Gebreken bij oplevering huurwoning — hoe leg je het vast?

Leg gebreken bij het intrekken in een huurwoning altijd vast in een schriftelijke beschrijving of inspectierapport, met foto's en de datum erop. Dat is belangrijk, want de wet gaat er zonder zo'n beschrijving vanuit dat je de woning onbeschadigd hebt ontvangen. Zonder bewijs sta je dus met lege handen als je later wordt aangesproken op schade die er al was.

Laatst gecontroleerd: augustus 2026. Juridische informatie kan veranderen — controleer altijd de actuele wetgeving op wetten.nl.

Wat zegt de wet?

De wet regelt in het Burgerlijk Wetboek wat een "gebrek" precies is en wie daarvoor verantwoordelijk is. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Denk aan een lekkend dak, onvoldoende verwarming of schimmel die niet door jouw eigen gedrag komt.

Het allerbelangrijkste artikel als het gaat om vastleggen, is de bewijsregel over de staat van de woning. De wet bepaalt dat de huurder wordt vermoed het gehuurde in onbeschadigde toestand te hebben ontvangen, en dat de huurder op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk is voor de gedragingen van hen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken. Dit vermoeden is niet onomstotelijk: je mag tegenbewijs leveren. Maar zonder een beschrijving van de staat van de woning bij intrek, is dat tegenbewijs achteraf vaak lastig te leveren.

Daarnaast is er een aparte regel voor het moment waarop de huur eindigt. De huurder is verplicht het gehuurde bij het einde van de huur weer ter beschikking van de verhuurder te stellen. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd. Is er geen beschrijving gemaakt? Dan geldt een vermoeden in het nadeel van de huurder. Indien geen beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Dat betekent: heb je bij intrek geen beschrijving gemaakt, dan lijkt het er bij vertrek op alsof alle gebreken die je toen aantreft, er al bij intrek waren, terwijl jij net wilt bewijzen dat ze er al waren om zelf niet aansprakelijk te zijn.

Heb je eenmaal een gebrek geconstateerd, dan geeft de wet je rechten. De verhuurder is verplicht om op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen, tenzij dit onmogelijk is of uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van de verhuurder zijn te vergen. Als een gebrek vermindering van het huurgenot tot gevolg heeft, kan de huurder een huurprijsvermindering vorderen die evenredig is aan de vermindering van het huurgenot. Ook kun je in bepaalde gevallen schadevergoeding krijgen: de verhuurder is tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de overeenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen.

Belangrijk: deze rechten zijn dwingend recht. Behoudens bij standaardregeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken van de artikelen 204, 206 leden 1 en 2, 207, 208 en 217, tenzij het gaat om herstellingen aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Een huurcontract mag deze rechten dus niet wegschrijven, met uitzondering van spullen die je zelf hebt aangebracht (zie het Burgerlijk Wetboek voor de exacte bepaling, controleer dit artikel op wetten.nl voor de meest actuele versie).

Wanneer geldt dit voor jou?

Deze regels gelden voor iedereen die een woning huurt, of dat nu sociale huur of vrije sector is. Het moment waarop dit het meest speelt, is direct bij intrek: de dag dat je de sleutel krijgt en de woning voor het eerst goed bekijkt.

Stel je vindt bij intrek: een kapotte kraan, schimmelvlekken op het plafond, een gebarsten ruit of vlekken in het tapijt. Dit zijn mogelijk gebreken in de zin van de wet. Leg je deze niet vast, dan loop je twee risico's. Ten eerste kun je later moeilijk aantonen dat de verhuurder verplicht is dit te herstellen of dat je recht hebt op huurprijsvermindering. Ten tweede, en dit is nog belangrijker, kun je bij het einde van je huurperiode worden aangesproken op deze schade, omdat je zonder beschrijving wordt vermoed de woning onbeschadigd te hebben ontvangen.

Een rechtszaak uit 2025 laat zien hoe dit in de praktijk uitpakt. In die zaak was bij aanvang van de huur geen beschrijving gemaakt. Vooropgesteld wordt dat bij aanvang van de huurovereenkomst tussen partijen geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, dan wel dat een dergelijke beschrijving niet langer meer aanwezig is. Daarom is op grond van artikel 7:224 lid 2 BW uitgangspunt dat de oplevering van het gehuurde d[oor de huurder in de veronderstelde staat plaatsvond] (Rechtbank Gelderland, ECLI:NL:RBGEL:2025:8698). De rechter moest dus terugvallen op het wettelijke vermoeden, omdat er geen schriftelijk bewijs van de oorspronkelijke staat was.

