Achterstallig onderhoud melden bij verhuurder

Meld achterstallig onderhoud altijd schriftelijk bij je verhuurder en geef hem 6 weken om het te herstellen. Reageert hij niet of lost hij niets op? Dan kun je naar de Huurcommissie (bij ernstige gebreken) of naar de kantonrechter voor herstel en huurverlaging.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De wet noemt achterstallig onderhoud een "gebrek". Volgens de definitie die de Huurcommissie hanteert, is een gebrek een staat, eigenschap of andere omstandigheid van het gehuurde, die niet aan de huurder is toe te rekenen, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Denk aan een lekkend dak, schimmel door slechte ventilatie of een kapotte verwarming die de verhuurder niet repareert.

Artikel 7:206 BW verplicht je verhuurder om gebreken te herstellen als jij dat vraagt, tenzij herstel onmogelijk is of kosten met zich meebrengt die redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn. Deze verplichting is bedoeld om jou als huurder een effectief middel in handen te geven, voor het geval de verhuurder nalatig is gebreken aan het verhuurde te verhelpen. Doet hij dat niet, dan mag je onder voorwaarden zelf herstellen en de daarvoor gemaakte kosten, voor zover deze redelijk waren, op de verhuurder verhalen, desgewenst door deze in mindering te brengen op de huurprijs (artikel 7:206 lid 3 BW).

Daarnaast geeft artikel 7:207 BW je het recht op huurprijsvermindering. Je kunt een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop je het gebrek behoorlijk hebt kennisgegeven aan de verhuurder tot die waarop het gebrek is verholpen. Voor huurders van woonruimte is er een aparte route via de Huurcommissie, geregeld in artikel 7:257 lid 2 BW.

Belangrijk: melden moet. De regels beschermen jou pas vanaf het moment dat de verhuurder weet van het probleem. Meld je niets, dan kun je later niet met terugwerkende kracht huurverlaging of herstel claimen vanaf een eerdere datum.

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden voor bijna elke huurder van woonruimte, of je nu in de sociale sector, de middensector of de vrije sector huurt. Het gaat om onderhoud dat écht bij de verhuurder hoort, niet om kleine klusjes die jij als huurder zelf moet doen. Kleine herstellingen, zoals het vervangen van een kapotte lamp of een sopje voor de kozijnen, zijn voor jouw rekening. Grote structurele problemen zijn dat niet.

Voorbeelden van gebreken die onder de onderhoudsplicht van de verhuurder vallen: een lekkage aan het dak, een defecte cv-installatie, vocht en schimmel door constructieve problemen, of een kapotte lift in het gebouw. De Huurcommissie deelt dit soort gebreken in drie categorieën in: categorie A zijn zeer ernstige gebreken en tekortkomingen, categorie B bevat de ernstige gebreken en tekortkomingen, en in categorie C staan overige ernstige gebreken en tekortkomingen. Hoe zwaarder de categorie, hoe hoger de mogelijke huurverlaging.

Let op met zelf aangebrachte voorzieningen. Gebreken aan spullen die je zelf hebt geïnstalleerd, zoals een zelf aangelegde vloer, vallen meestal niet onder de onderhoudsplicht van je verhuurder. Dat bevestigde ook de rechtbank Midden-Nederland in een zaak over een zelf aangebrachte vloer met scheuren: het herstel van de door de huurder aangebrachte vloer behoort in beginsel niet tot de taken van de verhuurder.

Ben je huurder in de sociale sector of middensector? Dan kun je bij ernstige gebreken automatisch naar de Huurcommissie. Huur je in de vrije sector? Dan krijg je geen huurverlaging via de Huurcommissie, maar je kunt wel naar de Huurcommissie voor advies als dat in je huurcontract staat, of als je dat apart met je verhuurder afspreekt.

