder helemaal niet of laat hij na deze zes weken niets van zich horen, dan kun je verdere stappen zetten. Let op: deze termijn geldt specifiek voor de procedure bij de Huurcommissie. Voor huurprijsvermindering via de kantonrechter loopt jouw recht al vanaf de dag van melding, niet pas na zes weken.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Meld het gebrek schriftelijk bij je verhuurder. Beschrijf precies wat er kapot is en wanneer het begon. Bewaar een kopie of screenshot van je bericht.
Geef je verhuurder een redelijke termijn om te reageren en te herstellen. Zes weken is de termijn die ook de Huurcommissie hanteert als uitgangspunt.
Houd bij hoe lang de storing duurt en wat de gevolgen zijn: foto's van de thermostaat, temperatuurmetingen, communicatie met de verhuurder.
Reageert de verhuurder niet of weigert hij te herstellen? Vorder dan huurprijsvermindering. Dit kan schriftelijk aan de verhuurder, en zo nodig via de kantonrechter op grond van artikel 7:207 BW.
Bij sociale of middenhuur kun je in plaats daarvan, of aanvullend, een verzoek indienen bij de Huurcommissie voor een tijdelijke huurverlaging wegens onderhoudsgebreken.
Overweeg bij een hardnekkig probleem om het gebrek zelf te laten herstellen en de redelijke kosten te verrekenen met de huur, op grond van artikel 7:206 lid 3 BW. Doe dit alleen als de verhuurder echt in verzuim is en bewaar alle facturen.
Meld een structureel probleem ook bij de gemeente. Sinds de Wet goed verhuurderschap kan de gemeente optreden tegen verhuurders die hun onderhoudsplicht verwaarlozen.

Veelgemaakte fouten

Alleen mondeling melden. Zonder schriftelijk bewijs is het achteraf moeilijk aantonen wanneer en wat je precies hebt gemeld.
Meteen zelf een monteur bellen zonder de verhuurder eerst de kans te geven. Je loopt dan het risico dat je de kosten niet kunt verhalen, omdat de verhuurder nog niet in verzuim was.
Denken dat de Huurcommissie de verhuurder kan dwingen de verwarming te repareren. Dat kan de Huurcommissie niet: de Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen onderhoudsgebreken te verhelpen, dat kunnen alleen de gemeente en de rechter. De Huurcommissie kan wel de huur tijdelijk verlagen.
Huur stopzetten zonder juridische grondslag. Volledige opschorting van de huur is riskant en kan leiden tot huurachterstand en zelfs ontbinding van de huurovereenkomst.
Te lang wachten met actie. Hoe langer je wacht, hoe moeilijker het wordt om exact te reconstrueren vanaf welke datum je recht had op huurvermindering.

Veelgestelde vragen

Hoe lang mag mijn verhuurder wachten met het repareren van de verwarming?

Er is geen keiharde wettelijke termijn in het Burgerlijk Wetboek voor herstel zelf, maar de Huurcommissie gaat uit van zes weken na jouw melding als redelijke termijn. Bij spoedgevallen, zoals geen verwarming in de winter, mag je van je verhuurder verwachten dat hij sneller handelt.

Kan ik mijn huur verlagen als de verwarming kapot is?

Ja. Op grond van artikel 7:207 BW kun je een vermindering van de huurprijs vorderen die evenredig is aan het gemis aan huurgenot, vanaf de dag van je melding. Bij sociale of middenhuur kun je hiervoor ook naar de Huurcommissie voor een tijdelijke huurverlaging.

Mag ik zelf een monteur bellen en de kosten inhouden op de huur?

Dat mag pas als je verhuurder echt in verzuim is, dus nadat je hem hebt gemeld en hij niet of niet op tijd reageert. Artikel 7:206 lid 3 BW geeft je dan het recht om de redelijke herstelkosten te verrekenen met de huur.

Kan de Huurcommissie mijn verhuurder dwingen de verwarming te repareren?

Nee. De Huurcommissie kan alleen de huur tijdelijk verlagen totdat het gebrek is verholpen. Dwingen tot daadwerkelijk herstel kan alleen de kantonrechter of, bij structurele problemen, de gemeente via de Wet goed verhuurderschap.

Waar kan ik terecht als mijn verhuurder helemaal niet reageert?

Stuur eerst nog een aangetekende brief als laatste waarschuwing. Reageert de verhuurder dan nog niet, dan kun je naar de kantonrechter voor herstel en huurprijsvermindering, of bij sociale/middenhuur naar de Huurcommissie voor een tijdelijke huurverlaging. Bij aanhoudend slecht verhuurderschap kun je ook de gemeente inschakelen.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:204 BW
Artikel 7:206 BW
Artikel 7:207 BW
Artikel 7:257 BW

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.

Verwarming kapot en verhuurder reageert niet — wat nu?