Servicekosten plots verhoogd — terecht en wat doe je ertegen?

Een verhuurder mag het voorschot voor servicekosten aanpassen, maar dat moet gebaseerd zijn op de werkelijk te verwachten kosten, niet op willekeur. Ben je het er niet mee eens? Maak eerst schriftelijk bezwaar bij je verhuurder en stap daarna naar de Huurcommissie of de kantonrechter. Bij all-in huur mag je verhuurder helemaal geen aparte servicekosten navorderen.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De wet maakt onderscheid tussen twee soorten kosten die bovenop je kale huur komen. Artikel 7:237 lid 3 BW legt dit onderscheid vast: kosten voor nutsvoorzieningen met een eigen meter (gas, water, elektra met individuele meter) en de overige servicekosten, zoals schoonmaak, huismeester of onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes.

Je verhuurder moet je elk jaar laten zien wat hij werkelijk aan kosten heeft gemaakt. Dit doet de verhuurder door middel van een jaarlijkse afrekening, die hij binnen zes maanden na afloop van het kalenderjaar aan de huurder moet zenden. Betaal je bijvoorbeeld voorschot over 2025? Dan moet je vóór 1 juli 2026 de jaarafrekening hebben ontvangen. Belangrijk: het voorschotbedrag mag niet zomaar uit de lucht komen vallen. De Huurcommissie beoordeelt of het voorschotbedrag in overeenstemming is met de te verwachten kosten. De wet schrijft voor dat moet worden beoordeeld of het voorschotbedrag in aanzienlijke mate afwijkt van het bedrag dat volgens de Huurcommissie in redelijke verhouding staat tot de te verwachten kosten. Is dat wel het geval? Dan kan de Huurcommissie het voorschot naar beneden bijstellen.

Let wel: deze toetsing van het voorschot vóóraf geldt alleen voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter. De huurder kan bij de Huurcommissie een verzoek indienen om het maandelijkse voorschotbedrag te laten toetsen. Dit verzoek kan uitsluitend betrekking hebben op de nutsvoorzieningen (met een eigen meter) en dus niet op de (overige) servicekosten. Het gaat hier dus om gas, elektriciteit en water (met een eigen meter). Voor de overige servicekosten (schoonmaak, lift, huismeester) kun je pas actie ondernemen zodra de jaarafrekening er is.

Krijg je een jaarafrekening waarin je moet bijbetalen? Dat is op zich niet vreemd, mits de kosten kloppen. In de jaarafrekening zet uw verhuurder alle kosten van de woonruimte die uw huurder van u huurt. Daar horen ook de kosten bij van bijvoorbeeld een trappenhuis, lift en groenvoorziening. Zijn de werkelijke kosten hoger dan wat uw huurder vooraf heeft betaald? Dan moet de huurder bijbetalen. Andersom geldt ook: betaalde je te veel voorschot, dan moet je verhuurder dit terugbetalen.

Betaal je all-in huur, zonder aparte specificatie van servicekosten? Dan gelden andere regels. Meld de verhuurder dan dat dit bij all-in huur niet is toegestaan. De verhuurder mag u bij een all-in huurprijs geen jaarafrekening sturen voor servicekosten, gas, elektriciteit of water. U betaalt hiervoor al een vast bedrag. Daarom hoeft u niet bij te betalen voor deze kosten. Maar u krijgt ook geen geld terug als deze kosten lager blijken te zijn.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden voor iedereen die woonruimte huurt en servicekosten betaalt, dus zowel in de sociale huur als in de vrije sector. Toch zijn er praktische verschillen.

Stel: je huurt een sociale huurwoning en je voorschot voor gas, water en licht gaat plotseling met 40 euro per maand omhoog, zonder toelichting. Dan mag je vragen om onderbouwing. Klopt die niet, dan kun je de Huurcommissie vragen het voorschot te toetsen aan de werkelijk te verwachten kosten.

Gaat het om servicekosten voor bijvoorbeeld de lift, de huismeester of de tuin, en verhoogt je verhuurder alleen het voorschot zonder dat je nu al kunt controleren of dit klopt? Dan moet je wachten tot de jaarafrekening komt. Pas dan kun je concreet zien of de gestegen kosten reëel zijn of niet.