Ook als je verhuurder zelf niet reageert of traineert, sta je niet met lege handen. Sinds de Wet goed verhuurderschap kan de gemeente optreden tegen verhuurders die hun onderhoudsplicht structureel verwaarlozen, naast de mogelijkheden die je zelf hebt via de Huurcommissie of de rechter.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Leg het gebrek vast met foto's of video, en noteer de datum waarop je het ontdekte.
Meld het gebrek schriftelijk bij je verhuurder, bijvoorbeeld per e-mail of aangetekende brief. Beschrijf precies wat er mis is.
Geef je verhuurder 6 weken de tijd om het probleem op te lossen. Slecht onderhoud van je sociale huurwoning meld je bij je verhuurder, dat kan een woningcorporatie zijn of een andere verhuurder. De verhuurder heeft 6 weken om het op te lossen.
Bewaar bewijs van je melding, want de Huurcommissie vraagt hier later naar. Omdat de Huurcommissie moet vaststellen of de huurder de verhuurder tijdig in kennis heeft gesteld van de gebreken, vraagt de Huurcommissie aan de huurder om bewijs van de gebrekenmelding aan te leveren.
Reageert je verhuurder niet binnen 6 weken? Doe eerst de Gebrekencheck van de Huurcommissie om te zien of jouw situatie ernstig genoeg is.
Start daarna een procedure bij de Huurcommissie (sociale sector) of ga naar de kantonrechter als je herstel wilt afdwingen. De Huurcommissie kan namelijk geen herstel opleggen: de Huurcommissie kan de verhuurder niet dwingen onderhoudsgebreken te verhelpen, dat kunnen alleen de gemeente en de rechter.
Houd je huur intussen gewoon door betalen, tot een officiële uitspraak je iets anders toestaat.

Veelgemaakte fouten

Zelf minder huur betalen zonder officiële uitspraak. Dat mag niet zomaar; je mag niet zomaar minder huur betalen als je woning gebreken heeft.
Mondeling melden en geen bewijs bewaren, waardoor je later niet kunt aantonen wanneer je het gebrek meldde.
Meteen naar de Huurcommissie stappen zonder eerst 6 weken te wachten na de melding.
Denken dat de Huurcommissie ook bevoegd is om huurschulden of andere geldvorderingen te behandelen. Dat hoort bij de kantonrechter.
Als vrije sector huurder ervan uitgaan dat je altijd naar de Huurcommissie kunt. Dat kan alleen als dat in je contract staat of apart is afgesproken.

Veelgestelde vragen

Hoeveel tijd heeft mijn verhuurder om achterstallig onderhoud te verhelpen?

Je verhuurder krijgt 6 weken de tijd na jouw melding om het gebrek te herstellen. Reageert hij niet of doet hij niets binnen die termijn, dan kun je naar de Huurcommissie of de kantonrechter stappen.

Kan ik zelf de huur verlagen als mijn verhuurder niets doet?

Nee, dat mag je niet zomaar zelf beslissen. Je moet eerst het gebrek melden en de verhuurder de kans geven het op te lossen. Pas een officiële uitspraak van de Huurcommissie of de rechter geeft je recht op een lagere huur.

Kan ik de Huurcommissie ook inschakelen als ik in de vrije sector huur?

Alleen als dat in je huurcontract staat of als je dit apart met je verhuurder hebt afgesproken. Zonder die afspraak kun je met gebreken in de vrije sector alleen naar de kantonrechter.

Kan de Huurcommissie mijn verhuurder verplichten het onderhoud uit te voeren?

Nee, de Huurcommissie kan alleen de huur tijdelijk verlagen. Alleen de gemeente en de rechter kunnen je verhuurder daadwerkelijk verplichten om het gebrek te herstellen.

Mag ik het onderhoud zelf laten uitvoeren en de kosten aftrekken van de huur?

Dat mag pas als je verhuurder in verzuim is, dus als hij na jouw melding niet tijdig herstelt. Je mag dan redelijke kosten verhalen op je verhuurder, eventueel door verrekening met de huur. Let op: dit brengt risico met je mee, want je moet achteraf kunnen aantonen dat de kosten redelijk waren.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:204 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:206 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:207 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:217 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:249 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
Artikel 7:257 lid 2 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.

Achterstallig onderhoud melden bij verhuurder — zo doe je het effectief