Wet betaalbare huur — zo check je of je huurprijs te hoog is

Gebruik de gratis Huurprijscheck van de Huurcommissie om de punten van je woning te berekenen en te zien wat de maximale huurprijs is. Betaal je meer dan dat maximum? Dan kun je binnen 6 maanden na de start van je huurcontract gratis een uitspraak vragen bij de Huurcommissie. Deze termijn is fataal: dien je te laat in, dan wordt je verzoek niet meer inhoudelijk behandeld.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Deze wet is niet zomaar een aanpassing, het verandert hoe de hele huurmarkt werkt. Voorheen moest jij als huurder zelf naar de Huurcommissie stappen om een te hoge huur aan te vechten. Verhuurders konden ongestraft te veel vragen, want er was geen automatische controle.

Dat is nu anders. Het Woningwaarderingsstelsel, ofwel WWS, is dwingend recht geworden. Dat betekent: een verhuurder mag simpelweg niet meer huur vragen dan het puntensysteem toestaat, behalve in de vrije sector. Elke woning krijgt punten op basis van oppervlakte, voorzieningen, energielabel en WOZ-waarde. Dat aantal punten bepaalt de maximale huurprijs.

De wet maakt onderscheid tussen drie segmenten. Sociale huur geldt tot en met 143 punten. Middenhuur is nieuw en geldt vanaf 144 tot en met 186 punten. Vrije sector begint bij 187 punten en meer, daar geldt geen maximale huurprijs volgens het WWS. Voor 2026 gelden deze grenzen: huurcontracten voor zelfstandige woonruimten die op of na 1 januari 2026 ingaan, vallen onder de middensector als de huurprijs hoger is dan € 932,93 (minstens 144 punten), maar niet hoger dan € 1.228,07 (maximaal 186 punten). In de sociale sector (t/m 143 punten) is vanaf januari de maximale huurprijsgrens voor de aanvangshuur € 932,93. In de vrije sector (187 punten en meer) ligt de huurprijsgrens boven € 1.228,07.

De juridische basis voor het toetsen van je huurprijs staat in artikel 7:249 BW. Op grond van dit artikel doet de Huurcommissie uitspraak over de redelijkheid van je huurprijs. De Huurcommissie toetst twee zaken: in de eerste plaats of de overeengekomen huurprijs in redelijke verhouding staat tot de kwaliteit van de woonruimte, en in de tweede plaats of er ernstige gebreken zijn die de huurprijs tijdelijk moeten verlagen. Belangrijk om te weten: je hoeft gebreken niet eerst bij je verhuurder te hebben gemeld om dit te kunnen laten toetsen, het is in deze procedure niet verplicht dat de huurder de gebreken heeft gemeld bij de verhuurder.

Wanneer geldt dit voor jou?

Of je een beroep kunt doen op deze regels, hangt vooral af van wanneer je je huurcontract hebt getekend. Het gaat om de datum van ondertekenen, het maakt niet uit wanneer de huur precies ingaat. Heb je op of na 1 juli 2024 getekend? Dan val je onder de nieuwe regels, inclusief de uitbreiding naar de middenhuur.

De belangrijkste vraag: hoeveel punten heeft jouw woning? Dat bereken je met de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Er zijn twee versies. Eén voor zelfstandige woonruimte, met meestal een eigen voordeur, keuken en douche, en één voor onzelfstandige woonruimte, zoals bij kamerverhuur met een gedeelde voordeur. Kies de check die bij jouw situatie past. Het invullen is gratis en je krijgt direct een indicatie van de maximale huurprijs die bij jouw puntenaantal hoort.

Val je in de sociale sector of de middenhuur, en betaal je meer dan het puntensysteem toestaat? Dan is je huur simpelweg te hoog, en kun je dat laten corrigeren. Zit je in de vrije sector, met 187 punten of meer? Dan geldt geen maximale huurprijs, maar je kunt nog steeds laten checken of de aanvangshuur redelijk is als je vermoedt dat je puntenaantal eigenlijk lager uitvalt dan gedacht.

Let ook op de termijn, want die is streng. Voor de procedure toetsing van de aanvangshuurprijs geldt dat een verzoekschrift moet zijn ingediend binnen 6 maanden na de ingangsdatum van het huurcontract. Dit is een fatale termijn: hij kan niet worden verlengd. Alleen als het verzoek binnen de termijn wordt ingediend, wordt het inhoudelijk behandeld. Buiten de termijn is het verzoek niet-ontvankelijk. Woon je dus al langer dan een half jaar in je huis met een contract voor onbepaalde tijd, dan kun je de aanvangshuur helaas niet meer met terugwerkende kracht laten toetsen.

Een uitzondering geldt voor tijdelijke huurcontracten. Heb je een huurcontract voor tijdelijke huur van 2 jaar of korter in de zin van de Wet Doorstroming Huurmarkt? Dan kun je tot 6 maanden na afloop van je huurovereenkomst nog een procedure starten voor het toetsen van de aanvangshuurprijs.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

1. Zoek je huurcontract op en noteer de exacte datum waarop je het hebt getekend. Dit bepaalt welke regels gelden.
2. Vul de gratis Huurprijscheck in op de website van de Huurcommissie. Kies de versie voor zelfstandige of onzelfstandige woonruimte.
3. Vergelijk het resultaat met je huidige kale huurprijs, dus zonder servicekosten.
4. Betaal je meer dan het maximum dat bij je puntenaantal hoort? Controleer meteen hoeveel tijd je nog hebt: je moet binnen 6 maanden na de start van je huurcontract een verzoek indienen.
5. Verzamel bewijs: foto's van de woning, plattegronden, en eventuele meldingen van gebreken die je bij je verhuurder hebt gedaan.
6. Log in op MijnHuurcommissie met DigiD en dien het formulier "Toetsing aanvangshuurprijs" in.
7. Wacht de uitspraak af. Wordt je huur te hoog bevonden, dan verlaagt de Huurcommissie deze met terugwerkende kracht tot de start van je contract.

Veelgemaakte fouten

• Denken dat je contract leidend is. Staat er in je huurcontract een hogere huur dan het WWS toelaat? Dan is dat beding in strijd met dwingend recht en telt de wettelijke maximale huurprijs, niet het contractbedrag.
• Te lang wachten met indienen. De termijn van 6 maanden is fataal. Dien je te laat in, dan behandelt de Huurcommissie je zaak niet meer inhoudelijk, ook niet als je huur duidelijk te hoog is.
• Naar de kantonrechter stappen voor puntentelling. Voor het toetsen van de aanvangshuurprijs op basis van het WWS ben je bij de Huurcommissie, niet bij de rechter.
• Denken dat je verhuurder eerst een aanmaning nodig heeft. Voor de toetsing van de aanvangshuurprijs hoef je gebreken niet vooraf bij je verhuurder te hebben gemeld.
• Verwarring tussen sociale huur en middenhuur. Check altijd eerst hoeveel punten je woning heeft, want dat bepaalt in welk segment je zit en welke regels van toepassing zijn.

Veelgestelde vragen

Relevante wetsartikelen

• Artikel 7:249 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:251 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Artikel 7:257 BW (controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie)
• Wet betaalbare huur, BWBR0049889 (controleer deze wet op wetten.nl voor de meest actuele versie)

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

• Huurverhoging aanvechten: wat zijn je rechten?
• Onderhoudsgebreken in je huurwoning: wat kun je eisen?
• Huurborg terugvragen: dit zijn de regels

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.