Een aparte situatie is de administratiekostenpost. Verhuurders mogen kosten voor het opstellen van de afrekening in rekening brengen, maar niet onbeperkt. Over de warmtelevering bedraagt de maximaal toegestane administratievergoeding 2%. Als de verhuurder de meting en verdeling van deze kosten uitbesteedt, bedraagt de maximale administratievergoeding 1%. Over alle overige kostenposten bedraagt de vergoeding maximaal 5%. Deze percentages zijn inclusief eventuele BTW. Het minimumbedrag aan administratiekosten bedraagt € 7,50 per afrekening per woonruimte. Het maximumbedrag aan administratiekosten bedraagt € 75,00 per afrekening per woonruimte. Zie je een veel hoger bedrag terug op je afrekening? Dan is dat een concrete reden om bezwaar te maken.

Huur je een woning in de vrije sector en is je huurcontract getekend vóór 1 juli 2024? Let dan extra op bij wie je moet zijn. Huurt u een vrijesectorwoning en tekende u uw huurcontract vóór 1 juli 2024? Dan kunt u alleen naar de Huurcommissie als in uw contract staat dat dit kan. Anders moet u naar de rechter. Check dus eerst je huurcontract voordat je een procedure start.

Sinds 1 juli 2023 kijkt ook de gemeente mee. Gemeenten handhaven sinds 1 juli 2023 op onterechte of onjuiste servicekosten. Huurders kunnen met vragen of meldingen hierover terecht bij het gemeentelijke meldpunt voor de Wet goed verhuurderschap. Dit is een extra route naast de Huurcommissie of de rechter, vooral bruikbaar als je vermoedt dat een verhuurder structureel te veel rekent.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

1. Vraag je verhuurder om een onderbouwing van de verhoging, of om de jaarafrekening als je die nog niet hebt gehad.
2. Vergelijk het nieuwe voorschot of de afrekening met de kosten van vorig jaar en controleer of de stijging logisch is (bijvoorbeeld door hogere energieprijzen).
3. Ben je het er niet mee eens? Maak schriftelijk bezwaar bij je verhuurder. Als de verhuurder de afrekening tijdig heeft verstrekt, maar de huurder het niet eens is met de afrekening, dan moet de huurder dit schriftelijk kenbaar maken bij de verhuurder en zijn bezwaren tegen de afrekening toelichten. De huurder dient in het bezwaarschrift aan te geven op welke kostenposten zijn bezwaar ziet en waarom.
4. Geef je verhuurder de tijd om te reageren. De huurder moet de verhuurder een termijn van drie weken geven om de afrekening alsnog te verstrekken.
5. Reageert je verhuurder niet of blijf je het oneens? Dien dan een verzoek in bij de Huurcommissie (bij sociale huur, of vrije sector met Huurcommissie-beding) of stap naar de kantonrechter.
6. Let op de termijn: De huurder dient binnen 24 maanden, gerekend vanaf de dag dat de hiervoor genoemde termijn van een half jaar is verstreken, het verzoek in te dienen.
7. Vermoed je structureel misbruik van servicekosten door je verhuurder? Meld dit ook bij het gemeentelijke meldpunt Wet goed verhuurderschap.

Veelgemaakte fouten

• Direct naar de Huurcommissie stappen zonder eerst schriftelijk bezwaar te maken bij de verhuurder — dat leidt vaak tot niet-ontvankelijkheid.
• Denken dat je bij all-in huur ook een jaarafrekening en eventuele bijbetaling kunt verwachten — dat geldt juist niet.
• Aannemen dat de Huurcommissie het voorschot voor álle servicekosten vooraf kan toetsen, terwijl dat alleen geldt voor nutsvoorzieningen met een individuele meter.
• De 24-maandentermijn voor een verzoek bij de Huurcommissie laten verlopen, waardoor je je recht op teruggave kwijtraakt.
• Geen concrete kostenposten benoemen in je bezwaarbrief, waardoor de verhuurder — en later de Huurcommissie — niet weet waar je bezwaar precies op ziet.

Veelgestelde vragen

Relevante wetsartikelen

• Artikel 7:237 BW
• Artikel 7:259 BW
• Artikel 7:260 BW
• Artikel 7:261 BW

(controleer deze artikelen op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

• Huurborg niet terugbetaald: wat zijn je rechten?
• Jaarafrekening servicekosten niet ontvangen — wat nu?
• Huurverhoging betwisten bij de Huurcommissie

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.