Dit geldt ook als je zelf gebreken meldt om een huurprijsverlaging te krijgen. Zit je in de sociale sector of geliberaliseerde huur en zijn er bij aanvang al ernstige gebreken? Dan kun je in bepaalde gevallen naar de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te laten toetsen. Voor gewone geschillen over herstel, schadevergoeding of wie welke schade veroorzaakt heeft, ga je naar de kantonrechter.

Stappenplan — wat kun je nu doen?

Loop de woning grondig door vóórdat je spullen naar binnen brengt, bij voorkeur samen met de verhuurder of verhuurmakelaar.
Maak een schriftelijke beschrijving (opnamestaat) van elke ruimte: noteer de staat van muren, vloeren, kozijnen, installaties en sanitair.
Maak foto's en eventueel een video van elk gebrek, met een duidelijk zichtbare datum of tijdstempel.
Laat de verhuurder de beschrijving meeondertekenen, of stuur de beschrijving direct na intrek per e-mail of aangetekende post naar de verhuurder.
Bewaar een kopie van alles voor jezelf, inclusief verzendbewijs van je melding.
Meld gebreken die de verhuurder moet herstellen schriftelijk en vraag om een redelijke termijn voor herstel.
Bewaar alle correspondentie zorgvuldig tot en met het einde van je huurperiode, want je hebt dit bewijs mogelijk pas jaren later nodig.

Veelgemaakte fouten

Geen schriftelijke beschrijving maken en vertrouwen op een mondelinge afspraak met de verhuurder over de staat van de woning.
Foto's maken zonder datum of zonder deze goed te bewaren, waardoor je later niet kunt aantonen wanneer ze zijn gemaakt.
Denken dat een gebrek "wel goed komt" en het daarom niet schriftelijk melden bij de verhuurder.
Aannemen dat het huurcontract altijd bepaalt hoe lang je de tijd hebt om gebreken te melden, terwijl de wettelijke bewijsregel al vanaf dag één tegen je kan werken.
Bij het einde van de huur pas voor het eerst kijken naar de intrekfoto's, in plaats van deze meteen bij intrek naar de verhuurder te sturen.

Veelgestelde vragen

Moet ik gebreken bij oplevering meteen melden, of mag dat ook later?

Meld gebreken zo snel mogelijk na intrek. De wet stelt hier geen harde termijn, maar hoe langer je wacht, hoe moeilijker het wordt om te bewijzen dat een gebrek er al was toen jij introk en niet daarna is ontstaan.

Wat als de verhuurder weigert een beschrijving samen met mij te ondertekenen?

Maak dan zelf een beschrijving met foto's en stuur deze per e-mail of aangetekende post naar de verhuurder. Dat is geen gezamenlijke beschrijving, maar wel bewijsmateriaal dat je zelf op tijd hebt vastgelegd.

Kan ik bij de Huurcommissie terecht voor gebreken bij oplevering?

Dat kan in bepaalde gevallen, namelijk als je een huurprijsverlaging wilt vanwege gebreken of de aanvangshuurprijs wilt laten toetsen. Gaat het om schadevergoeding of een geschil over wie welke schade heeft veroorzaakt, dan moet je naar de kantonrechter.

Wat gebeurt er als er geen beschrijving van de woning is gemaakt?

Zonder beschrijving geldt een wettelijk vermoeden dat je de woning onbeschadigd hebt ontvangen. Bij het einde van de huur kan dit ertoe leiden dat je wordt geacht de woning te hebben ontvangen in de staat waarin die dan is, tenzij je het tegendeel kunt bewijzen.

Moet de verhuurder alle gebreken zomaar herstellen?

Niet altijd. De verhuurder moet gebreken verhelpen als je dat vraagt, tenzij herstel onmogelijk is of kosten met zich meebrengt die redelijkerwijs niet van de verhuurder gevraagd kunnen worden. Kleine herstellingen zijn vaak voor rekening van de huurder zelf.

Relevante wetsartikelen

Artikel 7:204 BW
Artikel 7:206 BW
Artikel 7:207 BW
Artikel 7:208 BW
Artikel 7:209 BW
Artikel 7:218 BW
Artikel 7:224 BW

Gerelateerde onderwerpen op Claim.Cafe

Heb jij een specifieke situatie? Stel je vraag gratis op Claim.Cafe en krijg antwoord van een echte jurist.