Mijn badkamerzoldering lekt sinds maart 2026 door condensatie-problemen in het dak van de bovenbuurman. Verhuurder erkende het probleem schriftelijk in april, stuurde twee keer een aannemer langs die het probleem niet heeft opgelost, en sindsdien geen reactie meer op mijn mails en WhatsApp-berichten. Schimmelvorming aan het plafond breidt zich uit, inmiddels een plek van zo'n 40x60 cm. Ik heb alles gedocumenteerd met foto's en timestamps. Huurcommissie of kantonrechter - wat is de meest effectieve route om dit voor september opgelost te krijgen?
Lekkage al 4 maanden niet opgelost - huurverlaging aanvragen of direct rechter?
Wil je persoonlijk advies?
15 minuten telefonisch, geen verplichtingen. We bekijken samen wat jouw situatie vraagt.
1 Antwoord
De situatie is juridisch helder: de verhuurder heeft het gebrek erkend, twee mislukte herstelrpogingen gedaan en communiceert daarna niet meer. Dat is een klassiek geval van verzuim onder artikel 7:206 BW. De verhuurder is op grond van dat artikel verplicht gebreken te verhelpen op verlangen van de huurder. Omdat twee aannemers het probleem niet hebben opgelost en de verhuurder nu zwijgt, is de volgende stap een formele ingebrekestelling - een aangetekende brief met een concrete hersteltermijn, bij voorkeur veertien dagen. Zorg dat je in die brief ook verwijst naar de schriftelijke erkenning uit april; dat is een sterke bewijspositie.
Reageer de verhuurder daarna nog steeds niet, dan openen zich twee routes: huurprijsvermindering via de Huurcommissie en, als de schade doorzet, een vordering bij de kantonrechter. Bij verzuim van de verhuurder mag je het gebrek ook zelf laten verhelpen en de redelijke kosten verhalen op de verhuurder, desgewenst door ze in mindering te brengen op de huurprijs. Dat is een serieuze stok achter de deur, maar documenteer eerst alles goed: foto's van de schimmel met datum, alle berichten bewaren, en eventueel een huisarts raadplegen als je gezondheidsklachten hebt.
Niet je sterkste in dit soort brieven? Een formele klachtenbrief richting de verhuurder met een sommatie tot herstel, juridisch onderbouwd op de huurrechtelijke onderhoudsplicht, kost bij Claim.Cafe €75 en is binnen twee werkdagen klaar. Dat document geeft meteen de juiste toon en inhoud om de verhuurder in verzuim te stellen, wat later ook van pas komt als je naar de Huurcommissie of rechter gaat.